2024年城中村改造行業(yè)分析：城中村改造有望帶動約10萬億元投資

• 方蔓桃 2024年1月22日 來源：百度 615 35
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從拉動投資的角度來看，黃瑜表示，城中村改造也將帶來實(shí)質(zhì)性作用，其推動的土地購置和建安投資合計(jì)約有10萬億元的規(guī)模。城中村改造正在加速推進(jìn)。官方數(shù)據(jù)顯示，截至2023年11月底，中國各地城中村改造入庫項(xiàng)目406個(gè)，預(yù)計(jì)總投資1.8萬億元。

2023年，保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造“三大工程”全面啟動。其中，城中村改造主要針對超大特大城市。黃瑜表示，根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)推算，中國22個(gè)超大特大城市中待改造的城中村住房建筑面積約10億平方米，以5年為改造周期，每年帶來的住宅新增需求約有4400萬平方米，占22個(gè)城市2022年新建商品住宅銷售面積的18%。

從拉動投資的角度來看，黃瑜表示，城中村改造也將帶來實(shí)質(zhì)性作用，其推動的土地購置和建安投資合計(jì)約有10萬億元的規(guī)模。城中村改造正在加速推進(jìn)。官方數(shù)據(jù)顯示，截至2023年11月底，中國各地城中村改造入庫項(xiàng)目406個(gè)，預(yù)計(jì)總投資1.8萬億元。

官方數(shù)據(jù)顯示，截至2023年11月底，中國各地城中村改造入庫項(xiàng)目406個(gè)，預(yù)計(jì)總投資1.8萬億元。

城中村改造是城市更新的一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，而城市更新是一個(gè)復(fù)雜的領(lǐng)域，包含了老舊小區(qū)改造、老舊街區(qū)改造、老舊廠區(qū)改造以及城中村改造。

為確保城中村改造行業(yè)數(shù)據(jù)精準(zhǔn)性以及內(nèi)容的可參考價(jià)值，我們研究團(tuán)隊(duì)通過上市公司年報(bào)、廠家調(diào)研、經(jīng)銷商座談、專家驗(yàn)證等多渠道開展數(shù)據(jù)采集工作，并對數(shù)據(jù)進(jìn)行多維度分析，以求深度剖析行業(yè)各個(gè)領(lǐng)域，使從業(yè)者能夠從多種維度、多個(gè)側(cè)面綜合城中村改造行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，以及創(chuàng)新前沿?zé)狳c(diǎn)，進(jìn)而賦能城中村改造從業(yè)者搶跑轉(zhuǎn)型賽道。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2024-2029年中國城中村改造行業(yè)市場分析及發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告》分析

城中村改造是城市更新中一個(gè)較為復(fù)雜的領(lǐng)域，地方政府、村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民在不同的項(xiàng)目中體現(xiàn)出了不同的作用，由此也就可能形成截然不同的實(shí)施理念和經(jīng)營模式。

城中村改造是最近幾年政府倡導(dǎo)一種提高城市職能，改善城市環(huán)境的一項(xiàng)利國利民政策，是指根據(jù)地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃和城市總體規(guī)劃，按照城市化要求，對城中村進(jìn)行綜合改造的行為。城中村改造也是屬于征收拆遷的一種類型，所以杜宇被征收房屋或者是土地的所有者要進(jìn)行征收補(bǔ)償?shù)摹?/p>

“城中村”改造包含著農(nóng)村土地制度改革的重要內(nèi)涵，也是推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的有機(jī)部分?！俺侵写甯脑臁笨梢詫?shí)現(xiàn)農(nóng)村建設(shè)用地充分利用，促進(jìn)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)逐漸破除，讓農(nóng)民財(cái)富成倍增值，是新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重要一環(huán)。

力爭成為全國首期首批城中村改造專項(xiàng)借款落地城市

今年，廣州將參照機(jī)場三期“指揮部+公司”機(jī)制，強(qiáng)力推進(jìn)廣州新中軸(海珠)、廣州火車站、羅沖圍、環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)四大片區(qū)改造，實(shí)現(xiàn)羅沖圍片區(qū)安置房、配套設(shè)施、重點(diǎn)道路開工建設(shè)。拓寬改造融資渠道，積極爭取國家融資優(yōu)惠政策、中央預(yù)算內(nèi)資金、地方政府專項(xiàng)債券、政策性開發(fā)性金融工具等多種資金支持，力爭成為全國首期首批城中村改造專項(xiàng)借款落地城市，推進(jìn)首批借款項(xiàng)目落地實(shí)施。

預(yù)計(jì)未來5年，城鎮(zhèn)人口增長將帶動4.34億平方米的需求，城市更新改造將產(chǎn)生0.43億平方米的需求，而居住條件改善則將帶來5.47億平方米的需求。

