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長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化下的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-20
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 長(zhǎng)三角 商業(yè)地產(chǎn) 房地產(chǎn) 上海
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大多數(shù)地產(chǎn)商都抱著"賣(mài)房子就走"的經(jīng)營(yíng)思想，這就不可能對(duì)商業(yè)地產(chǎn)完善規(guī)劃和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。發(fā)展商往往意識(shí)不到當(dāng)前商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈的形勢(shì)下商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)性，以及商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理的重要性。
在全球經(jīng)濟(jì)一體化浪潮推動(dòng)下，區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化勢(shì)不可擋。一個(gè)國(guó)家內(nèi)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，即以一個(gè)經(jīng)濟(jì)中心城市為核心形成的大城市群的區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展，更是當(dāng)今世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的普遍現(xiàn)象。在中國(guó)以上海為核心的長(zhǎng)江三角洲大城市群、珠江三角洲大城市群、京津冀區(qū)域大城市群，都是改革開(kāi)放進(jìn)程中造就的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果�，F(xiàn)今大城市群的區(qū)域經(jīng)濟(jì)正在朝著聯(lián)動(dòng)、互補(bǔ)、一體的方向整合，他們必將進(jìn)一步發(fā)揮高度的聚集輻射綜合功能，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍的因素和強(qiáng)大動(dòng)力，并對(duì)全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生影響。
在長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，十六個(gè)城市保持著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，越來(lái)越緊密地聯(lián)系在一起。近幾年，以上海為龍頭的長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，同時(shí)帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，而伴隨上海商業(yè)房產(chǎn)熱的興起，其他的城市也加快了商業(yè)地產(chǎn)前進(jìn)的腳步。
一、長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的特征
1、長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間巨大
長(zhǎng)三角城市群相比我國(guó)的其他兩大城市群在經(jīng)濟(jì)總量上大約是珠三角和京津冀的總和。無(wú)論按人口平均，還是按土地面積平均，長(zhǎng)三角城市群都是經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出效率或集約化程度最高的區(qū)域。并且擁有良好的基礎(chǔ)設(shè)施、發(fā)達(dá)的科技教育和日趨完善的政策環(huán)境，成為國(guó)內(nèi)外投資者關(guān)注的"熱土"，特別是跨國(guó)資本正大舉向長(zhǎng)三角地區(qū)轉(zhuǎn)移。在這樣的背景下，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是有支撐力的。
(1)世博會(huì)是長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇
世博會(huì)的召開(kāi)為上海未來(lái)的會(huì)展經(jīng)濟(jì)積累下極其寶貴的展館資源，實(shí)現(xiàn)上海會(huì)展經(jīng)濟(jì)中心地位。其獨(dú)特的綜合品質(zhì)，決定了會(huì)址有望超越浦東陸家嘴(600663)地區(qū)，成為上海商業(yè)地產(chǎn)高地。上海世博會(huì)預(yù)計(jì)將吸引7000萬(wàn)人次參觀(guān)。屆時(shí)，上海的賓館酒店將供不應(yīng)求，客流必然會(huì)向上海周邊城市分散，這樣就帶動(dòng)長(zhǎng)三角城市群的旅游和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出巨大貢獻(xiàn)。
(2)交通便利是長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)在幾年前，上海與長(zhǎng)三角的交通主要是滬寧和滬杭兩條高速，而這些都是大城市之間的交流，處于點(diǎn)到線(xiàn)的交通模式，而隨著長(zhǎng)三角各大橋的開(kāi)通，那就達(dá)到了線(xiàn)到面的連接，實(shí)現(xiàn)了長(zhǎng)三角地區(qū)交通的網(wǎng)絡(luò)化。杭州灣大橋及蘇通大橋的開(kāi)通，使得上海與蘇北等地的交通更為便捷，而便捷的交通能夠帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)、文化、旅游等各方面交流，提升了長(zhǎng)三角的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)便捷的交通也是長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，有助于技術(shù)流、人才流和材料流的流通等。
