解讀：海南突然宣布全域限購(gòu) 對(duì)海南房?jī)r(jià)有什么影響？

• 2018年4月23日 chinairnwz來(lái)源：搜狐號(hào) 1047 66
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  2018-2024年中國(guó)智慧城市建設(shè)市場(chǎng)潛力現(xiàn)狀及投資吸引力研究報(bào)告

  智慧城市市場(chǎng)體量巨大，應(yīng)用潛力可期。各大運(yùn)營(yíng)商與諸多IT公司均在該領(lǐng)域展開(kāi)積極布局。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2014年，我國(guó)智慧城市 IT 投資規(guī)模達(dá)2060億元，較 2013 年同期增長(zhǎng) 17.0%；2015 年，...

分析人士認(rèn)為，此次海南發(fā)布的限購(gòu)政策，條件異?？量蹋嘀卣{(diào)控手段，這意味著外地新增炒房資金在數(shù)年內(nèi)幾乎無(wú)法進(jìn)入海南樓市，前幾年流入海南樓市的數(shù)千億炒房資金面臨著被“關(guān)門打狗”的尷尬局面。

　　4月22日晚，中共海南省委辦公廳、海南省人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)。從即日起海南實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購(gòu)。

　　每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾咭罁?jù)海南省統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)了近4年(2014年-2017年)商品房銷售額后發(fā)現(xiàn)，海南商品房成交額合計(jì)達(dá)到了6124億元。

　　近年來(lái)，隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交活躍，海南的商品房成交額增長(zhǎng)呈加速之勢(shì)，如2017年商品成交額就同比上漲82%，而當(dāng)?shù)厝速?gòu)買能力有限，其中不少是外地的炒房資金。

　　分析人士認(rèn)為，此次海南發(fā)布的限購(gòu)政策，條件異?？量蹋瑧艏?、社保、貸款、年限等多重調(diào)控手段，這意味著外地新增炒房資金在數(shù)年內(nèi)幾乎無(wú)法進(jìn)入海南樓市，前幾年流入海南樓市的數(shù)千億炒房資金面臨著被“關(guān)門打狗”的尷尬局面!

　　五年社保，首付七成，限售5年，首套住房住房公積金貸款最低首付款比例升至30%，海南房地產(chǎn)調(diào)控政策正經(jīng)歷層層加碼的過(guò)程，多維度全方位調(diào)控，嚴(yán)防炒房。

　　為建立和完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)決防范炒房炒地投機(jī)行為，海南調(diào)控再度升級(jí)?！锻ㄖ分赋?，海南實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購(gòu)。每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾邭w納要點(diǎn)如下:

　　五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房，只能面向本市縣居民家庭銷售。

　　?？凇⑷齺?、瓊海已實(shí)行限購(gòu)的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購(gòu)買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

　　上述區(qū)域之外，非本省戶籍居民家庭購(gòu)買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

　　自通知發(fā)布后戶籍遷入海南的居民家庭，只能購(gòu)買一套住房，并須提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

　　非海南本省戶籍居民家庭不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)購(gòu)買住房。

　　值得一提的是，《通知》表示“關(guān)于引進(jìn)人才的住房政策由(海南)省政府另行制定”，而在4月14日發(fā)布的《關(guān)于支持海南全面深化改革開(kāi)放的指導(dǎo)意見(jiàn)》中也提到將“出臺(tái)專門政策解決引進(jìn)人才的任職、住房、就醫(yī)、社保、子女教育等問(wèn)題?！?/p>

　　此外，《通知》還提出，非本省戶籍居民家庭在海南省購(gòu)買住房，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事業(yè)單位、社會(huì)組織在海南省購(gòu)買的住房，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

　　對(duì)取得預(yù)售許可證的商品住宅項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要公開(kāi)全部房源并明碼標(biāo)價(jià)，一次性對(duì)外銷售，不得分期分批銷售。商品住宅價(jià)格備案后，6個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高備案價(jià)格;調(diào)整備案價(jià)格的須重新備案。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)指出，2018年是海南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控非常嚴(yán)厲的一年，充分說(shuō)明了當(dāng)前調(diào)控的嚴(yán)峻性。從限購(gòu)的廣度來(lái)說(shuō)，較其他城市因城施策不一樣，海南省全域限購(gòu)是非常罕見(jiàn)的。

