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山東試點宅基地改革:一戶多宅或有償使用

  • 2018年7月3日 GuoMeng來源:齊魯壹點 290 11
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7月2日,山東省政府召開全省農村宅基地所有權、資格權和使用權“三權分置”試點工作動員部署會議。

山東試點宅基地改革:一戶多宅或有償使用

7月2日,山東省政府召開全省農村宅基地所有權、資格權和使用權“三權分置”試點工作動員部署會議。記者從會上獲悉,山東省委辦公廳、省政府辦公廳近日印發(fā)了《關于開展農村宅基地“三權分置”試點促進鄉(xiāng)村振興的實施意見》,根據《實施意見》,山東將在全省17個試點縣(市、區(qū))進行“三權分置”試點工作,今年12月底前形成初步的制度性成果,2019年6月-12月,組織試點驗收。

“人走了,地退不出,錢進不來”

農村常住人口減少,居民點用地反增加

城市建設用地到了“天花板”,農村常住人口不斷減少,居民點用地卻不斷增加,正是這組矛盾的數據,體現了農村宅基地“三權分置”改革的迫切。

記者從會上獲悉,目前,山東的農村現狀可形象地概括為“人走了,地退不出,錢進不來”。通過一組數據可以看出,截至去年底,全省農村常住人口3944萬,比2005年減少1100多萬,但農村居民點用地卻增加了近40萬畝;全省9.1萬個自然村,呈現“空心化”的占20—30%。除一戶多宅、大量宅基地閑置外,全省戶均宅基地面積達到360平方米,遠超264平方米的上限,土地浪費嚴重。

而另外一邊,城鎮(zhèn)新增建設用地空間卻遭遇“天花板”擠壓。2017年末全省規(guī)劃建設用地總規(guī)模僅剩59萬畝,青島、煙臺等8個市總規(guī)?;具_到上限。而從跨省域調劑指標看,“帶規(guī)劃規(guī)模”的新增空間價格不菲。今年3月,國務院制定的增減掛鉤節(jié)余指標跨省域價格標準對山東是每畝80萬元。

探索農村宅基地“三權分置”,成為盤活農村建設用地資源的重要舉措。

會上,山東省副省長于國安提到,山東農村居民點總用地規(guī)模1846.5萬畝,相當于同期城鎮(zhèn)建設用地面積1064.9萬畝的1.73倍。如此巨大的資產,無論是盤活出來用于城鎮(zhèn)建設或產業(yè)發(fā)展,還是用于融資再發(fā)展,帶來的資金流入都十分可觀。

近日出臺的《實施意見》規(guī)定,以縣級行政區(qū)域為單位,根據東中西部、遠近郊區(qū)和山地平原特點,兼顧不同發(fā)展階段和模式,由設區(qū)市按照每個市1名的原則,上報確定了17個試點縣(市、區(qū))。在今年12月底前形成初步的制度性成果,2019年6月-12月,組織試點驗收。

如何落實集體所有權?

“一戶多宅”超出部分有償使用

多年來宅基地管理混亂,與村集體所有權虛置和管理缺位有很大關系。

而落實集體所有權,關鍵在于賦予村集體依法依規(guī)行使村莊規(guī)劃以及宅基地分配、使用、退出、流轉等方面的管理職責,切實做到權責一致。

山東省國土廳廳長李琥在《實施意見》說明中提到,任務之一就是要重點探索宅基地有償使用和退出機制。

這方面,有的省份已經有了成熟經驗,比如江西省余江縣,對超出規(guī)定標準1-50平方米的部分按每年每平方米10元收取費用,每增加50平方米收費標準提高5元,倒逼“一戶多宅”農民退出宅基地。山東禹城市也制定了有償使用辦法,36個試點村累計征收有償使用費740多萬元,繳費率達到98%。

根據《實施意見》,山東將探索建立宅基地有償使用機制。對于因歷史造成的超標準占用宅基地、“一戶多宅”以及非本集體經濟組織成員除繼承房屋以外占有和使用的宅基地,探索建立由農村集體經濟組織主導下的有償使用制度,明確有償使用標準,超出規(guī)定面積部分實行有償使用。

農戶宅基地有償使用或退出后集體取得的收益部分,應當作為集體經濟組織的土地增值收益,由集體成員共同分享,主要用于基礎設施建設配套、建筑補助等,納入農村集體資產統(tǒng)一管理,分配情況納入村務公開內容。

如何保障農戶的資格權?

