2023年二手房市場現(xiàn)狀調(diào)研及行業(yè)前景展望

• 陳觀秋 2023年6月15日 來源：貝殼找房 百度 981 62
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二手房市場作為一個(gè)新型的房地產(chǎn)市場卻在近些年來迅速崛起，成為了房地產(chǎn)市場交易的主力軍。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國二手房市場的掛牌量和銷售量出現(xiàn)了明顯的上升趨勢。

隨著三胎政策的落地，我國新生人口數(shù)量不斷增長，買房、換房的家庭非常多，這也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來發(fā)展機(jī)遇，一線城市的二手房交易已經(jīng)超過一手房了。

二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。

二手房市場作為一個(gè)新型的房地產(chǎn)市場卻在近些年來迅速崛起，成為了房地產(chǎn)市場交易的主力軍。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國二手房市場的掛牌量和銷售量出現(xiàn)了明顯的上升趨勢。

今年以來二手房掛牌量屢創(chuàng)新高

第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，成都二手房成交量已達(dá)到10.2萬套，而去年全年大成都范圍內(nèi)二手房共成交15.13萬套，5個(gè)月時(shí)間，成都二手房交易量已超去年的67%。

然而，二手房掛牌量并未因成交量大漲消化庫存而下降，反而持續(xù)攀升。貝殼找房顯示，截至6月6日，成都全市二手房掛牌量已突破20萬套。

不只是成都。今年以來，包括北京、上海、廣州等在內(nèi)的全國多個(gè)一二線城市二手房掛牌量不斷增加，成交量增速甚至落后于掛牌量增速。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2023-2028年中國二手房行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預(yù)測報(bào)告》分析：

今年以來，全國多個(gè)城市二手房市場成交速度趕不上掛牌速度，二手房掛牌量屢屢創(chuàng)出新高。

比如武漢，據(jù)武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)二手住房市場報(bào)告，3月、4月二手住房交易分別為11223套、10411套，均為近年成交量的高位;但從市場供應(yīng)情況看，今年3月，武漢市二手住房新增掛牌房源15271套，環(huán)比增加15.67%，同比增幅20.71%;4月，武漢市二手住房新增掛牌房源12329套，同比增幅27.66%。

根據(jù)武漢市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，截至6月5日，武漢二手房掛牌量已達(dá)到了172324套。

截至6月6日，南京的二手房掛牌量已突破17萬套大關(guān)，來到175174套;重慶掛牌量219923套。

3月至今，廣州二手房掛牌數(shù)量基本保持在13萬-14萬套間，而據(jù)公開資料，2022年初廣州二手房掛牌量剛過10萬套。

截至5月底，上海的掛牌量已經(jīng)來到了18.2萬套，但前兩年上海的掛牌量基本在10萬套上下;北京最新掛牌數(shù)則已超12萬套。

隨著二手房掛牌量的增加，二手房交易價(jià)格也發(fā)生了變化。貝殼指數(shù)顯示，5月武漢二手房平均房價(jià)為16145元/平方米，環(huán)比上月再降0.9%，同比去年下降6.1%，掛牌價(jià)和貝殼指數(shù)呈現(xiàn)出同步下降趨勢。

另據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，5月全國100個(gè)城市二手住宅平均價(jià)格為15786元/平方米，環(huán)比下跌0.25%，跌幅較上月擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)。

二手房市場現(xiàn)狀調(diào)研及行業(yè)前景展望

截至目前，我國累計(jì)有32個(gè)地方陸續(xù)宣布推行二手房“帶押過戶”，包括深圳、廣州、杭州、蘇州、南京、福州、珠海、東莞、惠州、西安、天津、寧波、無錫、常州、濟(jì)南、青島、鄭州、合肥、昆明、中山、石家莊、太原、銀川、金華、麗水、濰坊、淮安、鎮(zhèn)江、平頂山、嘉興、隨州、海南全省等。二手房市場彈性大，下行期先于新房調(diào)整且調(diào)整幅度更大，修復(fù)時(shí)同樣快于新房市場。

長期以來，我國的樓市調(diào)控幾乎都是著眼于新房市場發(fā)力的，對于二手房市場的管控政策很少。一方面是二手房不好管，另一方面則是二手房不能管。

兩方面的因素驅(qū)使著我國熱點(diǎn)城市的二手房價(jià)格持續(xù)走高，尤其是在新房市場各項(xiàng)價(jià)格趨于穩(wěn)定，限價(jià)、限購政策不斷規(guī)范市場的時(shí)刻。二手房市場所表現(xiàn)出來的問題就越來越多。

5月8日，住建部、市場監(jiān)督總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》(簡稱“中介十條”)，提出包括合理降低經(jīng)紀(jì)費(fèi)用，鼓勵(lì)房價(jià)越高費(fèi)率越低分檔定價(jià)，引導(dǎo)交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)費(fèi)用等共十條意見。

分析人士認(rèn)為，新政有助于促進(jìn)二手房交易。

展望未來，核心一二線城市或積極推行“因區(qū)施策”，未來在非核心板塊、針對特定人群定向優(yōu)化購房政策的可能性較大，政策優(yōu)化或繼續(xù)帶動(dòng)購房者置業(yè)信心回歸，重點(diǎn)城市二手住宅市場有望保持平穩(wěn)運(yùn)行。

未來隨著流動(dòng)人口不斷增多，城鎮(zhèn)化率不斷提升，租賃人口占比勢必增多。中長期租房人口約3億，按其租金占收入比重30%，并且可支配收入增速保持和GDP一致，預(yù)計(jì)租賃市場規(guī)模達(dá)5萬億元。背靠萬億級租賃市場，銷售型租房或?qū)⒊蔀榉科笮沦惖馈?/p>

據(jù)貝殼研究院測算，未來五年的年均新增住房需求中樞在11億平米左右。二手房市場彈性大，下行期先于新房調(diào)整且調(diào)整幅度更大，修復(fù)時(shí)同樣快于新房市場。

二手房行業(yè)研究報(bào)告主要分析了二手房行業(yè)的市場規(guī)模、二手房市場供需求狀況、二手房市場競爭狀況和二手房主要企業(yè)經(jīng)營情況，同時(shí)對二手房行業(yè)的未來發(fā)展做出科學(xué)的預(yù)測。二手房行業(yè)研究報(bào)告可以幫助投資者合理分析行業(yè)的市場現(xiàn)狀，為投資者進(jìn)行投資作出行業(yè)前景預(yù)判，挖掘投資價(jià)值，同時(shí)提出行業(yè)投資策略和營銷策略等方面的建議。

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