商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研及前景機(jī)遇分析

• 方蔓桃 2024年2月29日 來(lái)源：百度 267 9
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為確保商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)精準(zhǔn)性以及內(nèi)容的可參考價(jià)值，我們研究團(tuán)隊(duì)通過(guò)上市公司年報(bào)、廠(chǎng)家調(diào)研、經(jīng)銷(xiāo)商座談、專(zhuān)家驗(yàn)證等多渠道開(kāi)展數(shù)據(jù)采集工作，并對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行多維度分析，以求深度剖析行業(yè)各個(gè)領(lǐng)域，使從業(yè)者能夠從多種維度、多個(gè)側(cè)面綜合了解商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米，甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，主要以收取租金為投資回報(bào)形式的模式;商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融;對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取租金回收的方式，但國(guó)內(nèi)很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目的底層和各類(lèi)商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售，零散經(jīng)營(yíng)的模式，這個(gè)模式存在后期經(jīng)營(yíng)管理的很大問(wèn)題，大家投資的時(shí)候需要謹(jǐn)慎。

作為商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分，寫(xiě)字樓的現(xiàn)狀反映了整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。美國(guó)房地產(chǎn)公司高緯物業(yè)(Cushman & Wakefield)的一項(xiàng)研究發(fā)現(xiàn)，截至去年年底，全美約有五分之一的寫(xiě)字樓處于空置狀態(tài)，甚至連洛杉磯和休斯敦這樣的大城市，寫(xiě)字樓的空置率都達(dá)到了25%。

為確保商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)精準(zhǔn)性以及內(nèi)容的可參考價(jià)值，我們研究團(tuán)隊(duì)通過(guò)上市公司年報(bào)、廠(chǎng)家調(diào)研、經(jīng)銷(xiāo)商座談、專(zhuān)家驗(yàn)證等多渠道開(kāi)展數(shù)據(jù)采集工作，并對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行多維度分析，以求深度剖析行業(yè)各個(gè)領(lǐng)域，使從業(yè)者能夠從多種維度、多個(gè)側(cè)面綜合了解商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，創(chuàng)新前沿?zé)狳c(diǎn)，進(jìn)而賦能商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者搶跑轉(zhuǎn)型賽道。

就商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)竣工面積情況而言，2011-2017年我國(guó)房地產(chǎn)整體向好，商業(yè)地產(chǎn)竣工面積逐年增長(zhǎng)，2017年達(dá)到近年來(lái)最高值16676.8萬(wàn)平方米，2018年起竣工面積開(kāi)始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，2020年受疫情影響我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)竣工面積大幅度下降，降幅超過(guò)20%，最新數(shù)據(jù)顯示，2021年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)有所回暖，竣工面積為12094，同比2020年增長(zhǎng)3.7%左右。

根據(jù)數(shù)據(jù)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)2010-2020年銷(xiāo)售面積總體呈上升趨勢(shì)，但增速有所波動(dòng)，2016-2017年銷(xiāo)售面積增速一度達(dá)到20%以上，而2018年開(kāi)始受房地產(chǎn)市場(chǎng)改革增速下滑到負(fù)增長(zhǎng)水平，2021年，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積為12421萬(wàn)平方米，同比2020年下降1.6%左右;銷(xiāo)售金額為14393億元，同比2020年14936億元下降3.64%左右。

國(guó)際貨幣基金組織(IMF)在一篇博文中表示，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格正在經(jīng)歷半個(gè)世紀(jì)以來(lái)最嚴(yán)重的暴跌，自2022年3月美聯(lián)儲(chǔ)加息以來(lái)已經(jīng)下跌11%。

在過(guò)去10年的低利率環(huán)境下，全球投資者紛紛涌入寫(xiě)字樓和其他商業(yè)建筑，將其視為債券的安全替代品。然而，疫情后美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)需求萎靡，以寫(xiě)字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值出現(xiàn)了較大的跌幅。不僅如此，為了遏制通貨膨脹，美聯(lián)儲(chǔ)激進(jìn)加息，導(dǎo)致優(yōu)惠貸款利率急升，利率成本加重。美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著來(lái)自需求市場(chǎng)和利率市場(chǎng)的雙重打擊。

