2024寫字樓產(chǎn)業(yè)分析報告：深圳辦公樓市場結(jié)構(gòu)性需求改善

• 吳亞楠 2024年1月16日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1016 64
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華南區(qū)投資與資本市場部總監(jiān)盧盛表示：2024年將有更多政策出臺促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，從需求端和供給端穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，推動行業(yè)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加速，寫字樓的需求逐漸增加，尤其在一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市。然而，供應(yīng)量增長的速度往往跟不上需求量的增長，導(dǎo)致部分城市的寫字樓空置率下降，租金上漲。

由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，寫字樓的供需關(guān)系在不同城市、不同區(qū)域存在差異。一線城市的中心區(qū)域和新興商務(wù)區(qū)對寫字樓的需求不同，租金水平也有所差異。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2024-2029年寫字樓產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析報告》顯示：

2024寫字樓產(chǎn)業(yè)分析報告

寫字樓作為商業(yè)地產(chǎn)的一個重要類別，與商業(yè)活動密切相關(guān)，是從事金融、貿(mào)易、高新科技等行業(yè)的人們集中辦公的場所。有研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)表明，今年上半年，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的甲級寫字樓空置率分別為16.9%、18.6%、18%、24.5%，均較去年底有不同程度的上升。

據(jù)世邦魏理仕的研究報告，今年上半年，上海寫字樓市場凈吸納量21.9萬平方米，同比下調(diào)31.6%;新增供應(yīng)量52.9萬平方米，同比增加264.9%;租金下降至每月每平方米272.6元，部分寫字樓運(yùn)營商主動小幅下調(diào)租金，以期占據(jù)更多市場。

根據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，2023年上半年，寫字樓新租需求中，專業(yè)服務(wù)業(yè)需求已經(jīng)上升至與金融機(jī)構(gòu)相近水平，分別占總新增需求的18%和20%，而專業(yè)服務(wù)業(yè)的新增需求中，咨詢及律所占比較多。

在供需關(guān)系失衡的背景下，部分城市的寫字樓空置率持續(xù)走低，租金則不斷上漲。然而，一些新興區(qū)域或非核心區(qū)域的空置率仍然較高，租金水平相對較低。不同城市和區(qū)域的寫字樓市場存在差異，企業(yè)可以根據(jù)市場需求和自身優(yōu)勢選擇合適的區(qū)域進(jìn)行投資和開發(fā)。同時，在一線城市的核心區(qū)域，寫字樓的租金和價值仍有上漲空間，但競爭壓力也將逐漸加大。

深圳辦公樓市場結(jié)構(gòu)性需求改善

1月12日，仲量聯(lián)行發(fā)布的最新報告顯示，2023年深圳甲級辦公樓錄得新增供應(yīng)約104萬平方米，僅去年第四季度就有7個新項(xiàng)目竣工入市，將深圳甲級辦公樓市場空置率推高至25.5%。盡管面臨較多新增供應(yīng)壓力，但需求的相對改善促進(jìn)了存量項(xiàng)目去化。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，深圳辦公樓市場穩(wěn)健復(fù)蘇，2024年深圳預(yù)計(jì)將有約130萬平方米的甲級辦公樓新增供應(yīng)入市，但需求的結(jié)構(gòu)性改善將承托大量新增供應(yīng)壓力。

租金方面，2023年深圳甲級辦公樓市場呈現(xiàn)摸底徘徊態(tài)勢，租金的進(jìn)一步降低帶動成本型搬遷增加，一定程度降低了業(yè)主壓力。截至去年四季度，租金環(huán)比下降約2.5%，較上一季度跌幅有所收窄，一方面得益于需求的結(jié)構(gòu)性改善，另一方面則要?dú)w功于量價輪換租賃策略的效果初步顯現(xiàn)，部分標(biāo)桿性核心項(xiàng)目租金水平有所企穩(wěn)。

2023年廣深兩市錄得大宗資產(chǎn)交易總額約232億元，其中廣州128億元，深圳104億元，較2022年有所萎縮。兩市成交總量中辦公樓板塊占比仍然最高，買方多為自用型企業(yè)和政府區(qū)域城投公司。

華南區(qū)投資與資本市場部總監(jiān)盧盛表示：2024年將有更多政策出臺促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，從需求端和供給端穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，推動行業(yè)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

上海寫字樓市場現(xiàn)狀

2023年上海寫字樓市場共錄得18個新增供應(yīng)，共計(jì)110.6萬平方米，同比上升31.1%。分區(qū)域看，主要供應(yīng)來自于北外灘、前灘、真如和花木等板塊。

行業(yè)新增需求方面，金融業(yè)仍穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)榜首，租賃面積新增量占總體比例達(dá)到19%，這一數(shù)據(jù)與去年基本持平，進(jìn)一步細(xì)分的話，資產(chǎn)管理類、證券和基金為全年租賃活躍度最高的三大子行業(yè)。

專業(yè)服務(wù)業(yè)取代TMT行業(yè)排到了第二位，新租賃面積占比達(dá)到14%，較去年增加了6個百分點(diǎn)，其中廣告、咨詢、律所的需求占比較高。

根據(jù)《2023年上海市私募股權(quán)創(chuàng)投行業(yè)發(fā)展報告》，去年，上海的私募股權(quán)、創(chuàng)投基金投向上海市“三大先導(dǎo)”產(chǎn)業(yè)(集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能)的資金規(guī)模領(lǐng)先全國，預(yù)估接下來投資機(jī)構(gòu)還將繼續(xù)關(guān)注前沿科學(xué)、未來產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

寫字樓發(fā)展方向

當(dāng)前，寫字樓行業(yè)積極引入建筑自動化、樓宇智能化等新技術(shù)，不僅節(jié)省了成本，而且改變了傳統(tǒng)寫字樓治理模式。同時，寫字樓行業(yè)積極拓展市場，引入虛擬社會丌物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)，豐富了寫字樓客戶的體驗(yàn)，也推動了寫字樓市場發(fā)展。

科技的發(fā)展和新興行業(yè)的涌現(xiàn)，寫字樓的客戶需求逐漸多樣化。除了傳統(tǒng)的金融、貿(mào)易、制造業(yè)等需求外，互聯(lián)網(wǎng)、科技、媒體、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等新興行業(yè)也成為了寫字樓的重要需求來源。隨著社會對綠色環(huán)保和智能化發(fā)展的關(guān)注度提高，寫字樓行業(yè)也開始注重這些方面的發(fā)展。綠色建筑、節(jié)能減排、智能化物業(yè)管理等成為寫字樓發(fā)展的重要趨勢。

城市化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)和新興產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，寫字樓行業(yè)仍有廣闊的發(fā)展前景。未來，寫字樓行業(yè)將更加注重客戶需求和品質(zhì)，綠色環(huán)保和智能化發(fā)展也將成為行業(yè)發(fā)展的重要趨勢。

在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。中研網(wǎng)撰寫的寫字樓行業(yè)報告對中國行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局及市場供需形勢進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。同時揭示了市場潛在需求與潛在機(jī)會，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場情報信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時對政府部門也具有極大的參考價值。

想了解關(guān)于更多寫字樓行業(yè)專業(yè)分析，可點(diǎn)擊查看中研普華研究院撰寫的《2024-2029年寫字樓產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析報告》。同時本報告還包含大量的數(shù)據(jù)、深入分析、專業(yè)方法和價值洞察，可以幫助您更好地了解行業(yè)的趨勢、風(fēng)險和機(jī)遇。

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