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上半年土地市場量升價(jià)跌 下半年土地市場或會降溫

  • 2018年7月11日 FanTianQing來源:騰訊網(wǎng)、搜狐網(wǎng) 1247 81
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中信期貨分析師尹丹認(rèn)為下半年土地市場或會降溫。

40城上半年賣地超10萬億

7月3日,上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2018上半年40城土地市場報(bào)告》。報(bào)告顯示,上半年,40個(gè)典型城市土地成交面積同比增長18%,但成交均價(jià)同比跌了13%。分城市來看,一二線城市逐漸降溫,土地成交面積、均價(jià)出現(xiàn)下行趨勢。而三線城市則持續(xù)火熱,成交均價(jià)創(chuàng)2011年以來新高。

上半年,40個(gè)典型城市土地成交建筑面積22455萬平方米,同比2017年上半年增長18%,增速有收窄,但仍維持在一個(gè)較高的水平。

上半年40城土地出讓金為10453億元,同比上升14.4%。 從這個(gè)角度看,土地出讓金規(guī)模依然超出了歷史同期的水平。

分城市來看,上半年40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、北京、重慶、佛山和蘇州,累計(jì)土地出讓金分別為1417.6、740.4、678.7、565.9和538.6億元。杭州土地市場最為火爆,不但出讓金總額名列第一,同時(shí)也保持了較高的同比增速。

資金壓力升級?下半年土地市場或會降溫

今年上半年,在拿地一項(xiàng),碧桂園花了884億元,萬科花了723億元,保利地產(chǎn)花了615億元。上述三家企業(yè),單以任何一家的買地金額來看,都相當(dāng)于一家中型房企一年銷售金額。

伴隨房地產(chǎn)市場調(diào)控的深入,規(guī)?;廊皇欠科笃膊婚_的情結(jié),房企在業(yè)績競賽中加速奔跑,房企土地儲備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對業(yè)績依然重要。

中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,在碧桂園、萬科、保利之后,是龍湖、中海、華潤置地、旭輝、綠地、中梁和中南置地。TOP10房企1-6拿地總額4784億元,占TOP50企業(yè)的44.7%。

值得注意的是,中梁和中南置地都屬于行業(yè)內(nèi)的中型房企,但他們在此輪拿地中,甚至超過恒大、融創(chuàng)、金地等大型房企。

行業(yè)局面有了分化。一些企業(yè)將此段時(shí)間視為彎道超車的關(guān)鍵時(shí)期,趁低吸納,抓緊拿地。

易居研究院的數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,其監(jiān)測的40個(gè)典型城市土地成交面積同比增長18%,但成交均價(jià)同比下跌13.2%,并且溢價(jià)率處于低位。

中信期貨分析師尹丹指出:“今年以來的土地交易仍然維持著旺盛的勢頭,一方面在于土地供應(yīng)規(guī)模加大,另一方面在于企業(yè)對土地的需求仍然旺盛?!?/p>

但與往年相比,房企拿地更趨理性,高價(jià)地的現(xiàn)象大為減少,并流標(biāo)流拍現(xiàn)象也有所增多。

值得一提的是,目前土地市場招牌掛中,限地價(jià)、限房價(jià)、競自持、競配建政策出讓在越來越多城市,考驗(yàn)房企盈利能力。資金依然是房企拿地的瓶頸,在目前的融資環(huán)境下影響更顯著。

一個(gè)明顯的現(xiàn)象是,恒大等公司正在減少拿地,以消化前期土地儲備為主。在資金壓力下,更多房企強(qiáng)調(diào)回款,加強(qiáng)對現(xiàn)金流的管理。綠城在6月發(fā)放了《關(guān)于全面加強(qiáng)內(nèi)源性現(xiàn)金流管理的通知》,要求項(xiàng)目加快去化以回籠資金。

尹丹的判斷是下半年,土地市場或會降溫。原因是在需求端方面, 限制企業(yè)購房正成為樓市調(diào)控新方向,居民杠桿率空間受限開始壓制居民購買力?!霸谛刨J融資和需求受限共同作用下,房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場的敏感度和謹(jǐn)慎度還將提高?!?/p>

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