(3)經(jīng)濟(jì)迅猛增長(zhǎng)是長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的條件
長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)迅猛的增長(zhǎng)，商業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，長(zhǎng)三角地區(qū)地方的生產(chǎn)總值占了全國(guó)的五分之一，06年長(zhǎng)三角地區(qū)人均可支配的收入上漲了12.9%，長(zhǎng)三角區(qū)域人群收入的提高、消費(fèi)人群的集中，形成了區(qū)域效應(yīng)，商業(yè)盈利狀況趨好。07年在長(zhǎng)三角16個(gè)城市，實(shí)現(xiàn)零售規(guī)模14萬(wàn)多億。長(zhǎng)三角地區(qū)在全國(guó)保持領(lǐng)先，具有重要的地位，長(zhǎng)三角16個(gè)城市的零售額占到16%，現(xiàn)在一部分的大賣(mài)場(chǎng)向社區(qū)購(gòu)物方向轉(zhuǎn)變，購(gòu)物中心進(jìn)一步突出了休閑娛樂(lè)的功能，外資進(jìn)一步加速進(jìn)入，收購(gòu)兼并成為外資進(jìn)入長(zhǎng)三角的主要渠道。
(4)豐富的旅游資源帶動(dòng)了長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展
長(zhǎng)三角是國(guó)內(nèi)宜居區(qū)域，大量異地人口的進(jìn)入促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的繁榮，并且長(zhǎng)三角是國(guó)內(nèi)旅游資源豐富的地域，素有中國(guó)旅游"金三角"之稱(chēng)。在中國(guó)首批優(yōu)秀旅游城市中，長(zhǎng)三角占了四分之一，區(qū)內(nèi)的48個(gè)旅游景點(diǎn)幾乎占了全國(guó)4A級(jí)旅游景點(diǎn)總數(shù)的一半。目前接待的入境旅游者占全國(guó)1/4，國(guó)內(nèi)旅游者占1/3。大量的游客促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
2、開(kāi)發(fā)商跨區(qū)域投資長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)成趨勢(shì)
在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的潮流中，很多的開(kāi)發(fā)商是由住宅起家，從而轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資，并且大多是跨區(qū)域投資，即走出自己所誕生和發(fā)展的土壤，到其他的城市開(kāi)發(fā)投資。上海的幾大開(kāi)發(fā)商就在長(zhǎng)三角等地大肆拿地，如復(fù)地、綠地、大華等，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商跨區(qū)域轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)將成為長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)。主要基于以下幾個(gè)原因：
(1)商業(yè)地產(chǎn)能有效拓展行業(yè)發(fā)展空間
從行業(yè)發(fā)展空間的考慮，各種跡象表明，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成熟期即將到來(lái)，進(jìn)入成熟期的房地產(chǎn)的發(fā)展空間將會(huì)大幅萎縮，作為這個(gè)行業(yè)中的大型企業(yè)，就必須提前考慮到產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型問(wèn)題。而發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)正是發(fā)揚(yáng)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勢(shì)的成功轉(zhuǎn)型，同時(shí)成為拓展發(fā)展空間的有效手段。
(2)享受資產(chǎn)價(jià)格升值和土地升值的雙重利潤(rùn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是一次性的，現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相對(duì)來(lái)講利潤(rùn)比較豐厚再加上這幾年房?jī)r(jià)高企，大家都在批項(xiàng)目，但房地產(chǎn)的利潤(rùn)只是一次性的不會(huì)再持續(xù)。隨著全球人口的增加和資源的減少，資產(chǎn)價(jià)格在今后會(huì)長(zhǎng)期處于一種上升的趨勢(shì)。但是這種資產(chǎn)價(jià)格升值的利潤(rùn)對(duì)于房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)是享受不到的，因?yàn)榇蟛糠肿≌嵌唐诋a(chǎn)品，開(kāi)發(fā)完進(jìn)行銷(xiāo)售，住宅資產(chǎn)價(jià)格的升值收益者更多的是購(gòu)房者，而如果戰(zhàn)略性的持有商業(yè)物業(yè)，那么除了每年可以收到穩(wěn)定的租金外，還能夠享受資產(chǎn)價(jià)格升值和土地升值的雙重利潤(rùn)。
(3)避免住宅開(kāi)發(fā)中激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)
