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上海2023年超額完成“兩舊一村”改造 2024城中村改造行業(yè)發(fā)展分析

  • 黃文玉 2024年1月8日 來源:互聯(lián)網(wǎng) 新華社 人民日報 744 44
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城中村改造是指根據(jù)地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展計劃和城市總體規(guī)劃,按照城市化要求,對城中村進行綜合改造的行為。城中村是中國大陸地區(qū)城市化進程中出現(xiàn)的一種特殊現(xiàn)象。

從上海市城市更新領導小組辦公室獲悉,2023年“兩舊一村”改造提前1個月完成年度目標任務。數(shù)據(jù)顯示,2023年全年,上海市零星舊改完成12.3萬平方米、4084戶,舊住房成套改造完成29.6萬平方米,城中村改造啟動10個項目。值得注意的是,上海市將以拆除重建為主加快推進不成套職工住宅改造,支持不成套職工住宅改造后的新增房源納入保障性租賃住房統(tǒng)籌,以滿足新市民、年輕人對住房的多樣化、多元化需求,確保外來人員進得來、留得下、住得安、能成業(yè);同時,上海市還將積極探索申請式騰退、協(xié)議置換、躉租、征收等方式推動不成套里弄、公寓、花園住宅更新,已試點在多區(qū)以躉租方式改善中心城區(qū)老舊小區(qū)老年人家庭居住條件。

城中村改造是指根據(jù)地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展計劃和城市總體規(guī)劃,按照城市化要求,對城中村進行綜合改造的行為。城中村是中國大陸地區(qū)城市化進程中出現(xiàn)的一種特殊現(xiàn)象。改革開放以來,我國城市化進程表現(xiàn)為:進程上屬于“急速城市化”,人口城市化虛高;空間上,建設布局出現(xiàn)無序乃 至失控。城市的擴張將城市周邊的農(nóng)村納入城市的規(guī)劃范圍,城市周邊的農(nóng)村逐漸被城市的 高樓大廈包圍,成為了“都市里的村莊”,即城中村。

城中村改造行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

我國的城中村存在的幾類問題:(1)居住人員和社會組織方面,存在著人口密度過高、社會治安壓力較大、村民就業(yè)和社會保障壓力大、城中村管理薄弱等問題;(2)土地、房屋權(quán)屬狀況方面,存在著土地權(quán)屬混雜、結(jié)構(gòu)失衡、房屋使用性質(zhì)更改隨意、缺乏有效管理手段、建筑質(zhì)量參差不齊、安全隱患大等問題;(3)規(guī)劃建設狀況方面,存在著村莊規(guī)劃缺失、規(guī)劃落實和建設管理難度大、公共服務設施欠缺、居住環(huán)境差等問題。

隨著城中村規(guī)模的不斷擴大以及城中村引發(fā)的社會管理問題日益凸顯,北京、上海、廣州、西安、太原等大、中城市相繼啟動了城中村改造工作。經(jīng)過幾年的探索,各地逐漸形成了幾種不同的城中村改造模式。2023年10月12日消息,超大特大城市正積極穩(wěn)步推進城中村改造,分三類推進實施。

超大特大城市是當前推進城中村改造的主要范圍。按照城區(qū)常住人口1000萬以上的城市為超大城市,城區(qū)常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市劃分,根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù),全國目前有7個超大城市和14個特大城市。超大特大城市實現(xiàn)了快速發(fā)展,但這些城市的城中村可以說是經(jīng)濟社會發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)。城中村作為存量房源地,是很多超大特大城市外來建設者等新市民、青年人奮斗的第一個落腳點。城中村布局凌亂、房屋破舊密集、公共服務缺失、環(huán)境衛(wèi)生條件相對較差,與光鮮亮麗的城市核心區(qū)域形成較大反差。

城中村伴隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展而形成,被稱為“都市里的村莊”。在一些超大特大城市,城中村呈現(xiàn)數(shù)量多、面積大、人口多等特點。以廣東廣州為例,城中村村域面積占全市面積的1/10左右,常住人口占全市常住人口的三成以上。在發(fā)展過程中,不少城中村存在房屋安全和消防安全隱患多、配套設施落后、環(huán)境臟亂差等突出問題。另外,一些城中村違章建筑多、人口密集、產(chǎn)權(quán)關系復雜?,F(xiàn)階段推進城中村改造是一項復雜艱巨的系統(tǒng)工程,需要因地制宜,以新思路新方式破解一系列難題。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》顯示:

城中村改造應當充分調(diào)動各方面的積極性,以改善城中村綜合環(huán)境,完備城市公共服務功能,構(gòu)建和諧社區(qū)為目的,堅持政府主導、市場運作、利民益民、科學規(guī)劃、綜合改造的原則,依法保護農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的合法權(quán)益,積極穩(wěn)妥地推進。城中村改造方案,應當根據(jù)城中村改造專項規(guī)劃和區(qū)域城市功能的要求,以及城中村改造綜合用地專項規(guī)劃指標,統(tǒng)籌考慮村民安置、環(huán)境風貌和經(jīng)濟發(fā)展等因素,充分聽取村民意見,由區(qū)城中村改造辦公室組織編制。

城市中心區(qū)改造存在的一系列矛盾,諸如商業(yè)活動減少、居住環(huán)境惡化以及周末和夜晚成為死城等,是開發(fā)企業(yè)無法回避的難題。由于拆遷成本與容積率的要求,城市中心改造需要邊際利潤更高的商業(yè)項目,但開發(fā)企業(yè)不能一味地追求經(jīng)濟效益,對承接大面積舊城改造的企業(yè)而言,需要注意改造區(qū)域內(nèi)的功能調(diào)節(jié)。

城市更新和改造不可盲目,特色的文化延續(xù)更加重要。作為政治、經(jīng)濟和文化中心的中心城市,應該有更多的地區(qū)文化擔當意識。城市政府、規(guī)劃與設計單位應該有強烈的地方文化自主性意識,讓城市傳統(tǒng)建筑和建筑風格可以延續(xù),增進城市的歷史和文化質(zhì)感。

應該加強城市規(guī)劃和城市建設過程中的公眾參與,推進民主社會和市民社會的建設,社會公平性應該得到強化。對于提升環(huán)境質(zhì)量、增加附近居民出行便捷度、完善周邊服務配套等大有裨益,對其而言是局體利益最大化,但對全區(qū)居民和全市居民而言,就有失公平。遠景設計研究院認為,城市規(guī)劃和建設過程中,一定要養(yǎng)成機會成本的思維,憑什么重點發(fā)展和開發(fā)一個地方,如何滿足其他地方的發(fā)展訴求,都是需要思考的問題。

城中村改造行業(yè)未來發(fā)展方向及趨勢

①保持中心城市相對穩(wěn)定,增加一些結(jié)構(gòu)完整、規(guī)模適當?shù)姆忾]式衛(wèi)星城鎮(zhèn),城市用地被劃分為一些孤立的功能區(qū),而整個規(guī)劃結(jié)構(gòu)的發(fā)展,有賴于相交半放射環(huán)形系統(tǒng)的擴展;②在向靈活分區(qū)過渡的基礎上編制各種開敞式的城市結(jié)構(gòu),公共服務中心的布局則根據(jù)完善整個城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)的具體條件,具有更加多樣的組合方案。

中研普華通過對市場海量的數(shù)據(jù)進行采集、整理、加工、分析、傳遞,為客戶提供一攬子信息解決方案和咨詢服務,最大限度地幫助客戶降低投資風險與經(jīng)營成本,把握投資機遇,提高企業(yè)競爭力。想要了解更多最新的專業(yè)分析請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》。

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