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中國寫字樓行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告

隨著中國寫字樓市場從增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變,高質(zhì)量發(fā)展也已經(jīng)成為行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵詞,各類新技術(shù)、新模式和新理念正在商辦市場的更多領(lǐng)域不斷開花結(jié)果。

隨著中國寫字樓市場從增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變,高質(zhì)量發(fā)展也已經(jīng)成為行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵詞,各類新技術(shù)、新模式和新理念正在商辦市場的更多領(lǐng)域不斷開花結(jié)果。

經(jīng)過過去幾年的高速增長,部分區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)市場存在需求乏力、供大于求的現(xiàn)象。同時(shí),伴隨居民收入、消費(fèi)水平的提高和近三年疫情的影響,人們的消費(fèi)理念、消費(fèi)行為、辦公方式都逐漸產(chǎn)生變化,對消費(fèi)場所和辦公空間的要求不斷提高,多重因素影響下,區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場競爭愈發(fā)激烈,項(xiàng)目經(jīng)營情況分化加劇,對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商的創(chuàng)新能力、運(yùn)營能力和服務(wù)水平也提出了更高的要求。

一、寫字樓定義

寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱,嚴(yán)格地講,寫字樓是不能用于住人的。這是房屋的房產(chǎn)證上有明確注明的。寫字樓原意是指用于辦公的建筑物,或者說是由辦公室組成的大樓。

寫字樓,對接的是商務(wù)需求,反應(yīng)的是高端服務(wù)業(yè)。通常來講:一個(gè)城市的寫字樓存量越高,空置率越低,說明這個(gè)城市的高端服務(wù)業(yè)越發(fā)達(dá),反之則說明城市缺乏高端服務(wù)業(yè)。

寫字樓市場流行兩大評(píng)定標(biāo)準(zhǔn),一是甲級(jí)寫字樓,二是5A寫字樓。所謂甲級(jí)寫字樓,實(shí)為一種通行叫法,并沒有固定標(biāo)準(zhǔn),因?yàn)檎l也不愿意被叫成乙級(jí)寫字樓。這樣,恨不得任何一個(gè)有玻璃幕墻、帶電梯、“長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級(jí)寫字樓。

相比之下,5A寫字樓倒是有一定的標(biāo)準(zhǔn),類似于酒店星級(jí)評(píng)定的方法。但對于寫字樓,幾乎無反例,其無疑是投資和購買寫字樓的第一要素。

5A智能化寫字樓的出現(xiàn)體現(xiàn)了頂級(jí)寫字樓對高效辦公的一種追求。但很多的5A寫字樓在企業(yè)的發(fā)展過程中卻也表現(xiàn)出很多的不完善:位于喧鬧的商務(wù)中心區(qū)、高密度的建筑和人群、有限的空間和綠化?!靶[、擁擠、壓抑”改變了“智能、便捷、高效”的本質(zhì)。過于側(cè)重效率而忽視了舒適度的5A寫字樓,顯然很難滿足人們更高的辦公環(huán)境要求。

二、寫字樓行業(yè)市場調(diào)研

在國內(nèi)城市中,看甲級(jí)寫字樓空置率的話,臺(tái)北核心商圈空置率較低,約為2.1%;在二線城市中,成都的核心商圈空置率最低,約為12.8%;而深圳甲級(jí)寫字樓空置率18.8%,在一線城市中最高,但仍低于大部分二線城市。

2022年上半年,國際形勢的復(fù)雜演變和新冠肺炎疫情在全國許多地方的蔓延,給國民經(jīng)濟(jì)帶來了巨大影響;與此同時(shí),由于去年以來房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊,整個(gè)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整,國家對超高層建筑的控制更加嚴(yán)格,導(dǎo)致國內(nèi)寫字樓大規(guī)模發(fā)展積極性下降,投資趨于謹(jǐn)慎理性。

2022年1-6月,全國寫字樓開發(fā)投資2616億元,同比下降100億元.1%,與2020年最初爆發(fā)的疫情相比也有4%的下降,是近5年同期數(shù)據(jù)的最低值,反映了企業(yè)發(fā)展投資意愿的低迷。

