長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)模式 長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀如何?2020年長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展前景趨勢(shì)預(yù)測(cè)

• 2020年4月16日 LiuMingYue來源：中研網(wǎng) 百度百科 981 62
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目前很多年輕人都喜歡租一些公寓來住，而長(zhǎng)租公寓就是很多小伙伴的選擇之一，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng);分散式主要從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來，依靠整合戶主房源

目前很多年輕人都喜歡租一些公寓來住，而長(zhǎng)租公寓就是很多小伙伴的選擇之一，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng);分散式主要從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來，依靠整合戶主房源進(jìn)行重新裝修管理，類似“二房東”。2019年9月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，我國(guó)下一步將總結(jié)推廣住房租賃試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，落實(shí)各項(xiàng)支持政策，大力發(fā)展和培育住房租賃市場(chǎng)，增加租賃住房有效供應(yīng)。同時(shí)，總結(jié)北京、上海共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)，鼓勵(lì)人口流入量大、房?jī)r(jià)較高的大中城市，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。

長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)模式

一是開發(fā)運(yùn)營(yíng)，公寓所有者(主要是房企)成立專門的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)存量房或新建租賃住房的運(yùn)營(yíng)，為租客提供租賃和增值服務(wù)，獲取“資產(chǎn)增值和租金”;

二是資產(chǎn)托管，房企將公寓托管給運(yùn)營(yíng)服務(wù)商進(jìn)行出租和租后管理，承擔(dān)房屋維護(hù)費(fèi)和裝修費(fèi)用，享受資產(chǎn)增值和租金收入;運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)公寓運(yùn)營(yíng)，支出一定管理成本，為租客提供租賃和增值服務(wù)，賺取托管費(fèi)和租客增值服務(wù)費(fèi);

三是運(yùn)營(yíng)服務(wù)，從資產(chǎn)所有者處承包公寓，對(duì)房屋進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化裝修，并且負(fù)責(zé)出租期間的運(yùn)營(yíng)和維護(hù);向房屋所有者繳納固定租金，賺取租金差價(jià)和服務(wù)費(fèi);而資產(chǎn)所有者享受資產(chǎn)增值和固定租金收益;

四是代建運(yùn)營(yíng)，房企受土地所有者/使用者的委托，提供土地規(guī)劃、建造和運(yùn)營(yíng)服務(wù)，向所有者繳納固定租金，收取租客租金和服務(wù)費(fèi)，賺取租金差價(jià)和服務(wù)費(fèi);土地所有者需要支付房企建筑費(fèi)用，享受資產(chǎn)增值和固定租金收益。房企擔(dān)任代建運(yùn)營(yíng)的角色。

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀如何

近年來長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)火爆，然而如今疫情籠罩下的長(zhǎng)租公寓行業(yè)正經(jīng)歷著“危中尋機(jī)”。為了緩解疫情壓力，蛋殼、自如、魔方等大部分長(zhǎng)租公寓，通過線上看房的手段積極招租，開拓新客源。按照目前的形勢(shì)預(yù)計(jì)，長(zhǎng)租公寓至少還需要保持賬面上有6個(gè)月的現(xiàn)金流，才能安全度過艱難期，同時(shí)出租率亦要保持不低于80%。

由于傳統(tǒng)租房方式存在諸多痛點(diǎn)，而年輕租房群體的對(duì)租房體驗(yàn)的要求也更為個(gè)性化，在人口凈流入而房?jī)r(jià)持續(xù)高企的一二線城市，長(zhǎng)租公寓快速崛起。

我國(guó)長(zhǎng)租公寓企業(yè)最初從傳統(tǒng)房產(chǎn)中介行業(yè)衍生而來，在90年代出現(xiàn)了二房東，2008年前后出現(xiàn)品牌公寓企業(yè)。2014年以來，資本、社會(huì)關(guān)注度提高，讓行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期，行業(yè)進(jìn)入品牌化時(shí)期。到目前我國(guó)國(guó)內(nèi)擁有規(guī)模公寓企業(yè)超過300家。