留權不留地,進城落戶可選擇保留資格權

所謂資格權,就是農戶從集體經濟組織那里申請獲得宅基地的權利。

對于農戶資格權的保障,由各個村集體根據國家規(guī)定,結合各自實際,民主協(xié)商出一個全體村民都大致認可的資格認定條件,并且一以貫之執(zhí)行。

資格權的保障形式將探索多種可能性,比如對臨近城鎮(zhèn)郊區(qū)的村莊,或者其他符合集中居住條件的,將探索允許符合條件的農民申請經濟適用房、廉租房和換股權、換社?;蝾C發(fā)地票期權等,行使資格權。

比如四川瀘縣,對自愿退出宅基地使用權的農戶,可選擇在農村新型社區(qū)、農民公寓或農民住宅小區(qū),按成本價購房,同時可自愿選擇參加城鎮(zhèn)職工醫(yī)療保險或城鄉(xiāng)居民醫(yī)療保險,并享受入戶地城鎮(zhèn)居民同等的子女入學、再就業(yè)培訓等政策,政府適當補助。這樣,農民群眾手中握著“資格權”證書,需要時還可以隨時重獲,同時享受著城鎮(zhèn)居民的同等待遇。

根據此次出臺的《實施意見》,山東也鼓勵有條件的農戶自愿有償退出資格權,對有退出意向但又不想徹底失去宅基地資格權的農戶,可探索采取“留權不留地”、頒發(fā)地票期權等方式保留資格權。探索建立宅基地資格權重獲制度,自然災害造成宅基地使用權滅失的、進城落戶農民自愿將宅基地無償退給集體的,可以重新獲得宅基地資格權。

如何放活農村宅基地及農房的使用權?

宅基地不動產權證可抵押貸款

放活農村宅基地及農房的“使用權”是農村宅基地“三權分置”改革的核心,會上,于國安提到,要根據客觀情況,靈活把握“適度放活”的邊界。

在有條件的地區(qū),將探索開展農村宅基地抵押擔保制度,讓農民以宅基地的不動產權證作為抵押獲得貸款,真正將“沉睡”資產喚醒。浙江省義烏市,一本農村住房不動產權證書可以在銀行抵押到30萬元,我省已經發(fā)放2100萬本農村宅基地使用權證,抵押資金的潛力巨大。

福建省晉江市采取宅基地單獨抵押、“宅基地抵押+個人擔?!钡盅盒问健ⅰ般y村共建”風險擔保模式等方式,累計發(fā)放農民住房和宅基地抵押貸款超過11億元,培育了美麗鄉(xiāng)村50多個。

在《實施意見》中,也明確提到要探索宅基地和農民房屋使用權放活方式。按照房地一體的原則,合理確定宅基地和農民房屋通過轉讓、互換、贈與、繼承、出租、入股等方式流轉的適用范圍,設定流轉期限、途徑和用途。探索放活宅基地和農民房屋使用權,城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村居民可以利用自有住宅依法從事休閑、旅游經營等。

在會議上還提到,在改革過程中轉讓紅線不能破,合理設置轉讓條件,確保擁有資格權的農民能夠按期收回使用權;購買對象不能破,嚴格實行土地用途管制,城里人到農村買宅基地的“口子”決不能開。

轉讓紅線是把握“土地公有制性質”和“不得以買賣宅基地為出發(fā)點”的關鍵,只要把住了不能轉讓宅基地“資格權”的關口,就影響不了土地公有制的性質。購買對象不能破,主要是防止工商資本進入農村建別墅、豪宅,改變土地用途性質,造成國有資產流失。


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