紐交所決定將蛋殼公寓ADS摘牌 未來長(zhǎng)租公寓行業(yè)SWOT分析

• 2021年4月7日 GuoMeng來源：互聯(lián)網(wǎng) 777 47
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紐約證券交易所今日宣布，其監(jiān)管部門“紐交所監(jiān)管局”工作人員已決定啟動(dòng)程序，將蛋殼公寓(NYSE：DNK)從紐約證券交易所摘牌。

紐交所決定將蛋殼公寓ADS摘牌

紐約證券交易所今日宣布，其監(jiān)管部門“紐交所監(jiān)管局”工作人員已決定啟動(dòng)程序，將蛋殼公寓(NYSE：DNK)從紐約證券交易所摘牌。蛋殼公寓的美國(guó)存托股(ADS)將立即暫停交易。今年3月15日，紐交所監(jiān)管局暫停了蛋殼公寓ADS的交易。而今日，紐交所監(jiān)管局已確定，蛋殼公寓不再適合繼續(xù)上市。據(jù)悉，蛋殼公寓在2020年1月17日在紐交所掛牌上市，股票代碼為“DNK”。IPO價(jià)格定在每股13.5美元，基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模960萬股ADS。

我國(guó)長(zhǎng)租公寓企業(yè)最初從傳統(tǒng)房產(chǎn)中介行業(yè)衍生而來，在90年代出現(xiàn)了二房東，2008年前后出現(xiàn)品牌公寓企業(yè)。

近年長(zhǎng)租公寓連環(huán)爆雷，據(jù)統(tǒng)計(jì)2020年上半年，有七成經(jīng)營(yíng)不善的長(zhǎng)租公寓，都是因?yàn)榇朔N“高收低出”模式。疫情影響下，這些長(zhǎng)租公寓品牌的資金鏈問題更是被急劇放大。

長(zhǎng)租公寓目前主要分布在一、二線城市，如北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等，而主要的客戶群體是年輕白領(lǐng)，年齡在25-30歲之間，上述人群工作經(jīng)驗(yàn)不算很多、薪酬水平適中，同時(shí)又很注重生活質(zhì)量。以上海為例，35%的客戶為23-30歲之間，而38%的租客的工作經(jīng)驗(yàn)為2年以下，32%的租客的月收入為6001-8000元之間。

在均衡狀態(tài)下，我國(guó)長(zhǎng)租公寓需求端所能帶來的租金收入至少為2000億。1)根據(jù)住建部的數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)通過租賃市場(chǎng)解決人口達(dá)到1億以上，年租金突破1萬億元。2)跟據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的資料顯示，在許多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，機(jī)構(gòu)出租房源往往能占到租賃總供給的25%~30%，即使取20%這一較低的比例，我國(guó)機(jī)構(gòu)出租房源租金能夠達(dá)到2000億。3)考慮到長(zhǎng)租公寓相對(duì)于周邊地區(qū)租金更高，具有一定的正溢價(jià)率，通過需求測(cè)算的租金將更高。

未來長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)仍處于供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)

從房間數(shù)量上來講，長(zhǎng)租公寓需求大約需要1000萬間，市場(chǎng)呈現(xiàn)絕對(duì)的供少于求的情形。假設(shè)20%的租房人口選擇長(zhǎng)租公寓，每間租住人數(shù)為2人，則1億租房人群需要1000萬間長(zhǎng)租公寓，市場(chǎng)仍處于供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。

隨著越來越多資本和人力紛紛涌入長(zhǎng)租公寓行業(yè)，租賃公司、中介公司攜款而逃等暴雷現(xiàn)象頻發(fā)。長(zhǎng)租公寓頻頻暴雷卻不斷發(fā)展的背后，還有一個(gè)原因，便是一、二線城市的租房剛需。長(zhǎng)租公寓是房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)新興的行業(yè)，即將業(yè)主房屋租賃過來，大多情況會(huì)對(duì)房子進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修和改造，再出租給租房人士。國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式是以傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)模式運(yùn)作，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式運(yùn)營(yíng);分散式主要從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來，依靠整合戶主房源進(jìn)行重裝管理，類似“二房東”，其因市場(chǎng)進(jìn)入門檻低，起步快，是長(zhǎng)租公寓的主力。

目前中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)面臨四大挑戰(zhàn)。第一，重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓企業(yè)盈利周期較長(zhǎng)，目前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓企業(yè)在高負(fù)債，資金壓力大的狀態(tài)下運(yùn)營(yíng)，其中資金壓力主要集中于長(zhǎng)租公寓的裝修成本和租金成本兩個(gè)方面。第二，融資和稅收成本相對(duì)較高，目前租金分期業(yè)務(wù)的融資成本都在10%以上。而且稅收負(fù)擔(dān)較重，“營(yíng)改增”后部分住房租賃機(jī)構(gòu)稅負(fù)不降反增，累計(jì)超過租金收入的20%。第三，非規(guī)?；头菍I(yè)化不能存活，長(zhǎng)租公寓企業(yè)持有的房源和租客數(shù)量必須達(dá)到一定的均衡點(diǎn)，才能實(shí)現(xiàn)盈利，只有具備一定規(guī)模和專業(yè)化服務(wù)水平的機(jī)構(gòu)才能從殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中存活并獲得發(fā)展機(jī)會(huì)。然而，目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上長(zhǎng)租公寓企業(yè)相對(duì)分散難以形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。第四，租期的維穩(wěn)考驗(yàn)長(zhǎng)租公寓企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，中國(guó)目前住房租賃市場(chǎng)上的租期太短，一般分散式長(zhǎng)租公寓租期為3-6年，集中式長(zhǎng)租公寓租期為10年左右。房東和租客續(xù)約率低，房源和租客的不穩(wěn)定，這就造成了長(zhǎng)租公寓企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本過高。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)SWOT分析

優(yōu)勢(shì)：

長(zhǎng)租公寓行業(yè)的投資回報(bào)較為穩(wěn)定，一線城市的出租率較高，深圳為例，2018年深圳平均住房租賃價(jià)格雖較2017年下降了3%，但仍達(dá)68元每平米。運(yùn)營(yíng)成功的長(zhǎng)租公寓空置率基本低于10%。

劣勢(shì)：

目前市場(chǎng)上的大大小小長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商已經(jīng)達(dá)300多家，大大小小的地產(chǎn)開放商進(jìn)入市場(chǎng)，使得整個(gè)市場(chǎng)面臨著混亂的競(jìng)爭(zhēng)格局。

風(fēng)險(xiǎn)：

長(zhǎng)租公寓行業(yè)面臨著人才缺失的困境，租房行業(yè)的產(chǎn)品升級(jí)是一個(gè)大趨勢(shì)，要形成人才構(gòu)成的專業(yè)性需要一定的時(shí)間。

機(jī)會(huì)：

1、流動(dòng)人口及租房需求持續(xù)增大;

2、高端品牌市場(chǎng)占有比例底，有較大的機(jī)會(huì)空間;

欲了解關(guān)于長(zhǎng)租公寓行業(yè)具體詳情可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2020-2025年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。

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