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什么是商業(yè)地產(chǎn)?中國內(nèi)地的大宗房產(chǎn)交易累計(jì)金額已超300億元

  • 2019年4月12日 ChenJunYi來源:轉(zhuǎn)自互聯(lián)網(wǎng) 1110 71
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2019年以來,外資的身影頻頻活躍在中國商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)上。數(shù)據(jù)顯示,截至2019年3月底,黑石、凱德、基匯等外資機(jī)構(gòu),在中國內(nèi)地的大宗房產(chǎn)交易累計(jì)金額已超過300億元。

什么是商業(yè)地產(chǎn)?

商業(yè)地產(chǎn),顧名思義, 作為商業(yè)用途的地產(chǎn),故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn),屬商業(yè)地產(chǎn)范疇,也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式,是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)的模式

第一種就是我們逐步認(rèn)同的是“只租不售”,這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán),通常招商合作,以租金作為主要的收入來源,目的是什么呢?是通過產(chǎn)權(quán)形成之后,物業(yè)通過商業(yè)運(yùn)營包裝進(jìn)入資本市場(chǎng),獲取良好的融資,這個(gè)金融市場(chǎng)一般來說有多次融資,第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資;第二次經(jīng)濟(jì)評(píng)估會(huì)是我們講的基金會(huì)、信用憑證等等這些融資,以后每次經(jīng)過價(jià)值不斷包裝以后,融資不斷的縮短,這是第一種模式。

第二種模式就是“出售”這種模式是商業(yè)地產(chǎn)最原始的模式,隨著商業(yè)地產(chǎn)逐漸的火爆,單純的出售開始不再適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。由于商業(yè)地產(chǎn)具有“總價(jià)高、利潤率及開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較高、投資回收期長”等特點(diǎn),使有能力全額購買商業(yè)地產(chǎn)的投資者實(shí)在少而甚少;即使有能力購買,理性的投資者也不愿將大筆資金積壓在投資回收期如此漫長的項(xiàng)目上。這使得開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)不免會(huì)面臨兩難局面。一難是,開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)用于整體出售時(shí),難找到買家,開發(fā)資金無法回籠;二難是,自己經(jīng)營時(shí),不得不由于投資回收期過長而承受巨大的資金壓力,無法盡快回收資金投入其他項(xiàng)目的開發(fā),影響整體運(yùn)作。開發(fā)商為了解決自身的困境,不得不想辦法在開發(fā)經(jīng)營模式上有所創(chuàng)新。于是大部分高檔寫字樓都采用只租不售或租售并舉的方式入市。

第三種叫“租售結(jié)合”,這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租;另一方面銷售,也有兩種方式,一種是底層銷售,最典型的就是大連萬達(dá),把一樓留下來,二樓三樓賣給沃爾瑪,其實(shí)大連萬達(dá)嘗到很多的甜頭,那一層銷售價(jià)格通常是市場(chǎng)價(jià)的兩到三倍,最高的賣到十九萬一平米,沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個(gè)作用我信它為“拖”,這個(gè)“拖”實(shí)際上當(dāng)?shù)暮?,為了沃爾瑪價(jià)值的提升,它是主力店,或者是遠(yuǎn)期的回報(bào)起了決定性的作用。為什么租售結(jié)合呢?大多數(shù)是迫于資金的壓力,通過賣掉一部分后套現(xiàn),租的部分也為后期的資本融資留下后路,這是住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的比較。

商業(yè)地產(chǎn)的類別

第一類我們把它稱之為“沃爾瑪”模式,這種模式比較典型的是業(yè)內(nèi)的“萬達(dá)”模式,這種模式在不同的城市郊區(qū),進(jìn)行大規(guī)模的拷貝,目標(biāo)客戶極其準(zhǔn)確,基本上是圍著城市的白領(lǐng)階層和一些中青年購物打造的,體制上也采取一個(gè)強(qiáng)制控制,并且有計(jì)劃的在郊區(qū)進(jìn)行開發(fā)。和提到沃爾瑪一樣,沃爾瑪是全球最大的連鎖商店,萬科作為住宅代表性企業(yè),走的也是這個(gè)模式,這是第一類。

第二類我們叫作百貨公司模式,談到百貨公司模式,即在同一個(gè)地域各種產(chǎn)品同時(shí)做,產(chǎn)品也多樣化,就像一個(gè)百貨公司的高中低檔產(chǎn)品,什么都有,包括商戶、寫字樓、住宅、酒店、公寓都在整個(gè)盤子里都體現(xiàn)出來,這種百貨公司的模式比較多的,一般在過去有一個(gè)城建系統(tǒng),每個(gè)城市都有城建系統(tǒng),城建系統(tǒng)轉(zhuǎn)制過來開發(fā)公司,包括很多大型的開發(fā)公司都在走這種模式,這是第二類。


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