北京：成交2宗經營性用地 分析稱樓市有望回歸平穩(wěn)

• 2018年11月6日 WangYu來源：土流網 1432 95
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  投資與產出不成正比，房地產企業(yè)如何做出正確的投資規(guī)劃和戰(zhàn)略選擇？

  2017年隨著供給側結構性改革、國企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進，舊泡沫將被逐步刺破，經濟將在各種不確定和沖擊中構筑新的增長動力。目前國內面臨如傳統行業(yè)產能過剩、非金融國有企業(yè)的高杠桿...

昨日，北京土地交易市場成交了2宗經營性用地，包括一宗采用“限房價、競地價”交易方式出讓的住宅用地和一宗位于奧林匹克公園中心區(qū)的綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地。其中小米華潤聯合體以26億元競得沙河地塊，外界猜測小米或將該地塊用于給員工建房，小米方面對此未予回應

北京昨天成交2宗經營性用地 小米華潤聯合體26億競得沙河地塊

昨日，北京土地交易市場成交了2宗經營性用地，包括一宗采用“限房價、競地價”交易方式出讓的住宅用地和一宗位于奧林匹克公園中心區(qū)的綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地。其中小米華潤聯合體以26億元競得沙河地塊，外界猜測小米或將該地塊用于給員工建房，小米方面對此未予回應。

昨日，北京土地交易市場成交了2宗經營性用地，土地面積約19公頃，建筑規(guī)模約62萬平方米。包括一宗采用“限房價、競地價”交易方式出讓的住宅用地和一宗位于奧林匹克公園中心區(qū)的綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地。值得注意的，小米和華潤置地各自子公司以聯合拿地的方式，競得昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)公建混合住宅用地。

小米華潤競得“限房價、競地價”地塊

其中成交的住宅用地是昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)七里渠南北村土地一級開發(fā)項目CP00-1600-0016、CP00-1804-0007地塊F2公建混合住宅用地。它位于北五環(huán)外，京藏高速的東側，距離地鐵8號線和昌平線的換乘站朱辛莊站很近，交通便利。該宗地土地面積約4.68公頃，建筑規(guī)模約13.73萬平方米，采用“限房價、競地價”的交易方式，該宗地全部居住用途建筑規(guī)模均建設普通商品住房，銷售均價不超過54197元/平方米，最高銷售單價不超過56907元/平方米，并且套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重均需達到70%以上。此外，競得人須對地上公建建筑規(guī)模的50%自持，自持年限不低于20年。最終廣州小米通訊技術有限公司和北京潤置商業(yè)運營管理有限公司(華潤置地全資子公司)聯合體以起始價26.57億元競得，成交樓面地價為19356元/平方米。

小米北京拿地引關注

針對小米與華潤聯合拿地，從某種意義上說意味著首次實現了買方和賣方的合作拿地，業(yè)內人士認為跨界聯合拿地有利于房企提高市場競爭力。而小米此舉，也引發(fā)了關注。外界猜測小米或將該地塊用于給員工建房，小米方面對此未予回應。也有業(yè)內人士分析，根據該地塊掛牌文件公示的“公建”二字來看，小米競購地塊也可能用于修建辦公樓或者綜合利用。

北京青年報記者注意到，這并不是小米第一次在北京拿地。根據今年小米公布的招股書，小米早在2015年就拿下了北京亦莊一塊工業(yè)用地用于建設小米互聯網電子產業(yè)園;2016年2月與騰訊、阿里、科大訊飛組團拿下廣州琶洲CBD的商務綜合用地;隨后的2016年4月，小米拿下了海淀西二旗地鐵口附近的研發(fā)用地用于建設小米移動互聯網產業(yè)園。今年8月，小米公司競得武漢一宗地塊，預計今年內動工建設小米武漢總部大樓。據了解，該大樓計劃2020年前后投入使用，為小米實現“第二總部”十年萬人計劃夯實基礎。

北辰86億拿下奧林匹克中心區(qū)地塊

成交的另一宗地塊是朝陽區(qū)奧林匹克公園中心區(qū)B23等地塊B4綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地、F3其他類多功能用地，位于奧林匹克公園中心區(qū)內。土地面積約13.87公頃，建筑規(guī)模約48.66萬平方米。按照土地出讓文件，該項目建成后，競得人須全部自持，自持年限與出讓年限一致。最終該宗地由北京北辰實業(yè)集團有限責任公司以起始價86.63億元競得，成交樓面地價為17803元/平方米。

專家表示，近期北京土地市場較活躍，尤其是住宅用地的供應方面，明顯看出加快供應的態(tài)勢，且大多為共有產權住房用地和“限房價、競地價”商品住房用地。一方面將努力完成今年的土地供應計劃，另一方面，加大住宅用地的供應，也是落實調控政策、穩(wěn)定房地產市場實實在在的舉措。

