上半年土地市場量升價(jià)跌 下半年土地市場或會降溫

• 2018年7月11日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng)、搜狐網(wǎng) 1247 81
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  2018-2023年房地產(chǎn)代理行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)報(bào)告

  “十三五”規(guī)劃對“十二五”規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行全面評估；貫徹黨的十八大和十九大精神，以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，突出改革創(chuàng)新；遠(yuǎn)近結(jié)合，更加注重以解決長遠(yuǎn)問題的辦法來應(yīng)對...

中信期貨分析師尹丹認(rèn)為下半年土地市場或會降溫。

40城上半年賣地超10萬億

7月3日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2018上半年40城土地市場報(bào)告》。報(bào)告顯示，上半年，40個(gè)典型城市土地成交面積同比增長18%，但成交均價(jià)同比跌了13%。分城市來看，一二線城市逐漸降溫，土地成交面積、均價(jià)出現(xiàn)下行趨勢。而三線城市則持續(xù)火熱，成交均價(jià)創(chuàng)2011年以來新高。

上半年，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積22455萬平方米，同比2017年上半年增長18%，增速有收窄，但仍維持在一個(gè)較高的水平。

上半年40城土地出讓金為10453億元，同比上升14.4%。 從這個(gè)角度看，土地出讓金規(guī)模依然超出了歷史同期的水平。

分城市來看，上半年40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、北京、重慶、佛山和蘇州，累計(jì)土地出讓金分別為1417.6、740.4、678.7、565.9和538.6億元。杭州土地市場最為火爆，不但出讓金總額名列第一，同時(shí)也保持了較高的同比增速。

資金壓力升級?下半年土地市場或會降溫

今年上半年，在拿地一項(xiàng)，碧桂園花了884億元，萬科花了723億元，保利地產(chǎn)花了615億元。上述三家企業(yè)，單以任何一家的買地金額來看，都相當(dāng)于一家中型房企一年銷售金額。

伴隨房地產(chǎn)市場調(diào)控的深入，規(guī)?；廊皇欠科笃膊婚_的情結(jié)，房企在業(yè)績競賽中加速奔跑，房企土地儲備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對業(yè)績依然重要。

中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在碧桂園、萬科、保利之后，是龍湖、中海、華潤置地、旭輝、綠地、中梁和中南置地。TOP10房企1-6拿地總額4784億元，占TOP50企業(yè)的44.7%。

值得注意的是，中梁和中南置地都屬于行業(yè)內(nèi)的中型房企，但他們在此輪拿地中，甚至超過恒大、融創(chuàng)、金地等大型房企。

行業(yè)局面有了分化。一些企業(yè)將此段時(shí)間視為彎道超車的關(guān)鍵時(shí)期，趁低吸納，抓緊拿地。

易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，其監(jiān)測的40個(gè)典型城市土地成交面積同比增長18%，但成交均價(jià)同比下跌13.2%，并且溢價(jià)率處于低位。

中信期貨分析師尹丹指出：“今年以來的土地交易仍然維持著旺盛的勢頭，一方面在于土地供應(yīng)規(guī)模加大，另一方面在于企業(yè)對土地的需求仍然旺盛?！?/p>

但與往年相比，房企拿地更趨理性，高價(jià)地的現(xiàn)象大為減少，并流標(biāo)流拍現(xiàn)象也有所增多。

值得一提的是，目前土地市場招牌掛中，限地價(jià)、限房價(jià)、競自持、競配建政策出讓在越來越多城市，考驗(yàn)房企盈利能力。資金依然是房企拿地的瓶頸，在目前的融資環(huán)境下影響更顯著。

一個(gè)明顯的現(xiàn)象是，恒大等公司正在減少拿地，以消化前期土地儲備為主。在資金壓力下，更多房企強(qiáng)調(diào)回款，加強(qiáng)對現(xiàn)金流的管理。綠城在6月發(fā)放了《關(guān)于全面加強(qiáng)內(nèi)源性現(xiàn)金流管理的通知》，要求項(xiàng)目加快去化以回籠資金。

尹丹的判斷是下半年，土地市場或會降溫。原因是在需求端方面， 限制企業(yè)購房正成為樓市調(diào)控新方向，居民杠桿率空間受限開始壓制居民購買力?！霸谛刨J融資和需求受限共同作用下，房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場的敏感度和謹(jǐn)慎度還將提高?！?/p>

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