春節(jié)以來(lái)北京樓市成交量穩(wěn)步上升 北京樓市未來(lái)走勢(shì)如何?

• 2019年4月13日 ChenJunYi來(lái)源：轉(zhuǎn)自互聯(lián)網(wǎng) 1115 71
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北京市住建委的數(shù)據(jù)，3月北京二手住宅網(wǎng)簽共16051套。這一數(shù)據(jù)是2018年5月后，連續(xù)10個(gè)月的最高值。也是2017年“3·17”調(diào)控后，繼2017年4月、2018年5月后，第三個(gè)超過(guò)1.6萬(wàn)套二手房住宅成交月份。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月北京鏈家二手房成交量比2月份增加1.5倍，比去年同2

值得注意的是，近期交易量放大實(shí)際上跟新房市場(chǎng)關(guān)系不大。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，3月北京新建商品住宅庫(kù)存積壓持續(xù)上升，目前庫(kù)存已經(jīng)達(dá)到了6.88萬(wàn)套，這也是房地產(chǎn)調(diào)控兩年多來(lái)的最高點(diǎn)。成交價(jià)方面，3月新建商品住宅成交均價(jià)為53290元/平方米，環(huán)比2月份的55485/平方米，下跌2195元/平方米。

在普通住宅成交排名前20中，限競(jìng)房仍占10席，占據(jù)了半壁江山。截至4月1日，北京合計(jì)入市限競(jìng)房45個(gè)項(xiàng)目，66期預(yù)售證，提供商品房住宅限競(jìng)房30146套，只網(wǎng)簽了7631套，按照面積計(jì)算網(wǎng)簽比例，80.3萬(wàn)平方米，只簽約了22.2%。

當(dāng)然，新房市場(chǎng)也有個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)難得的火爆銷售場(chǎng)景。3月25日，市場(chǎng)關(guān)注度極高的小瓦窯限競(jìng)房項(xiàng)目橡樹瀾灣首期開盤，這個(gè)項(xiàng)目需要提前交納20萬(wàn)元認(rèn)籌款的VIP客戶才可憑邀請(qǐng)函進(jìn)入選房現(xiàn)場(chǎng)。當(dāng)天，千組購(gòu)房家庭現(xiàn)場(chǎng)手機(jī)選房，575套房源幾乎秒光。作為西四環(huán)為數(shù)不多的限競(jìng)房，橡樹瀾灣政府限定價(jià)54378元/平方米，而周邊的二手房均價(jià)普遍在5萬(wàn)-7萬(wàn)元/平方米不等，價(jià)格優(yōu)勢(shì)是其成為爆款的一個(gè)重要因素。但是，總體上來(lái)說(shuō)，交易量放大沒(méi)有覆蓋到新房市場(chǎng)，全面回暖的情況并不存在。

銀行貸款提速，“一周放貸”成常態(tài)

多名中介人士表示，近期二手房交易量上升，跟信貸環(huán)境的放松有很大的關(guān)系。據(jù)了解，目前北京大多數(shù)銀行仍然執(zhí)行首套房房貸在基準(zhǔn)利率水平上浮10%，二套房上浮20%的利率水平，但在匯豐等銀行，符合銀行流水要求條件的優(yōu)質(zhì)客戶可以享受到二套房上浮10%的利率水平，貸款購(gòu)房成本明顯降低。同時(shí)，放款速度也明顯加快。

一家大型國(guó)有銀行朝陽(yáng)區(qū)某支行一名負(fù)責(zé)信貸的經(jīng)理表示，首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，一般面簽后3天批貸，抵押登記后3個(gè)工作日就能放款。據(jù)了解，這要是放在去年某個(gè)調(diào)控比較嚴(yán)的時(shí)候，銀行放款時(shí)間超過(guò)一個(gè)月是常有的事。

4月5日，通州北苑鏈家地產(chǎn)的業(yè)務(wù)經(jīng)理表示，今年以來(lái)，銀行放款的速度的確大大加快了，如果客戶資質(zhì)好，征信沒(méi)有問(wèn)題，正常一個(gè)星期就放款了。就連組合貸，現(xiàn)在一般也不用超過(guò)一個(gè)月，快的半個(gè)月就下來(lái)了。不過(guò)，這名客戶經(jīng)理認(rèn)為，銀行加快對(duì)貸款的審批，可能并不是出于調(diào)控樓市，給市場(chǎng)放水，而是營(yíng)商環(huán)境的改善?！般y行的工作效率大大提升了，以前就一個(gè)評(píng)估報(bào)告，材料交上去起碼得等三天，有時(shí)候一星期不見答復(fù)?，F(xiàn)在手機(jī)直接傳過(guò)去，銀行那邊一收到，就直接給你出了。很多其他證明材料，能免的都免了?！?/p>

據(jù)了解，一些銀行對(duì)貸款金額在400萬(wàn)元以內(nèi)的，不論單位屬于國(guó)企、私企，客戶都已不需要再提交工資流水證明等復(fù)印件。

未來(lái)市場(chǎng)需看信貸寬松程度，3月可能是全年交易量高點(diǎn)

北京樓市未來(lái)走勢(shì)如何?多位地產(chǎn)行業(yè)人士表示，這輪成交量放大是市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性回暖，而非全面回暖。表現(xiàn)為部分熱門小區(qū)成交量放大回暖，但多數(shù)二手房小區(qū)并沒(méi)有出現(xiàn)普遍性的回升;回暖對(duì)新房市場(chǎng)影響較小;大部分的房屋價(jià)格仍有不少議價(jià)空間。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)指出，今年環(huán)比增幅與2018年同期相當(dāng)，與2015年-2016年市場(chǎng)較熱時(shí)相比，今年3月市場(chǎng)同比回升力度相對(duì)溫和。但從周度數(shù)據(jù)來(lái)看，3月4周的周度交易量持續(xù)環(huán)比下降，表明市場(chǎng)節(jié)后快速升溫的勢(shì)頭并沒(méi)有持續(xù)。近半年業(yè)主報(bào)價(jià)保持平穩(wěn)，一季度業(yè)主上調(diào)掛牌價(jià)的次數(shù)雖環(huán)比上升，但仍有近八成業(yè)主下調(diào)報(bào)價(jià)。此外，3月購(gòu)房者成交周期79.2天，仍然處于較長(zhǎng)的區(qū)間。如果后續(xù)缺乏持續(xù)的政策支撐，市場(chǎng)會(huì)轉(zhuǎn)入季節(jié)性向下調(diào)整，3月份的交易量有可能是全年的最高點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，短期市場(chǎng)出現(xiàn)一波平穩(wěn)上漲，主要原因是超跌反彈，不過(guò)，再漲到之前高位的可能性不存在。對(duì)北京樓市來(lái)說(shuō)，嚴(yán)格的信貸政策，疊加限競(jìng)房的庫(kù)存高位，市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)太明顯的反彈。但經(jīng)過(guò)10個(gè)月的價(jià)格調(diào)整，目前二手房和部分新建商品房的價(jià)格對(duì)于怕踏空的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，入市的積極性有所提高。對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的趨勢(shì)，核心還要看信貸政策的寬松程度，最典型的指標(biāo)是限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)、認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)是否會(huì)變化。這些政策不變，市場(chǎng)波動(dòng)不會(huì)太大。

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