　　外地人成海南購(gòu)房主力

　　海南近幾次出臺(tái)的限購(gòu)措施，為什么主要都是針對(duì)外地人呢?原因就在于外地人已經(jīng)成為了海南購(gòu)房的主力。

　　2011年中國(guó)旅游地產(chǎn)(海南)消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告顯示，海南購(gòu)房者中71%來(lái)自島外，其中大部分為中長(zhǎng)期用戶。每年使用物業(yè)時(shí)間超過(guò)15天的占絕大多數(shù)。其中70%以上的人群一年僅使用一次島內(nèi)物業(yè)，空置率現(xiàn)象凸顯。

　　同時(shí)，鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年海南購(gòu)房成交中，島外購(gòu)房占比高達(dá)88%。其中來(lái)自京津冀和東三省的購(gòu)房者最多。東三省合計(jì)占比約23%，北京占比約13%，河北占比約14%。其次為來(lái)自河南、山東、山西、四川的購(gòu)房者。

　　而大部分島外購(gòu)房者以旅游、度假、養(yǎng)老等為目的在海南買房，屬于“候鳥(niǎo)”型客戶，每年冬季“飛”來(lái)暫住，春天“飛”走。

　　按三亞市旅游局的統(tǒng)計(jì)，2015年在三亞市購(gòu)房養(yǎng)老的“候鳥(niǎo)老人”已達(dá)到了50萬(wàn)之眾，而2014年末，三亞戶籍人口為58.56萬(wàn)人。

　　近十年來(lái)，房地產(chǎn)可以說(shuō)是海南的支柱產(chǎn)業(yè)。以2017年海南房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)來(lái)看，2017年海南全省房地產(chǎn)業(yè)銷售面積達(dá)2292.61萬(wàn)平方米，銷售金額突破2713.72億元，房地產(chǎn)增加值在2017年占據(jù)了海南省地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)的9.8%，領(lǐng)先于其他行業(yè)。

　　今年3月，中房智庫(kù)發(fā)布的2017年全國(guó)30城市房地產(chǎn)依賴度排名中，海南的三亞和海口包攬了前兩名，其中三亞去年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資甚至高于其GDP總量。

　　據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞此前報(bào)道，今年3月，十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議海南省代表團(tuán)媒體開(kāi)放日上，針對(duì)海南房地產(chǎn)業(yè)，省委書(shū)記劉賜貴、省長(zhǎng)沈曉明兩人曾一齊“開(kāi)炮”。

　　劉賜貴認(rèn)為，“要想改革好，就要自我革命，就要有壯士斷腕的氣概?！彼倪@番話正有所指，即房地產(chǎn)業(yè)?！罢{(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，GDP以及財(cái)政收入會(huì)受到影響，這就需要我們有‘壯士斷腕’的決心?！?/p>

　　他介紹，目前海南針對(duì)房地產(chǎn)已經(jīng)提出了兩個(gè)“暫?！?、以及限購(gòu)限地等政策，這也正是用來(lái)貫徹“房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的”，來(lái)落實(shí)海南所提出的“海南不能成為房地產(chǎn)的‘加工廠’，外面想要多少，海南就建多少”。

　　沈曉明也將炮口對(duì)準(zhǔn)了房地產(chǎn)，同樣用“壯士斷腕”作比。沈曉明表示，他在海南省政府工作報(bào)告中之所以用“壯士斷腕”來(lái)形容“減小海南省經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴”，正是因?yàn)槿绱硕袑?duì)海南來(lái)講“會(huì)很痛、會(huì)出血、會(huì)很難”。

　　“那么難在哪兒?”沈曉明坦言，海南的房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)很大，無(wú)論是投資還是稅收，都占到50%以上。那么既然這么難，緣何必須要“斷腕”?沈曉明指出原因有二。其一，房地產(chǎn)發(fā)展要用土地，土地資源十分有限而且不可再生，可是外界對(duì)房子的需求卻是無(wú)限的。其二，造了房子，配套的基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共服務(wù)就要跟上。海南是一個(gè)不發(fā)達(dá)的省份，財(cái)力有限，配套不起。因此，沈曉明對(duì)海南的房地產(chǎn)業(yè)作出總結(jié)認(rèn)為:

　　“房地產(chǎn)作為海南的支柱產(chǎn)業(yè)不可持續(xù)，而事實(shí)上世界上也沒(méi)有哪一個(gè)國(guó)家、哪一個(gè)城市是以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的?！?/p>

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