中國(guó)現(xiàn)在約有4萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，尤其土地的招拍掛制度出臺(tái)后，有些地塊要經(jīng)過(guò)幾十輪的競(jìng)價(jià)，如上海的新江灣城D1地塊，屢次竟價(jià)，最終樓面價(jià)達(dá)到2萬(wàn)/平方米，這已經(jīng)超過(guò)了該區(qū)域的房?jī)r(jià)。商業(yè)地產(chǎn)相比住宅地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有那么激烈。截至到2007年，全國(guó)從事商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)不到200家，而這200家中，目前大部分都局限在本區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)，跨區(qū)域開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)公司寥寥無(wú)幾。
(4)長(zhǎng)三角二三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)投資成熱點(diǎn)
上海成熟、領(lǐng)先的國(guó)際化商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式對(duì)周邊城市的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生了一定的促進(jìn)作用，促使整個(gè)長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)不斷得到提升。據(jù)浙商房產(chǎn)研展部的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：目前，一線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率在6-8%，二線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率在10-12%，而三線(xiàn)城市，如果能在城市中心區(qū)域拿到優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，其投資回報(bào)率將超過(guò)12%。從商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式上看，上海的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相較其他城市更加國(guó)際化，吸引了眾多跨國(guó)企業(yè)進(jìn)駐，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求量也較大。長(zhǎng)三角的二三線(xiàn)城市緊隨一線(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)步伐的腳步不斷加快，城際之間的外溢性開(kāi)發(fā)投資已經(jīng)成為一種趨勢(shì)，隨著長(zhǎng)三角城際交通的成熟，長(zhǎng)三角地產(chǎn)互融性會(huì)更強(qiáng)，將會(huì)更快推動(dòng)二三線(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
3、長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為特色
(1)長(zhǎng)三角是紡織專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)最密集和最活躍的地方
近年長(zhǎng)三角的新老市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨以激烈，中國(guó)輕紡城(600790)、東方絲綢市場(chǎng)、四季青服裝市場(chǎng)等老市場(chǎng)依舊統(tǒng)領(lǐng)市場(chǎng)，新興市場(chǎng)則分布在老市場(chǎng)周邊。新的經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)理念以及涵蓋的多種功能的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的推進(jìn)速度有所加快。一些新市場(chǎng)，如鵬欣國(guó)際家紡中心、上海服裝城、宿遷泗陽(yáng)縣的"上海紡織城"、蘇州吳江市盛澤鎮(zhèn)的"國(guó)際紡織城"項(xiàng)目、揚(yáng)州高郵經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的"國(guó)際服裝商貿(mào)城"、無(wú)錫的新世界(600628)國(guó)際紡織服裝城和東方國(guó)際輕紡城、南通中國(guó)蘇通輕紡城等均采用全新的經(jīng)營(yíng)模式，促使老市場(chǎng)也加緊升級(jí)步伐，例如中國(guó)輕紡城聯(lián)合市場(chǎng)和時(shí)代廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，常熟招商城等老市場(chǎng)也投入巨資進(jìn)行改造。
(2)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)向規(guī)�；团l(fā)功能方向發(fā)展