2022年一季度,北京辦公樓市場最大的變化來自于產(chǎn)業(yè)園市場,這些變化主要集中在行業(yè)需求側(cè)。從市場數(shù)據(jù)來看,一季度產(chǎn)業(yè)園市場基本處于穩(wěn)定狀態(tài),整體空置率維持在14.6%,租金穩(wěn)定在130元每月每平方米。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2022年7月浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資商品房投資金額為1096.86億元,其中包括辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等其他用房310.12億元(注:辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房未分開統(tǒng)計(jì));2022年1-7月浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資包括辦公樓在內(nèi)的其他用房累計(jì)金額為2228.86億元。

2022年7月上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資商品房投資金額為467.64億元,其中包括辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等其他用房220.15億元(注:辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房未分開統(tǒng)計(jì));2022年1-7月上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資包括辦公樓在內(nèi)的其他用房累計(jì)金額為1059.53億元。

2022上半年新增建筑面積1701萬平方米,較2021年同期大幅下降近30%。根據(jù)近三年同期數(shù)據(jù),2020年以來,全國寫字樓新建面積連續(xù)三年下降,下降幅度分別為12.6%,15%,29.8%。從影響市場實(shí)時(shí)供應(yīng)的竣工面積來看,上半年也有較大幅度下降,同比下降30%至872萬平方米。這也是近五年來同期首次跌破1000萬平方米,減輕了短期內(nèi)市場存量減少的壓力。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年中國寫字樓行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告》分析:

雖然在下行趨勢和疫情影響下,2021年寫字樓物業(yè)出租率和租金整體有所下滑,但得益于2022上半年整體形勢的利好以及從業(yè)者積極的運(yùn)營,全國寫字樓市場投資、銷售以及租賃等各項(xiàng)數(shù)據(jù)穩(wěn)步回升,市場趨勢回歸疫情前的發(fā)展曲線。

業(yè)內(nèi)人士表示,房地產(chǎn)行業(yè)再一次進(jìn)入后疫情的復(fù)蘇周期,但當(dāng)前的宏觀環(huán)境相對前兩年更為復(fù)雜。現(xiàn)階段,中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨著諸多挑戰(zhàn)、但也不乏機(jī)遇相伴,其而潛在的機(jī)遇則是行業(yè)發(fā)展變化時(shí)蘊(yùn)含的新增長動(dòng)能。因此,房地產(chǎn)從業(yè)者要充分做好變革前的各項(xiàng)準(zhǔn)備來應(yīng)對挑戰(zhàn),更要在后疫情階段捕捉經(jīng)濟(jì)恢復(fù)帶來的機(jī)遇。

三、寫字樓行業(yè)前景展望

有專家認(rèn)為,當(dāng)城市發(fā)展到一定規(guī)模,經(jīng)濟(jì)增速會(huì)減慢,未來增長極更多要依賴創(chuàng)新。上海提出“3+6”新型產(chǎn)業(yè)體系,大力發(fā)展集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè),以及電子信息、生命健康、汽車、高端裝備、先進(jìn)材料、時(shí)尚消費(fèi)品六大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。這樣的布局,除了鞏固既有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè),更重要的考量,就是培育城市發(fā)展新動(dòng)能。

隨著物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、AI等的飛速發(fā)展,日常辦公場景逐漸升級(jí),智慧樓宇已成為寫字樓發(fā)展的趨勢。無人化、無接觸的中集智能立體車庫將迎來更大的發(fā)展空間。

展望“十四五”期間,預(yù)計(jì)在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)優(yōu)化的影響下,寫字樓市場基本面有望得到進(jìn)一步鞏固和提升。

想要了解更多寫字樓行業(yè)詳情分析,可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2022-2027年中國寫字樓行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告》。報(bào)告對中國寫字樓行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場供需、競爭格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析,并重點(diǎn)分析了我國寫字樓行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。報(bào)告將幫助寫字樓企業(yè)、學(xué)術(shù)科研單位、投資企業(yè)準(zhǔn)確了解寫字樓行業(yè)最新發(fā)展動(dòng)向,及早發(fā)現(xiàn)寫字樓行業(yè)市場的空白點(diǎn),機(jī)會(huì)點(diǎn),增長點(diǎn)和盈利點(diǎn)……準(zhǔn)確把握寫字樓行業(yè)未被滿足的市場需求和趨勢,有效規(guī)避寫字樓行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn),更有效率地鞏固或者拓展相應(yīng)的戰(zhàn)略性目標(biāo)市場,牢牢把握行業(yè)競爭的主動(dòng)權(quán)。形成企業(yè)良好的可持續(xù)發(fā)展優(yōu)勢。

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