樓市大拐點(diǎn)已至 今年的房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)漲？

• 2018年10月31日 ZhouXun來源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng) 598 34
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  中國經(jīng)濟(jì)基本面穩(wěn)定，但動(dòng)力和質(zhì)量較為不足，智慧城市建設(shè)行業(yè)發(fā)展如何受限？

  產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀隨著城市逐步從以工業(yè)生產(chǎn)為主向知識(shí)、信息、智慧樞紐和集散地為主的方向轉(zhuǎn)變，中心城市對(duì)知識(shí)密集、信息密集、創(chuàng)新密集的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高附加值的智慧產(chǎn)業(yè)的吸引力迅速增強(qiáng)，逐步成為...

這次房地產(chǎn)業(yè)拐點(diǎn)的來臨，并不是行業(yè)生死存亡的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，只是行業(yè)從夏天步入了秋天，凜冬不會(huì)來臨。

人口紅利從長(zhǎng)期、金融 紅利從中期、政策紅利從短期，三大基本面因素不斷趨同，終于在三大背離出現(xiàn)的時(shí)候疊加在一起，形成合力，主導(dǎo) 房地產(chǎn) 行業(yè)開始步入下一個(gè)生命周期階段--成熟期。這次房地產(chǎn)業(yè)拐點(diǎn)的來臨，并不是行業(yè)生死存亡的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，只是行業(yè)從夏天步入了秋天，凜冬不會(huì)來臨。房地產(chǎn)業(yè)將從土地競(jìng)爭(zhēng)步入產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，未來的房企將越來越像制造企業(yè)，真正開始回歸正常企業(yè)所應(yīng)該有的屬性:雕琢產(chǎn)品、深耕市場(chǎng)、客戶至上。

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正面臨三大背離

從行業(yè)數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正面臨三大背離。

(一)供求端的背離。

地產(chǎn)投資增速高位與銷量增速低位相背離，未來回款壓力恐成為壓垮駱駝特別是中小駱駝的最后一根稻草。

從國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看，今年房地產(chǎn)行業(yè)保持高位增長(zhǎng)態(tài)勢(shì):前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成88665億元，同比增長(zhǎng)9.9%，維持高位增長(zhǎng);而房地產(chǎn)銷量增速則開始低位放緩，前三季度商品房銷售面積119313萬平方米，同比僅增長(zhǎng)2.9%，增速在1~8月份4.0%的基礎(chǔ)上大幅回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。供給的高增長(zhǎng)與銷售的低增長(zhǎng)呈現(xiàn)出顯著背離，但展望未來，背離最終仍將走向趨同。

(二)資金端的背離。

短期資金改善與長(zhǎng)期資金趨緊相背離，融資成本未來不斷升高，房企擴(kuò)張能力會(huì)不斷受限。

這種背離的形成，一方面緣于當(dāng)前金融環(huán)境總體處于“寬貨幣、緊信用”的局面，短期資金面總體較上半年寬松，但長(zhǎng)期來看，美元加息周期下國際貨幣環(huán)境只會(huì)越來越緊。另一方面，得益于債券融資放行，以及這輪上漲周期銷售強(qiáng)勁帶來的定金及預(yù)付款大幅增加，房企自籌資金增加，短期資金面改善。

(三)企業(yè)行為出現(xiàn)背離。

房企補(bǔ)庫存需求強(qiáng)烈與土地溢價(jià)率下降相背離，反映在風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)面前房企決策將更加迷茫。

這還算不上焦慮，而是困惑，體現(xiàn)在決策上就是企業(yè)決策的猶豫和分化。三季度末，商品房待售面積53191萬平方米，比8月末減少682萬平方米。其中，住宅待售面積減少437萬平方米。商品房待售面積創(chuàng)近4年來新低，住宅待售面積更是降至2013年以來新低。

企業(yè)補(bǔ)庫存需求極其強(qiáng)烈:前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積19366萬平方米，同比增長(zhǎng)15.7%，增速比1~8月份提高0.1個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)年內(nèi)新高。但這次與以往不同的是，企業(yè)在參考過往經(jīng)營邏輯積極補(bǔ)庫存的過程中，拿地膽氣卻越來越弱:據(jù)中指300城土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)，三季度流拍面積占總推出面積的9.3%，為近年來最高值;9月房企拿地溢價(jià)率持續(xù)走低至7.19%，遠(yuǎn)低于去年同期的28.08%，創(chuàng)近年新低?？梢钥闯觯科笤趽?dān)心踏空與不敢做多兩種情緒中不斷切換，決策難度更大，茫然更甚于焦慮。

行業(yè)的三個(gè)背離，從供求端到資金端到經(jīng)營端，從外到內(nèi)、從宏觀到微觀逐層顯現(xiàn),體現(xiàn)了供需矛盾小周期拐點(diǎn)臨近的特征。但這一次的周期拐點(diǎn)和之前我們所說的中國房地產(chǎn)3年一個(gè)周期不一樣的地方在于，這次的周期拐點(diǎn)不只是反映了短期供需變化的小周期拐點(diǎn)，還疊加了行業(yè)生命周期的 大拐點(diǎn)--因?yàn)閺幕久鎭砜矗畏康禺a(chǎn)行業(yè)高速成長(zhǎng)的三大紅利正在消失。

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