2023年物業(yè)行業(yè)發(fā)展趨勢機(jī)遇深度調(diào)研

• 方蔓桃 2023年11月13日 來源：百度 405 20
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如果你想了解物業(yè)服務(wù)行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場供需、競爭格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機(jī)會風(fēng)險、發(fā)展策略與投資建議等信息……我們研究院撰寫的《2022-2027年物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場發(fā)展環(huán)境與投資趨勢分析報告》。重點分析了我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)將

全國房地產(chǎn)新開工面積在2019年達(dá)到高點，然后逐年下降。房屋竣工面積2021年達(dá)到高點，2022年同比大幅下滑。這意味著，未來物業(yè)管理潛在的規(guī)模增速將全面放緩。2022年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積11.2億平方米，同比下降38.9%;2022年1-11月，房屋竣工面積5.6億平方米，同比下降19.0%。

2022年全年商品房銷售額約為13.3萬億，銷售面積約為13.6億平米，行業(yè)規(guī)模重回2015年，彼時銷售面積為12.8億平米左右。對于未來，丁祖昱預(yù)判，未來十年住房增量需求將回落至100億平方米左右。相對過去十年住房增量減少32億平方米。

如果你想了解物業(yè)服務(wù)行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場供需、競爭格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機(jī)會風(fēng)險、發(fā)展策略與投資建議等信息……我們研究院撰寫的《2022-2027年物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場發(fā)展環(huán)境與投資趨勢分析報告》。重點分析了我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對物業(yè)服務(wù)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢及前景作出審慎分析與預(yù)測。

中國城鎮(zhèn)化水平大幅提高及人均可支配收入顯著增長，成為物業(yè)管理行業(yè)的主要增長驅(qū)動因素。隨著中高收入階層的涌現(xiàn)及其消費力不斷提升帶動對更優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)的需求，將對中國中高端物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展產(chǎn)生重大影響。

物業(yè)管理行業(yè)以扎根基層、貼近業(yè)主等特點，成為加強基層治理的重要的切入點，特別是在疫情期間，物業(yè)行業(yè)在社區(qū)聯(lián)防聯(lián)控中的作用和價值得到進(jìn)一步的認(rèn)可。

上市物企在管面積規(guī)模增速及營收增速均在2021年末達(dá)到頂點，2022年半年報增速數(shù)據(jù)已明顯下探。結(jié)合2022年整體地產(chǎn)走勢，預(yù)計2023年上市物企的規(guī)模增速和營收增速數(shù)值可能低于中報。2021年末，上市物企在管面積增速達(dá)到頂點47.84%，2022上半年在管面積同比增速為29.44%。上市物企營收增速2021年底達(dá)到頂點44.3%，2022上半年增長勢頭下行，同比增速為27.9%。

基于人民日益增長的美好生活需要，在現(xiàn)代社區(qū)生活普及的大背景下，物業(yè)服務(wù)業(yè)成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分?；谛袠I(yè)特性，其服務(wù)的空間邊界也在不斷延伸，圍繞人們的日常生活需求和全生命周期需求，探索出多樣化的社區(qū)增值服務(wù)，憑借離業(yè)主近的天然優(yōu)勢，守住社區(qū)的流量入口，挖掘巨大的多元生活服務(wù)潛能，物業(yè)能夠為未來的城市服務(wù)提供非常大的想象空間。而資本市場風(fēng)向往往能夠為行業(yè)發(fā)展起到一定的引領(lǐng)作用。

截至2022年底，在新三板掛牌的物業(yè)公司有三十余家，其中處在創(chuàng)新層的公司有十余家，且大多數(shù)掛牌時間均滿12個月。這些公司有的正在籌備北交所上市，有的則已經(jīng)遞交了上市申請。目前，港股上市物業(yè)企業(yè)49家，其中也有來自新三板摘牌的物企。

整體來看，上市物業(yè)企業(yè)營收均值仍在提升，但整體增速不斷下滑。截止2023年9月30日，港股60家上市物業(yè)企業(yè)中，除了力高健康生活、佳源服務(wù)和鑫苑服務(wù)3家延遲發(fā)布半年報，其它企業(yè)均已公布了最新的經(jīng)營數(shù)據(jù)。根據(jù)港股57家上市企業(yè)的數(shù)據(jù)來看，2023年上半年港股上市物業(yè)企業(yè)營收均值約為22.31億元，同比增速僅為9.91%，該值僅為去年同期增速的1/5左右，可見上市企業(yè)的營收增速明顯回落。

從長期來看，增量市場向存量市場轉(zhuǎn)化，保障性住房等大力推進(jìn)，物企需要關(guān)注從服務(wù)地產(chǎn)企業(yè)為主，到新增渠道多元化的轉(zhuǎn)變趨勢。從追求規(guī)模、速度的增長，到關(guān)注利潤的增長。從多元業(yè)務(wù)探索到明晰自身能力圈，錨定長期發(fā)展戰(zhàn)略。依托拓展力、服務(wù)力、運營力的綜合能力提升，走有質(zhì)量的增長道路。

經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇正在路上，行業(yè)發(fā)展新轉(zhuǎn)折點已經(jīng)到來。房地產(chǎn)市場發(fā)生根本性變化，因城施策支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)軟著陸。二十大召開，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，大力推進(jìn)保障性住房。

物業(yè)管理從增量市場向存量市場轉(zhuǎn)化，新增渠道多元化。中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開，居住、養(yǎng)老等消費被多次提及?！半p碳”引領(lǐng)時代發(fā)展，行業(yè)更加關(guān)注節(jié)能綠色低碳。