去年4月28日召開的中共中央政治局會議提出，“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造”;7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，并召開電視電話會議進(jìn)行專門部署;12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。具體到廣東，省委多次強(qiáng)調(diào)大力推進(jìn)城中村改造，廣州落地推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目，并探索“房票”、出臺全國首個(gè)城中村改造條例。由此不難看出，從中央到地方都高度重視城中村改造，為城中村改造按下了“快進(jìn)鍵”。

今年以來，多次頂層會議部署要加快城中村改造等“三大工程”建設(shè)。按照部署，住建部等部門陸續(xù)明確此輪城中村改造具體實(shí)施路徑，近期上海、北京、深圳、重慶、濟(jì)南、西安、鄭州等多個(gè)超大特大城市也陸續(xù)發(fā)布今年及后續(xù)城中村改造計(jì)劃，并在配套政策制定、項(xiàng)目改造方案編制等方面持續(xù)推進(jìn)。

據(jù)測算，全國21個(gè)超大特大城市城中村改造可以產(chǎn)生直接投資超過10萬億元，帶動其他投資超過15萬億元，合計(jì)超過25萬億元。還要看到，城中村大多人口密度大且結(jié)構(gòu)多元，房屋質(zhì)量參差不齊，土地收益分配方式多樣。這些因素使得城中村改造是牽一發(fā)而動全身的系統(tǒng)性工程。這意味著要謀定而后動，多做一些前瞻性思考、全局性謀劃和整體性布局。特別是在制定改造方案的過程中，要實(shí)現(xiàn)土地規(guī)劃、建設(shè)、城市管理等多部門的協(xié)同配合。

無論是2023年4月份召開的中共中央政治局會議，還是2023年7月份印發(fā)的《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，都已明確此次城中村改造主要在超大特大城市進(jìn)行。

城中村改造改善周邊居民整體的人居環(huán)境，提升城市品質(zhì)。以佛山市南海區(qū)廣佛國際商貿(mào)城中心區(qū)改造項(xiàng)目為例，改造后，酒店服務(wù)、商務(wù)服務(wù)在內(nèi)的商務(wù)配套產(chǎn)業(yè)齊全，社會效益提高，環(huán)境問題得到治理，城市形象改善。

穩(wěn)增長重要抓手，有望拉動地產(chǎn)投資、帶動消費(fèi)。城中村改造建安費(fèi)用：根據(jù)測算，重點(diǎn)城市城中村建筑面積合計(jì)9.2億平方米，中性情形下(拆建比為2，單位建安成本為3600元/平方米)，對應(yīng)城中村改造每年建安費(fèi)用將達(dá)6638億元。城中村改造帶來的建安費(fèi)用彈性：2022年，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為5.66萬億，根據(jù)全國數(shù)據(jù)假設(shè)建安成本占房地產(chǎn)開發(fā)投資額63%，計(jì)算得到重點(diǎn)城市2022年建安成本為3.57萬億，進(jìn)而得到城中村改造每年建安費(fèi)用占重點(diǎn)城市2022年建安費(fèi)用18.6%，有望顯著拉動工程需求，并帶動相關(guān)下游消費(fèi)。分城市看，哈爾濱、東莞、廣州城中村改造帶來的建安費(fèi)用彈性位列前3，分別達(dá)63.6%、57.8%、44.9%。

城中村改造發(fā)展趨勢

未來，技術(shù)創(chuàng)新和智能化應(yīng)用將成為城中村改造的重要趨勢。數(shù)字化技術(shù)、智能化設(shè)備等將在改造過程中得到廣泛應(yīng)用，提高改造的效率和質(zhì)量。同時(shí)，智能化技術(shù)的應(yīng)用也將為居民提供更加便利的生活服務(wù)。

根據(jù)住建部去年10月公布的《2021年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，全國共有上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津和武漢8個(gè)超大城市以及杭州、東莞、西安等11個(gè)特大城市。這些城市中，廣深城中村規(guī)模大、開發(fā)強(qiáng)度高，而京滬杭等城市城中村主要位于外圍區(qū)域。

盡管市場普遍認(rèn)為本輪城中村改造將不同于棚改區(qū)改造，回歸地產(chǎn)“三高”的舊路并帶來過量的流動性，但對于城中村改造的拆建比是否能突破2、集體土地是否需全部回收為國有、凈地模式如何執(zhí)行以及房票安置規(guī)模有多大等問題，依然存在爭議。

針對城中村改造中社會關(guān)切議題，記者近日專訪了中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院城市更新研究分院副院長、住建部科技委社區(qū)建設(shè)專業(yè)委員會秘書長范嗣斌，中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授、首都發(fā)展與戰(zhàn)略研究院學(xué)術(shù)委員會副主任葉裕民和中國社科院研究員、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會房地產(chǎn)專委會主任王業(yè)強(qiáng)。

未來，欲了解更多關(guān)于城中村改造行業(yè)的市場數(shù)據(jù)及未來行業(yè)投資前景，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2024-2029年中國城中村改造行業(yè)市場分析及發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告》。

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