北京二手房寒冬 銷售價格連續(xù)5個月下跌 北京二手房現(xiàn)在可以入手嗎？

• 2019年12月27日 ZhouXun來源：互聯(lián)網(wǎng)綜合 844 52
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北京二手房寒冬 銷售價格連續(xù)5個月下跌 北京二手房現(xiàn)在可以入手嗎？

北京二手房寒冬

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，11月一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，但北京環(huán)比下降0.4%，已是連續(xù)5個月下跌。我愛我家研究院數(shù)據(jù)顯示，11月北京二手住宅成交均價為54338元/平方米，環(huán)比10月下跌0.83%，同比去年11月下跌1.69%，為今年3月以來最低，近三月整體價格水平回到年初。當(dāng)月成交量較多的行政區(qū)中，西城區(qū)成交均價環(huán)比上漲2.81%、順義區(qū)環(huán)比上漲1.83%。除此之外，其他九區(qū)都在環(huán)比下跌，石景山、通州、大興、昌平跌幅都在5%以上。全市二手房價下行趨勢較為明顯。

在這場買賣雙方的博弈中，業(yè)主的心理防線也在下降。據(jù)北京麥田成交房源監(jiān)測數(shù)據(jù)，11月份買方整體議價幅度為-6.9%，較上個月下滑1個百分點(diǎn)，客戶議價空間達(dá)到2017年以來最高水平。

北京二手房價格走勢

數(shù)據(jù)顯示，在房價方面，各項房價指數(shù)同環(huán)比增速較10月持平或有所放緩。其中，11月70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比、同比增速分別為0.3%和 7.3%，11月二手住宅價格指數(shù)環(huán)比、同比分別為 0.1%和 3.8%。

有分析表示，預(yù)計2020年房價增速有望收窄，同比仍為正增。從銷售看，年末房企面臨業(yè)績沖關(guān)將加緊促銷，短期內(nèi)銷售增速還將小幅回升。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的報告顯示：

一、廣州新房成交情況分析

2018年廣州樓市成交量大幅下降，其中一手房成交量(按網(wǎng)簽宗數(shù)計算)同比下降18.9%，網(wǎng)簽面積創(chuàng)下最近8年的新低，而廣州的樓價統(tǒng)計顯示，截止12月末，廣州一手銷售均價為27200元/㎡。一手房均價則穩(wěn)中略漲，漲幅為5%。

由于從2017年開始樓市調(diào)控，導(dǎo)致廣州部分一手房網(wǎng)簽速度較慢，部分原本在2017年成交、應(yīng)該計入當(dāng)年成交量的房源被延遲至2018年網(wǎng)簽，相應(yīng)被計入2018年成交量，因此中原對這部分異常數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整。

在數(shù)據(jù)調(diào)整前，其監(jiān)控的陽光家緣2018年一手房成交宗數(shù)為89982宗，同比上升1.7%，但經(jīng)過調(diào)整后的數(shù)據(jù)為76056宗，同比下降18.9%。

至于一手房成交量同比大降的原因，一是從市場趨勢來看，重大調(diào)控出臺的次年市場表現(xiàn)均不理想，2017年3.30調(diào)控直接導(dǎo)致了2018年成交量下降，二是2018年大部分時間一手樓盤面臨備案價、預(yù)售證發(fā)放效率等問題以及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，購房者觀望氣氛濃。

在成交均價方面，由于樓市調(diào)控措施導(dǎo)致網(wǎng)簽價格難以反映市場真實情況，采取替代方法，通過對全市各區(qū)熱點(diǎn)項目的銷售均價進(jìn)行統(tǒng)計分析，得出數(shù)據(jù)是2018年12月末廣州一手銷售均價為27200元/㎡，比2017年同期漲3%，在成交活躍度較低的市況下，大部分項目售價保持平穩(wěn)，不輕易變動價格。

