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“包租公(婆)”未來不好混了? 廣州5年新增15萬套租賃住房

  • 2017年8月25日 FanTianQing來源:鳳凰網(wǎng) 239 7
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日前,廣州市國土資源和規(guī)劃委員會公布了《廣州市2017~2021年住宅用地供應(yīng)計劃》(以下簡稱《計劃》)。根據(jù)該《計劃》,廣州未來5年計劃供應(yīng)住宅用地3200萬平方米,建設(shè)普通商品住宅60萬套,租賃住房15萬套。這意味著,每新增五套住房中就有一套是租賃住房。

住房,租賃住房,包租公(婆)

  未來5年 每年新增12萬套將是天量

  翻查過往5年成交數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn),廣州僅有2016年的一手住宅成交套數(shù)超過12萬套(實際成交12.77萬套),其他年份的成交套數(shù)均在7萬~9萬多套區(qū)間(見附表)。而在未來五年,廣州則計劃年均新增商品住宅多達12萬套。業(yè)界普遍認為,大量新增供應(yīng)無疑能緩解當下市場的供求矛盾,如果供應(yīng)套數(shù)真的全數(shù)落實,將從根源上解決高房價的問題。

  廣州市國規(guī)委表示,該《計劃》的制定旨在堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,加強和改進住房及用地供應(yīng)管理,改善住房供求關(guān)系,穩(wěn)定市場預(yù)期,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?!队媱潯凤@示,2017~2021年,全市計劃供應(yīng)住宅用地3200公頃,年平均計劃供應(yīng)住宅用地640公頃,以保障建設(shè)75萬套住房用地需求。其中,全市普通商品住宅用地計劃供應(yīng)2375公頃、租賃住房用地計劃供應(yīng)825公頃。住房建設(shè)計劃安排75萬套,其中普通商品住宅60萬套、租賃住房15萬套。以供地占比計算,廣州未來五年租賃供地達25.8%,普通商品房為74.2%。

  租賃房及人才公寓 均在環(huán)城高速以外

  該《計劃》具體制定了廣州不同區(qū)域的供地方式。其中,內(nèi)環(huán)以內(nèi)以普通商品住房用地為主;為保護空間肌理、緩解老城壓力,主要供應(yīng)存量住宅用地。內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間,以普通商品住房用地為主;為疏解高密度人口,適量供應(yīng)住宅用地。外環(huán)與北二環(huán)—東二環(huán)—廣明高速之間,以普通商品住房用地、租賃住房用地為主;作為城市拓展的主要區(qū)域,未來加大供應(yīng)住宅用地。地鐵9號線、14號線、21號線、4號線形成的四個放射軸線兩側(cè),以普通商品住房、人才公寓為主;依托便捷的軌道交通,該區(qū)域為中心城區(qū)與外圍聯(lián)動發(fā)展的重要空間載體,相應(yīng)增加供應(yīng)住宅用地。

  海量的租賃房供應(yīng) 將沖擊包租公(婆)的生意

  雖然說租賃住房及人才公寓都在外環(huán),但值得關(guān)注的是,《計劃》還指出,15萬套租賃住房將由新增租賃住房用地進行供應(yīng),并非對商品住房的存量再利用,屬于是貨真價實的增量。這對于現(xiàn)有的房東和租客來說,最為關(guān)心的自然是會否打破租賃市場原來的供求關(guān)系,導(dǎo)致租金上漲或者下跌?對此,易居企業(yè)集團克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉認為,從房屋租金走勢看,最近3年,廣州住宅租金的漲幅分別為6.5%、2.8%和2.2%,甚至呈現(xiàn)出逐漸放緩的趨勢。由此可見廣州租金的漲幅十分有限,這反映出廣州住宅租賃市場的供求關(guān)系整體較為平衡。至于未來5年15萬套的新增租賃住房供應(yīng)計劃,會否改變廣州住房租賃市場的供求關(guān)系,則可重點從需求上進行分析。

  根據(jù)2017年3月3日發(fā)布的《廣州市人口發(fā)展和基本公共服務(wù)體系建設(shè)第十三個五年規(guī)劃(2016~2020年)》,“十三五”時期,到2020年,廣州全市常住人口數(shù)量預(yù)計將會增長至1550萬人。根據(jù)統(tǒng)計局發(fā)布的信息,截至2016年末,廣州市常住人口1404.35萬人。換言之,從2017年到2020年,按照規(guī)劃廣州常住人口還有大約150萬人的增量空間。

  從市場的租賃需求看,根據(jù)鏈家研究院日前發(fā)布的《租賃市場系列研究報告》的相關(guān)統(tǒng)計,全國租賃人口的占比是11.64%。需要指出的是,這個數(shù)據(jù)的統(tǒng)計口徑是全國,包括了城鄉(xiāng)兩側(cè)。從城市來看,特別是一線城市,雖然未有確切的統(tǒng)計數(shù)據(jù),但依據(jù)中介人士的經(jīng)驗估算,廣州租賃人口比例應(yīng)該為常住人口的30%左右。

  廣州鏈家數(shù)據(jù)顯示,2016年,廣州市二手住宅租賃套均面積為73.61平方米/套,同比增加0.65平方米/套。從上述的幾個數(shù)據(jù)可以大致估計出150萬人口衍生的住房租賃需求大概為21萬套。

  所以說,還在想著新鮮出爐的“租購?fù)瑱?quán)”能夠刺激租金上漲的房東們,恐怕要感到“心涼”了。同時,在國家大力發(fā)展住房租賃市場的背后,那些正在快速崛起的專業(yè)租賃運營機構(gòu),無論是國有的、還是民營的,它們都會在未來跟個體房東們爭奪蛋糕。而與這些專業(yè)租賃運營機構(gòu)提供的房源和服務(wù)相比,個體房東整體顯然是不具優(yōu)勢的。因此,在購租并舉、租購?fù)瑱?quán)的政策指引下,未來國內(nèi)住房租賃市場的蛋糕會越來越大,但是留給個體“包租公”“包租婆”的市場空間則越來越小。

延伸閱讀

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