物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)在管物業(yè)平均數(shù)由2015年的154個增至2020年的244個，復(fù)合年增長率約為9.64%。由于在管物業(yè)的建筑面積及數(shù)目增長，物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)的平均收益由2015年的540.8百萬元增至2020年的1173百萬元，復(fù)合年增長率約為16.7%。

2022年物業(yè)管理行業(yè)物管營收為12437.2億元，同比增長4.5%。隨著物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大、經(jīng)營業(yè)態(tài)的不斷豐富，物業(yè)管理行業(yè)的營業(yè)收入同步增加。經(jīng)測算，預(yù)計到2025年，行業(yè)物管營收有望達(dá)到14074.1萬億元。

2022年，房地產(chǎn)投資低迷情緒貫穿整年，企業(yè)銷售、拿地均處于低位，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)新的競爭格局。房地產(chǎn)市場未來十年供應(yīng)總量下降，而房企的集中度進(jìn)一步加強，強者恒強格局再加劇。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，2022年百強房企新增貨值中有超過半數(shù)集中在10強房企，21%集中于11-20強房企，即TOP20房企新增貨值達(dá)到72%，集中度較上年提升17個百分點。

2023年三季度，在行業(yè)整體發(fā)展“減速提質(zhì)”的背景下，不同企業(yè)的市場表現(xiàn)也出現(xiàn)明顯分化：一方面，以國央企為主的部分標(biāo)桿物業(yè)企業(yè)仍保持著高質(zhì)量發(fā)展的姿態(tài)，繼續(xù)發(fā)力穩(wěn)步提高管理規(guī)模，提升服務(wù)能力，落實品質(zhì)聚焦戰(zhàn)略，在行業(yè)波動的環(huán)境中，實現(xiàn)了企業(yè)價值放大;另一方面，以民營企業(yè)為主的部分物業(yè)企業(yè)仍未擺脫來自關(guān)聯(lián)方消極因素的影響，部分企業(yè)的服務(wù)能力建設(shè)未能跟上市場變化節(jié)奏及客戶的預(yù)期增長，因此，相關(guān)企業(yè)發(fā)展受到了一定影響。但是，越來越多的物業(yè)企業(yè)正在逐步擺脫對關(guān)聯(lián)方的過度依賴，強化企業(yè)自身服務(wù)能力建設(shè)，為后續(xù)發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。此外，標(biāo)桿物業(yè)企業(yè)持續(xù)深化多種經(jīng)營布局，加快在城市服務(wù)和IFM領(lǐng)域的探索和積累，尋求提高企業(yè)市場競爭力的新高地。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場機(jī)遇分析

我國物業(yè)管理行業(yè)歷經(jīng)40年的發(fā)展，逐步走向成熟完善。當(dāng)前，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量為23.4萬家，從業(yè)人員740余萬人。近幾年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)迎來上市潮，目前已有上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)40余家，表明資本十分看好物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展前景。最新數(shù)據(jù)顯示，2020年我國物業(yè)管理行業(yè)營業(yè)收入達(dá)11800.3億元。

“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”的模式，能夠讓居民享受到更加優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，也給物業(yè)管理行業(yè)帶來更大的發(fā)展機(jī)遇?！锻ㄖ访鞔_，將推動發(fā)展生活服務(wù)業(yè)。鼓勵有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。

《通知》明確，推動城市管理服務(wù)下沉。推動城市管理服務(wù)向居住社區(qū)延伸，依托城市綜合管理服務(wù)平臺，建立群眾反映問題的受理處置機(jī)制。明確部門和單位職責(zé)清單，壓實工作責(zé)任，及時查處物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違章搭建、毀綠占綠、任意棄置垃圾、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、電動自行車違規(guī)停放充電、占用堵塞公共和消防通道等違法違規(guī)行為。依法明確供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)運營單位服務(wù)到最終用戶，落實專業(yè)運營單位對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和更新責(zé)任。

2023年以來，物業(yè)管理行業(yè)整體保持良好發(fā)展勢頭，行業(yè)管理規(guī)模再創(chuàng)新高，企業(yè)業(yè)績整體穩(wěn)中有升;與此同時，行業(yè)進(jìn)入深度變革期，企業(yè)成長的不確定性被放大：上游產(chǎn)業(yè)的信用風(fēng)險仍尚未完全出清、資本市場的估值回歸理性、企業(yè)前期大規(guī)模收并購導(dǎo)致的商譽減值、部分企業(yè)利潤的下滑等，不同體量的物業(yè)均面臨全新的市場機(jī)遇和挑戰(zhàn);此外，未上市企業(yè)對資本市場的渴望回歸理性，已上市企業(yè)在資本市場上的表現(xiàn)仍受到來自關(guān)聯(lián)方的影響，但市場正向預(yù)期調(diào)整加快，行業(yè)價值正在加速回歸。我們認(rèn)為，此時既是物業(yè)管理行業(yè)市場化、資本化高潮后的平臺期，也是市場培育和檢驗行業(yè)強者的機(jī)遇期。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)報告對中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局及市場供需形勢進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。還重點分析了重點企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對未來幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進(jìn)行了專業(yè)的預(yù)判。

本報告同時揭示了物業(yè)服務(wù)市場潛在需求與潛在機(jī)會，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場情報信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時對政府部門也具有極大的參考價值。

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