由于2018年春節(jié)假期較晚(2月中下旬)，不少買家3月中才陸續(xù)回流。導(dǎo)致一季度表現(xiàn)疲軟，維持每月50萬㎡的成交低位，傳統(tǒng)旺季“3月小陽春”無顯著特征。4、5月對比一季度略有改善，但由于樓市調(diào)控以及開發(fā)商推貨節(jié)奏放緩影響，市場表現(xiàn)一般。此后從6月-9月份成交量較年初增加，到了10月中旬廣州市住建委公布了調(diào)控優(yōu)化措施，在此期間各區(qū)都在等待優(yōu)化措施落地，導(dǎo)致10、11月成交大幅減少，直至11月下旬-12月初各地政策落地后成交量在12月才被充分釋放，表現(xiàn)出“翹尾行情”。

大戶型小戶型熱，中戶型冷

從戶型占比的變化情況看，2018年年初占比達(dá)50%的90-120㎡單位(中戶型)成交量逐漸降低至42%;而90㎡以下單位(小戶型)成交占比突破三成，120㎡以上大戶型亦受到買家追捧。

這一定程度上反映了隨著購房單價提高，更多買家愿意選擇“小戶型，低總價”項目入手，而資金充足的買家大多選擇大戶型單位;另一方面，對于房企而言，增加小戶型單位，并加強(qiáng)對疊拼、復(fù)式產(chǎn)品的研發(fā)供應(yīng)可視為對近年“高地價”的一種應(yīng)對措施，表現(xiàn)了房企希望通過推出低總價、實用率高的單位降低樓價對買家購置意愿的影響。

新發(fā)預(yù)售證樓盤面積創(chuàng)近4年新高

廣州2018年新發(fā)放預(yù)售證的一手樓面積達(dá)1086.45萬㎡，創(chuàng)近4年新高。另一方面，由于成交面積下降，2018年出現(xiàn)自2014年以來的又一次“供大于求”。分區(qū)域看，2018年荔灣供應(yīng)面積達(dá)105.74萬㎡，成為老城區(qū)中供應(yīng)量最大的區(qū)域，該區(qū)熱門板塊廣鋼新城迎來推貨潮。如華發(fā)中央公園、振業(yè)天頌、保利碧桂園公園大道等全新項目相繼入市。整個廣鋼板塊2018年供應(yīng)73.05萬㎡住宅，占荔灣總供應(yīng)量的70%。

二、廣州二手房成交情況分析

2018年的廣州二手樓市處于深度調(diào)整通道，皆因年初給予購房客的外助力并不高，信貸規(guī)模的收緊和實際審批利率的提高，令不少準(zhǔn)買家的入市步伐被延緩。

1、2014-2018年廣州二手住宅過戶走勢

按照廣州住建局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，廣州2018全年二手房是成交120391套(其中廣州二手房住宅是102384套)。

二手市場由于近年限購限售調(diào)控深入，信貸環(huán)境收緊，經(jīng)濟(jì)下行信心不足等因素影響，一定程度降低了置業(yè)迫切性。樂有家研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，近5年廣州二手住宅成交量先升后降。成交高峰出現(xiàn)在2016年與2017年，過戶量均突破10萬套，2017年廣州二手住宅過戶高達(dá)134957套，與2014年相比則上漲了169.82%。2018年政策影響依舊，過戶量回落至102384套。

過戶均價方面，近5年廣州二手住宅價格基本徘徊在2.3萬-2.6萬元/㎡之間，價格相對平穩(wěn)。2014年至2016年間上漲較快，2018年較2016年有所下滑，平均每平方米下降119元。

圖表：2014-2018年廣州二手房住宅過戶走勢

數(shù)據(jù)來源：廣州住建局，陽光家緣數(shù)據(jù)中心

2、2018年廣州二手住宅月度過戶走勢

相比近5年走勢，2018年二手住宅過戶波動幅度不算大，總體穩(wěn)中微降。其中1月、6月和8月過戶套數(shù)和面積較為突出。6月為全年過戶最高峰，過戶量為11090套，過戶面積為95.82萬㎡。全年過戶低谷出現(xiàn)在3月份，僅過戶6197套，僅為6月的一半。

圖表：2018年廣州市二手剛住宅過戶走勢

數(shù)據(jù)來源：廣州住建局，陽光家緣數(shù)據(jù)中心

想要了解更多行業(yè)的專業(yè)分析請關(guān)注中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2019-2025年版二手房產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》。

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