國(guó)際貨幣基金組織(IMF)在一篇博文中表示，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格正在經(jīng)歷半個(gè)世紀(jì)以來(lái)最嚴(yán)重的暴跌，自2022年3月美聯(lián)儲(chǔ)加息以來(lái)已經(jīng)下跌11%。而摩根士丹利援引Real Capital Analytics的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)寫(xiě)字樓物業(yè)價(jià)格已從高峰期下跌了約20%。

在商業(yè)地產(chǎn)的疲軟環(huán)境下，美國(guó)的銀行系統(tǒng)也面臨著巨大的壓力。數(shù)據(jù)顯示，到明年年底，到期的美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)貸款總量將超過(guò)1萬(wàn)億美元(約合人民幣7.2萬(wàn)億元)，而到2027年，這一數(shù)據(jù)將達(dá)到2.2萬(wàn)億美元。這意味著，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的困境可能成為未來(lái)兩年最大的潛在危機(jī)。

2023年3月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)文支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目和保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。之后，華夏金茂購(gòu)物中心REIT、華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT、中金印力消費(fèi)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT等首批項(xiàng)目正式獲批，引起行業(yè)廣泛關(guān)注。

REITs是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投融管退閉環(huán)的重要通道，對(duì)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要，因此國(guó)內(nèi)對(duì)于REITs的出臺(tái)期待已久。在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)融資嚴(yán)控的政策背景下，REITs的出臺(tái)意味著將商業(yè)地產(chǎn)從房地產(chǎn)領(lǐng)域剝離出來(lái)，給予了消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施新的定位，成為了政策支持與鼓勵(lì)對(duì)象，為商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展提供了有利條件。

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇分析

近年來(lái)，大型綜合購(gòu)物中心已經(jīng)迅速成為不少城市商業(yè)零售市場(chǎng)的主力軍，而傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)很難滿(mǎn)足它們對(duì)硬件和軟件的要求，這給房地產(chǎn)行業(yè)留下了巨大的市場(chǎng)空白，于是融合傳統(tǒng)流通業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)運(yùn)而生。

2023年6月，萬(wàn)達(dá)商管赴香港上市第四次遇挫，由此公司將觸發(fā)年底380億巨額對(duì)賭條款。為應(yīng)對(duì)這一緊迫的債務(wù)危機(jī)，公司集中出售了上海、廣州、湖州、蘇州等地十余個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以回籠資金。

此次萬(wàn)達(dá)出售的重資產(chǎn)項(xiàng)目有的雖然位于中小城市，但由于運(yùn)營(yíng)管理與現(xiàn)金流表現(xiàn)良好，依然獲得資本市場(chǎng)的認(rèn)可。在當(dāng)前宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)仍然面臨較大壓力，企業(yè)資金鏈普遍緊張的情況下，大宗商業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)困難，而戰(zhàn)略性地持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的企業(yè)更具危機(jī)的應(yīng)對(duì)能力。

隨著我國(guó)房地產(chǎn)整體持續(xù)發(fā)展，雖然新開(kāi)工面積相較2020年有所下降，但我國(guó)我國(guó)房地產(chǎn)施工面積仍保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積達(dá)到97.54億平方米，同比2020年增長(zhǎng)5.25%。就放我施工面積結(jié)構(gòu)占比情況而言，相較住宅施工面積我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)施工面積仍占比較小。根據(jù)數(shù)據(jù)，2021年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)施工面積約占13.17%左右，其中辦公樓占比3.87%、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占比9.3%。不同于住宅房的硬性需求，商業(yè)地產(chǎn)整體施工面積較小，又因?yàn)橐咔閷?dǎo)致，整體占比相較2020年的14.06%有所下降。

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  2024-2029年商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析報(bào)告

  隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨巨大機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方面，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量越來(lái)越多，市場(chǎng)正面臨著供給與需求的不對(duì)稱(chēng)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)有進(jìn)一步洗牌的強(qiáng)烈要求，但是在一些商業(yè)...

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