國(guó)內(nèi)的商品交易市場(chǎng)越來(lái)越向?qū)I(yè)化市場(chǎng)方面轉(zhuǎn)換，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)也越來(lái)越向批發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)換，專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的數(shù)量、營(yíng)業(yè)面積逐年上升，成交額大幅上漲，而綜合市場(chǎng)則逐年萎縮。一方面，規(guī)模大的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)不斷發(fā)展壯大和隨著交通的改善不斷增強(qiáng)輻射范圍，另一方面，中小企業(yè)和經(jīng)營(yíng)者隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，所提供的產(chǎn)品規(guī)模也在迅速擴(kuò)大。長(zhǎng)三角地區(qū)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)如義烏中國(guó)小商品城(600415)、紹興中國(guó)輕紡城等，作為年交易額超過(guò)百億元的航母級(jí)重點(diǎn)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，它們將發(fā)揮重要的商品集散樞紐、進(jìn)出口基地和批發(fā)輻射中心功能。而規(guī)模化的發(fā)展，又必然會(huì)導(dǎo)致大型或超大型專(zhuān)業(yè)交易市場(chǎng)越來(lái)越轉(zhuǎn)向批發(fā)輻射功能，并逐漸把銷(xiāo)售的末端留給零售商業(yè)和小型市場(chǎng)，散、亂、臟、差的中小批發(fā)市場(chǎng)將逐漸減少和搬離市區(qū)。
(3)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)逐漸趨向細(xì)分化和專(zhuān)業(yè)化
市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，將迫使很多商品交易市場(chǎng)不斷向生產(chǎn)領(lǐng)域延伸，以利于暢通供應(yīng)渠道，掌握優(yōu)質(zhì)貨源，減少流通成本，依托產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，確立價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這將導(dǎo)致市場(chǎng)之間在經(jīng)營(yíng)范圍和產(chǎn)品品類(lèi)上的分化和區(qū)隔越來(lái)越細(xì)，集中銷(xiāo)售某一類(lèi)別或某一區(qū)域的，甚至是某些品牌的商品，以求通過(guò)特色經(jīng)營(yíng)，獲得最大的輻射廣度和強(qiáng)度，占據(jù)最好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，這必然是相當(dāng)多的商品交易市場(chǎng)的發(fā)展方向，在長(zhǎng)三角等地區(qū)已可以明顯看出。除了傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)外，許多只是內(nèi)地綜合市場(chǎng)或零售市場(chǎng)中一小類(lèi)的商品，如紡織、五金、玩具、酒店用品、包裝機(jī)械、農(nóng)產(chǎn)品(000061)、美容化妝品、眼鏡等，在長(zhǎng)三角已發(fā)展成為非常專(zhuān)業(yè)、規(guī)模龐大的產(chǎn)業(yè)集群鏈專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。
(4)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)將向品牌化和優(yōu)質(zhì)化的產(chǎn)品集散地轉(zhuǎn)變
過(guò)去一提到專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，就容易與假冒偽劣商品聯(lián)系到一起，特別是小商品市場(chǎng)表現(xiàn)更為突出，嚴(yán)重?fù)p害了批發(fā)市場(chǎng)聲譽(yù)。近年來(lái)，一些市場(chǎng)認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品質(zhì)量的重要性，采取了一些措施，但力度不夠，假冒偽劣商品仍然在相當(dāng)一部分市場(chǎng)中存在。近些年開(kāi)展的百城萬(wàn)店無(wú)假貨向?qū)I(yè)市場(chǎng)延伸的活動(dòng)，目的就是提高專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)商品的質(zhì)量和誠(chéng)信，在專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)中逐步杜絕假冒偽劣商品，樹(shù)立專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的新形象，將更加重視規(guī)劃設(shè)計(jì)和品牌推廣，千店一面、毫無(wú)特色的局面將改變。一些注重品牌化、連鎖化、優(yōu)質(zhì)化管理的規(guī)范專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和輻射能力將不斷加強(qiáng)，將兼并和淘汰一批管理不規(guī)范、市場(chǎng)環(huán)境和秩序混亂的中小市場(chǎng)。
4、長(zhǎng)三角多業(yè)態(tài)零售體系趨向合理化
長(zhǎng)三角區(qū)域零售市場(chǎng)幾乎涵蓋了目前所有的主流業(yè)態(tài)：百貨店、超市、大型超市、便利店、購(gòu)物中心、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、折扣店等一應(yīng)俱全，立體式的結(jié)構(gòu)互為補(bǔ)充、錯(cuò)位發(fā)展、差別經(jīng)營(yíng)，使得長(zhǎng)三角多業(yè)態(tài)零售體系趨向合理化。
(1)中外大型零售企業(yè)加快區(qū)域市場(chǎng)的戰(zhàn)略布局長(zhǎng)三角地區(qū)零售業(yè)的外資進(jìn)入之多、速度之快，在全國(guó)乃至世界范圍內(nèi)都很少見(jiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，國(guó)際零售業(yè)50強(qiáng)中的70%已經(jīng)進(jìn)入長(zhǎng)三角地區(qū)。外資的進(jìn)入加劇了區(qū)域零售業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)程度，也產(chǎn)生了示范效應(yīng)，促使大型內(nèi)資零售企業(yè)向兼并整合的模式轉(zhuǎn)變。
(2)高端品牌經(jīng)營(yíng)成為商家提升競(jìng)爭(zhēng)力的新亮點(diǎn)
