房企“年中考”：“壓力”成為房企管理層常用詞 凈負(fù)債率上升

• 2018年9月3日 FanTianQing來源：新浪網(wǎng) 413 20
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  2018-2023年版房地產(chǎn)金融項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

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“降速”源于房企對(duì)后市的判斷趨于保守，其中持續(xù)一年多的限貸、限價(jià)、限售等調(diào)控政策不斷深化是影響判斷的主要因素。

凈負(fù)債率上升

投資趨于謹(jǐn)慎的背后顯現(xiàn)出，房地產(chǎn)市場融資環(huán)境正在持續(xù)收緊。萬科在半年報(bào)中提到，央行數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額同比增長20.4%，增速比上年末回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。上半年房地產(chǎn)貸款增量占同期各項(xiàng)貸款增量的比重比2017年低1.9個(gè)百分點(diǎn)。

從凈負(fù)債率來看，上半年龍頭房企的凈負(fù)債率均處于較高水平，且呈現(xiàn)上漲趨勢。上半年萬科持有貨幣資金1595.5億元，凈負(fù)債率為32.7%。這些持有的貨幣資金少于2017年底的1741.2億元，凈負(fù)債率相比去年底的8.8%更是大幅上漲。

截至半年報(bào)發(fā)布，萬科先后完成五期超短期融資券發(fā)行，票面利率區(qū)間為3.25%-4.6%，位于同期發(fā)債利率低位。

碧桂園上半年凈負(fù)債率59%，同樣高于2017年底的56.9%。龍湖同期的凈負(fù)債率為54.6%，去年底這一指標(biāo)則為47.7%。

恒大上半年的凈負(fù)債率為127.3%，夏海鈞談到未來轉(zhuǎn)變的主要核心就是降負(fù)債，“恒大2016年定下的目標(biāo)是在2018年要把凈負(fù)債率降到140%，在2019年中期把凈負(fù)債率降到100%，直到2020年將凈負(fù)債率降到70%?！?/p>

與此同時(shí)，恒大堅(jiān)持“現(xiàn)金為王”的策略，截至6月30日，恒大銷售回款2475億元，現(xiàn)金余額為2579億元。

此前，陽光城?集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌曾說過，2016、2017年兩年的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)得非常好，很多公司對(duì)未來三年發(fā)展的規(guī)劃都制定了很高的目標(biāo)，導(dǎo)致投資額的劇增，應(yīng)收款也在劇增。但是2018年因?yàn)楦鞣N原因、各種政策的調(diào)控，導(dǎo)致當(dāng)前很多房企借貸比例居高不下。

他在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪時(shí)表示，今年，其他非標(biāo)融資變得不好審批，而銀行由于表內(nèi)資金規(guī)模緊張，往往優(yōu)先提供給總行合作名單內(nèi)的房企，排名50名以外的民營房企很難在銀行取得開發(fā)貸資金，即便有，利率也非常高，大部分超過了基準(zhǔn)上浮50%的利率。

吳建斌建議，房企還是要重新回歸到重視現(xiàn)金流管理上，未來半年以內(nèi)，起碼要把現(xiàn)金流作為重要的工作來抓。

夏海鈞給出恒大降負(fù)債的幾種方式，第一是引入三輪戰(zhàn)略投資者；第二是償還了高額永續(xù)債；第三是通過土地的適當(dāng)減幅加快負(fù)債的轉(zhuǎn)型；第四，實(shí)現(xiàn)盈利大幅提高。

佳兆業(yè)財(cái)務(wù)部總經(jīng)理吳建新也在業(yè)績會(huì)現(xiàn)場稱，今年佳兆業(yè)董事局一直要求將降負(fù)債、去杠桿作為重要的財(cái)務(wù)工作之一。他說，圍繞資金周轉(zhuǎn)，佳兆業(yè)會(huì)做幾個(gè)工作：第一，加快沉淀資產(chǎn)以及大宗資產(chǎn)的銷售；第二，加大回款力度；第三，在保證質(zhì)量的同時(shí)，加快整個(gè)工程建設(shè)速度以及存貨去化速度。

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