11月多地迎土地出讓高峰 分析稱樓市有望回歸平穩(wěn)

土地供應大幅增加

11月5日，北京兩宗地塊出讓，分別位于朝陽區(qū)奧林匹克公園中心區(qū)以及昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)，建設用地面積分別為13.87萬平方米和4.68萬平方米，出讓起始價格分別為86.63億元和26.57億元。截至記者發(fā)稿時，兩宗地塊均由房企報價。

11月，北京計劃推出18宗地塊。其中，住宅地塊15宗，商服地塊3宗。在住宅地塊中，3宗為共有產權房地塊，其余為限競房地塊。分布區(qū)域方面，朝陽、豐臺等城六區(qū)分布為1宗、2宗。其余地塊均分布在昌平、大興、順義、延慶等郊區(qū)。

其中，朝陽區(qū)奧林匹克公園中心區(qū)B23等地塊是今年以來起始價最高的地塊。掛牌文件顯示，該地塊為B4綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地、F3其他類多功能用地，土地面積13.87萬平方米，建筑控制規(guī)模48.66萬平方米，掛牌出讓起始價為86.63億元，競買保證金達17.4億元。據了解，該地塊為國家會議中心二期用地。項目建成后，將由競得人全部自持。

結合10月份北京土地出讓情況，業(yè)內人士表示，北京土地出讓門檻較高，條件限制較多。在10月份出讓的6宗地塊中，溢價率最高達24%。但縱觀全年，土地出讓平均溢價率僅15%，其中7宗流標。

北京某國有房企人士11月5日對中國證券報記者表示，11月北京加大土地出讓節(jié)奏。從房企角度來看，優(yōu)質地塊仍然是主要目標。該人士稱，昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)未來科學城南區(qū)CP07-0600-0052、0063、C-18地塊，在出讓文件中標明市政規(guī)劃以及軌道規(guī)劃的相關藍圖，顯示該地塊擁有較高的開發(fā)預期。這類土地相較于其他郊區(qū)地塊競爭力應該更強。

根據今年6月公布的《北京市2018年建設用地供應計劃》，2018年，本市安排的國有建設用地供應總量4100公頃。9月，北京市規(guī)土委公布了近期計劃供應的66宗、約481公頃住宅用地。

中原地產首席分析師張大偉認為，北京土地供應大幅度增加，對于房地產市場而言，緩解了供需結構，樓市有望回歸平穩(wěn)。在供應量較大的區(qū)域，不排除會出現價格戰(zhàn)的可能。

其他城市方面，太原、江門等二三線城市11月均有多宗土地出讓。相關信息顯示，11月5日，太原將出讓3宗土地，分別位于小店區(qū)、尖草坪區(qū)。江門市則在同日出讓4宗土地。

拿地熱情冷熱不均

部分城市加大土地供應力度，但房企的拿地熱情有冷有熱。

根據數據，今年1月至10月，碧桂園、萬科、保利繼續(xù)高歌猛進，位列房企拿地前三位。值得注意的是，2017年前10個月，上述三家房企居于同樣位次。

碧桂園2018年前10月拿地面積為5101萬平方米，拿地總額為1197億元;萬科今年前10月拿地面積為2350萬平方米，拿地總額達1162億元。相比上年同期，兩家企業(yè)拿地面積基本持平，但拿地金額呈下降態(tài)勢。2017年同期，碧桂園和萬科拿地金額分別為1903億元、1525億元。

部分房企拿地面積和總額均現下調態(tài)勢。數據顯示，2017年前10月，恒大、融創(chuàng)拿地面積分別為4001萬平方米、6659萬平方米，金額分別為946億元、776億元。但今年前10月，恒大、融創(chuàng)拿地面積分別下降至2164萬平方米、1103萬平方米，金額分別縮至370億元、219億元。

分析人士指出，部分房企拿地熱情下降，與相關公司的發(fā)展戰(zhàn)略調整以及對行業(yè)的判斷不無關系。

恒大在2017年年報中指出，2017年，集團發(fā)展模式由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉變，更加注重增長效益和質量，特別是面對三四線城市火熱的銷情，有側重地吸納了一批三線城市優(yōu)質土地儲備，現有項目城市布局得以持續(xù)優(yōu)化。

融創(chuàng)則稱，2018年，集團預計整體放松房地產調控政策的可能性很小，將繼續(xù)加快推動建立和完善促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。同時，持續(xù)收緊的流動性將繼續(xù)對行業(yè)產生較大影響。在這樣的環(huán)境下，集團對2018年的房地產市場保持謹慎的態(tài)度。

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