商品種類(lèi)、品牌的增多一方面迎合了近年來(lái)長(zhǎng)三角地區(qū)不斷增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，另一方面也對(duì)區(qū)域的消費(fèi)層次和消費(fèi)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。尤其是一些國(guó)際一線(xiàn)品牌的大量入駐，既提高了區(qū)域零售市場(chǎng)的國(guó)際化程度，也使高檔品消費(fèi)成為區(qū)域零售業(yè)發(fā)展的新亮點(diǎn)。
(3)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃促進(jìn)現(xiàn)代商業(yè)有序發(fā)展
為了確保城市各區(qū)域間、市場(chǎng)各業(yè)態(tài)間的均衡有序發(fā)展，商業(yè)布局、商圈規(guī)劃成為長(zhǎng)三角地區(qū)眾多城市零售業(yè)發(fā)展的熱點(diǎn)。尤其是一些發(fā)展?jié)摿^大的中小城市，摒棄了原先那種業(yè)態(tài)越全越好、網(wǎng)點(diǎn)越多越好的態(tài)度，按計(jì)劃有選擇地開(kāi)發(fā)商業(yè)，避免了同業(yè)態(tài)的重復(fù)建設(shè)、網(wǎng)點(diǎn)資源的閑置與浪費(fèi)。
1、倉(cāng)促上馬，盲目投資，導(dǎo)致空置量增加許多的投資商看到了長(zhǎng)三角商業(yè)的商機(jī)，而進(jìn)入了長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，某些城市商業(yè)地產(chǎn)尤其是零售業(yè)地產(chǎn)總量上已基本飽和，僅上海的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到3000萬(wàn)平方米，人均1.68平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了香港，已經(jīng)接近于國(guó)外東京、紐約的水平，現(xiàn)在上海商業(yè)的零售面積每年凈增量在400-500萬(wàn)左右。這種現(xiàn)象，不僅在上海，更在整個(gè)長(zhǎng)三角不斷蔓延。其中有一些業(yè)態(tài)定位不明確的項(xiàng)目，占68%，投資的盲目性，影響了商業(yè)地產(chǎn)建成以后招商和營(yíng)運(yùn)，導(dǎo)致空置量上升，也可能對(duì)市場(chǎng)流通秩序產(chǎn)生了不良的影響，還有很多大型物業(yè)在建設(shè)的時(shí)候，沒(méi)有跟周邊環(huán)境進(jìn)行配套，造成了資源使用不經(jīng)濟(jì)。
2、市場(chǎng)定位模糊，忽視項(xiàng)目策劃，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力
市場(chǎng)定位是項(xiàng)目前期工作的重點(diǎn)，準(zhǔn)確的定位可以賦予項(xiàng)目獨(dú)特鮮明的個(gè)性。項(xiàng)目的市場(chǎng)定位傳達(dá)的是項(xiàng)目的精髓，項(xiàng)目的宗旨。搞商業(yè)地產(chǎn)必須項(xiàng)目未動(dòng)，策劃先行，不能只重形象，重景觀(guān)建設(shè)，重概念炒作，重廣告宣傳，忽視商業(yè)地產(chǎn)需要全程策劃、全程風(fēng)險(xiǎn)防范。只要建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)形象，不要商業(yè)運(yùn)作策劃，缺乏事前風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的商業(yè)地產(chǎn)，往往造成好看不中用，商鋪用不起來(lái)，最終被市場(chǎng)拋棄，黃金寶地變廢地，這種案例隨處可見(jiàn)。商業(yè)地產(chǎn)必須營(yíng)造主題特色，從而吸引消費(fèi)者，沒(méi)有特色、沒(méi)有主題的項(xiàng)目就沒(méi)有生命力。目前一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的主題定位存在同質(zhì)化的傾向，都要建成集休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物于一體的大型體驗(yàn)式購(gòu)物中心，沒(méi)有主題與特色。
3、以銷(xiāo)售為主，漠視投資業(yè)主后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
大多數(shù)地產(chǎn)商都抱著"賣(mài)房子就走"的經(jīng)營(yíng)思想，這就不可能對(duì)商業(yè)地產(chǎn)完善規(guī)劃和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。發(fā)展商往往意識(shí)不到當(dāng)前商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈的形勢(shì)下商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)性，以及商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理的重要性。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)失敗，可能對(duì)金融企業(yè)、供貨商、消費(fèi)者和本單位的職工帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵S多企業(yè)普通采用先銷(xiāo)售后結(jié)帳，占用了資源，有的是先發(fā)放會(huì)員卡、優(yōu)惠卡等。這些企業(yè)一倒閉就會(huì)導(dǎo)致供貨商、消費(fèi)者和職工的風(fēng)險(xiǎn)。
三、長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)
1、優(yōu)質(zhì)物業(yè)有更大發(fā)展空間