長(zhǎng)租公寓目前主要分布在一、二線城市，如北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等，而主要的客戶群體是年輕白領(lǐng)，年齡在25-30歲之間，上述人群工作經(jīng)驗(yàn)不算很多、薪酬水平適中，同時(shí)又很注重生活質(zhì)量。以上海為例，35%的客戶為23-30歲之間，而38%的租客的工作經(jīng)驗(yàn)為2年以下，32%的租客的月收入為6001-8000元之間。

在均衡狀態(tài)下，我國(guó)長(zhǎng)租公寓需求端所能帶來的租金收入至少為2000億。1)根據(jù)住建部的數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)通過租賃市場(chǎng)解決人口達(dá)到1億以上，年租金突破1萬億元。2)跟據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的資料顯示，在許多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，機(jī)構(gòu)出租房源往往能占到租賃總供給的25%~30%，即使取20%這一較低的比例，我國(guó)機(jī)構(gòu)出租房源租金能夠達(dá)到2000億。3)考慮到長(zhǎng)租公寓相對(duì)于周邊地區(qū)租金更高，具有一定的正溢價(jià)率，通過需求測(cè)算的租金將更高。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2020-2025年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示

2020年長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展前景趨勢(shì)預(yù)測(cè)

一、長(zhǎng)租公寓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)分析

從競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)來看，目前我國(guó)長(zhǎng)租公寓分為集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是我國(guó)長(zhǎng)租公寓的主要形態(tài)，分散式公寓的房間數(shù)量占整個(gè)長(zhǎng)租公寓房間數(shù)量的8成左右;但在品牌知名度方面，集中式長(zhǎng)租公寓更勝一籌。

圖表：2018年我國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)

資料來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

二、長(zhǎng)租公寓行業(yè)集中度分析

目前，集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)集中度仍有待提高，魔方公寓的房間數(shù)量在整個(gè)集中式長(zhǎng)租公寓占比只有14%;分散式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)集中度較高，自如友家、相寓HOME兩家企業(yè)在整個(gè)分散式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的占比超過50%。

圖表：2018年集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)集中度

資料來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

截至2018年年底，市場(chǎng)上活躍的公寓品牌超過80個(gè)，分布的城市數(shù)量達(dá)到44個(gè)，涉及1,223座集中式公寓(約240,052套)和135,200套分散式公寓。分別呈現(xiàn)出投資布局高度集中、市場(chǎng)需求普遍旺盛、產(chǎn)品線日趨豐富、客源差異化細(xì)分等特點(diǎn)。長(zhǎng)三角、京津冀、珠三角三個(gè)城市群的租賃式公寓供給量占全國(guó)總供給量的70.4%。其中，北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、武漢、成都、西安、重慶十個(gè)熱點(diǎn)城市的供給量占全國(guó)供給總量的81.7%。

隨著國(guó)家相關(guān)政策的完善和市場(chǎng)環(huán)境的完善，長(zhǎng)租公寓將有廣闊的發(fā)展空間：預(yù)計(jì) 2017年年底數(shù)字會(huì)達(dá)到400萬。預(yù)計(jì)2020年底，品牌公寓會(huì)超過1000萬間，市場(chǎng)占有率超過10%，將出現(xiàn)5-10家公寓數(shù)量超過100萬的品牌公寓企業(yè)。中研普華利用多種獨(dú)創(chuàng)的信息處理技術(shù)，對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)市場(chǎng)海量的數(shù)據(jù)并提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。更多中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)具體分析，請(qǐng)關(guān)注中研研究院研究出版的《2020-2025年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。

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  青年公寓是指運(yùn)營(yíng)商通過收購改造或直接開發(fā)形式，主要面向青年群體提供可居住與創(chuàng)業(yè)的服務(wù)式公寓。配置全套家私，靈活租賃，強(qiáng)調(diào)小資生活環(huán)境，時(shí)尚明亮，現(xiàn)代生活，生態(tài)性和科技性。青年公寓行...

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