中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心提供的市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)表明，中國(guó)目前商業(yè)最成熟的上海，購(gòu)物中心率僅為39.5%，未來(lái)購(gòu)物中心仍有較大的發(fā)展空間。據(jù)此推斷，未來(lái)將會(huì)出現(xiàn)大量的購(gòu)物中心并購(gòu)現(xiàn)象，表現(xiàn)為標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)物中心將并購(gòu)大量零售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和準(zhǔn)購(gòu)物中心，最終漸成專(zhuān)業(yè)化高的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。因此，未來(lái)具有優(yōu)質(zhì)潛質(zhì)的商業(yè)物業(yè)必將開(kāi)始受到市場(chǎng)青睞，而具備更大的發(fā)展空間。
2、由開(kāi)發(fā)時(shí)代轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)時(shí)代
商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)正由最初的感性向理性過(guò)渡。隨著一線(xiàn)城市中一系列商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的失利，更多的開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到，專(zhuān)業(yè)化和國(guó)際化的操作是商業(yè)項(xiàng)目成功的基本保障。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，應(yīng)是始于"建"而終于"管"。真正的利潤(rùn)增長(zhǎng)來(lái)自于后期的物業(yè)經(jīng)營(yíng)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，出租型物業(yè)的回報(bào)率遠(yuǎn)比出售型的要高。商業(yè)地產(chǎn)逐步回歸理性，將追求商業(yè)運(yùn)營(yíng)價(jià)值和不動(dòng)產(chǎn)穩(wěn)定收益。目前，已有部分大的銷(xiāo)售渠道商，改變以前只租不建的做法，自己持有大型物業(yè)，這是新市場(chǎng)情況下對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的新嘗試�？梢灶A(yù)見(jiàn)，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始由開(kāi)發(fā)時(shí)代轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)時(shí)代。
3、模式趨于國(guó)際化和專(zhuān)業(yè)化
新一代的商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將在計(jì)劃性、綜合性及開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的統(tǒng)一性方面大幅提高，商業(yè)地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作成為大勢(shì)所趨。商業(yè)地產(chǎn)由于其自身的高專(zhuān)業(yè)化特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)的目標(biāo)應(yīng)集中在初期的項(xiàng)目招商與后期的商業(yè)管理方面。而這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)需要具有專(zhuān)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)、技能和引進(jìn)資源渠道的機(jī)構(gòu)完成。只有開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的高度配合，商業(yè)與地產(chǎn)的統(tǒng)一，才能保證商業(yè)地產(chǎn)達(dá)到規(guī)范化與專(zhuān)業(yè)化的新高度。
4、商業(yè)地產(chǎn)融資渠道多元化
從近兩年的趨勢(shì)看，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉(zhuǎn)向國(guó)際融資渠道。其中，REITs作為一種成熟的國(guó)外融資渠道受到市場(chǎng)關(guān)注，但是鑒于國(guó)內(nèi)法律和市場(chǎng)環(huán)境問(wèn)題，這一渠道受到的限制較多。從國(guó)外基金的角度看，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的前景仍然具有相當(dāng)?shù)奈�。因此，它們可以通過(guò)在海外的資金平臺(tái)將國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)打包放到國(guó)外上市，從而獲取國(guó)際資金支持。這一模式的代表是新加坡嘉德集團(tuán)旗下中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)基金。無(wú)疑，這將為國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商提供融資機(jī)會(huì)。此外，大連萬(wàn)達(dá)在REITs上市未果的情況下，通過(guò)發(fā)行CMBS的方式為自己開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行融資，也是市場(chǎng)上一個(gè)全新的操作模式�？梢�(jiàn)，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)融資渠道趨向多元化。
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