新規(guī)迫使二房東房源進(jìn)入租賃市場(chǎng) 人大代表提案促進(jìn)長(zhǎng)租公寓規(guī)范化發(fā)展

• 2021年3月2日 HuangJiang來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 1048 66
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二房東數(shù)量也隨之驟減，曾經(jīng)把控在二房東手中的房源正進(jìn)入租賃市場(chǎng)。同時(shí)，人大代表聚焦到了住房租賃市場(chǎng)，兩份提案同時(shí)建議要增加租賃住房供給、給予適當(dāng)稅收優(yōu)惠、建立行業(yè)準(zhǔn)入門檻、嚴(yán)格監(jiān)管“租金貸”等建議。

3月1日，全國(guó)兩會(huì)召開在即，去年年底相關(guān)部門印發(fā)《關(guān)于規(guī)范管理短租住房的通知》后，二房東數(shù)量也隨之驟減，曾經(jīng)把控在二房東手中的房源正進(jìn)入租賃市場(chǎng)。今年最嚴(yán)租房新規(guī)《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的通知》實(shí)施，這也對(duì)租賃市場(chǎng)產(chǎn)生了一定影響。同時(shí)，人大代表聚焦到了住房租賃市場(chǎng)，兩份提案同時(shí)建議要增加租賃住房供給、給予適當(dāng)稅收優(yōu)惠、建立行業(yè)準(zhǔn)入門檻、嚴(yán)格監(jiān)管“租金貸”等建議。

住房租賃市場(chǎng)規(guī)模現(xiàn)狀

我國(guó)長(zhǎng)租公寓企業(yè)最初從傳統(tǒng)房產(chǎn)中介行業(yè)衍生而來(lái)，在90年代出現(xiàn)了二房東，2008年前后出現(xiàn)品牌公寓企業(yè)。2014年以來(lái)，資本、社會(huì)關(guān)注度提高，讓行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期，行業(yè)進(jìn)入品牌化時(shí)期。到目前我國(guó)國(guó)內(nèi)擁有規(guī)模公寓企業(yè)超過(guò)300家。

長(zhǎng)租公寓目前主要分布在一、二線城市，如北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等，而主要的客戶群體是年輕白領(lǐng)，年齡在25-30歲之間，上述人群工作經(jīng)驗(yàn)不算很多、薪酬水平適中，同時(shí)又很注重生活質(zhì)量。以上海為例，35%的客戶為23-30歲之間，而38%的租客的工作經(jīng)驗(yàn)為2年以下，32%的租客的月收入為6001-8000元之間。

住房租賃市場(chǎng)在各大城市情況大同小異。以深圳為例，深圳由于就業(yè)機(jī)會(huì)多，就業(yè)條件好，深圳一直是外來(lái)人口流入的大城市，每年大量涌入深圳的青年人口、寬松的人才引進(jìn)政策、人才和保障性住房供應(yīng)量的增加以及租賃和人才保障房用地供應(yīng)的增加，都促進(jìn)了深圳住房租賃市場(chǎng)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大。

2019年上半年深圳平均租金均價(jià)97.94元/㎡/月，其中3、4月份租金價(jià)格最高，均在98元/㎡/月以上，這主要因?yàn)榇汗?jié)過(guò)后，大量打工人群返回深圳，市場(chǎng)租賃需求的擴(kuò)大，加大了租金的上漲。

從城區(qū)方面來(lái)看，南山區(qū)上半年租金均價(jià)最高，為128元/元/㎡/月，其次為福田區(qū)為121元/㎡/月。老城區(qū)羅湖，以97元/㎡/月，位居第三。這些城區(qū)都是經(jīng)濟(jì)和商業(yè)中心，高端商圈帶動(dòng)租金價(jià)格高。往關(guān)外看，寶安龍華區(qū)租金價(jià)格較高，主要源于這些城區(qū)離南山、福田等商業(yè)辦公中心交通便利，大量白領(lǐng)出于租金性價(jià)比考慮，選擇在此居住，市場(chǎng)需求大帶動(dòng)租金價(jià)格上漲。

在一線城市奮斗的青年，在享受著大城市帶來(lái)的資源的同時(shí)，還要承受遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平的房?jī)r(jià)或租金。深圳月租金在2500元以下的房源成交占比不到15%，占比最大的是月租金4500-6000元的房源。60-90㎡和2-3房的房型在租賃成交中占比最大。隨著房?jī)r(jià)越來(lái)越高，年輕人的買房意識(shí)也在向租房轉(zhuǎn)變，樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)的2019年上半年深圳租房人群畫像，80后租房人群占比達(dá)到42.7%，90后和80后租房人群占比僅有2.6%的差距，70后租房人群占比為12.2%;租房客中女性占39%，男性占61%。

據(jù)《2020中國(guó)青年租住生活藍(lán)皮書》數(shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)投入租賃市場(chǎng)的存量房源為0.87億套，而預(yù)計(jì)租賃需求人數(shù)為2.4億，現(xiàn)存房源供不應(yīng)求;同時(shí)房源質(zhì)量普遍較差，部分城市房源中樓齡20年以上的老舊小區(qū)占比約40%，且普遍存在設(shè)施老舊、配套缺失等問(wèn)題。長(zhǎng)租市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制有待進(jìn)一步完善。

對(duì)此，民進(jìn)中央提案建議加強(qiáng)準(zhǔn)入管理和信用管理，促進(jìn)長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)規(guī)范化發(fā)展。鼓勵(lì)多種形態(tài)多種主體擴(kuò)大租賃住房供給。出臺(tái)財(cái)稅扶持政策，給予行業(yè)優(yōu)惠支持。推動(dòng)“租售同權(quán)”切實(shí)落地。

規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)

在經(jīng)歷了前兩年的野蠻生長(zhǎng)后，參與主體認(rèn)識(shí)到行業(yè)發(fā)展之艱難。這一年企業(yè)放慢擴(kuò)張步伐，企業(yè)間優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象加劇，資本介入更加審慎，政策在鼓勵(lì)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)更多著墨于規(guī)范市場(chǎng)、整治亂象、防范風(fēng)險(xiǎn)。在政府主導(dǎo)推進(jìn)下，我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正在逐步規(guī)范，市場(chǎng)規(guī)模上了很大一個(gè)臺(tái)階，參與主體、房源、相關(guān)用地供應(yīng)規(guī)模均有大幅提升。2019年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)遭遇“資本寒冬”，融資難度加大。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年全年長(zhǎng)租公寓行業(yè)投融資事件16起，同比減少15起，投融資金額123.01億元。2019年長(zhǎng)租公寓融資難度大，但是單筆融資金額龐大，資本越來(lái)越向國(guó)企、開發(fā)商、知名品牌公寓等頭部企業(yè)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中。

在集中式公寓品牌中，“房企系”的萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓分別以累計(jì)拓展23萬(wàn)間、10萬(wàn)間、5萬(wàn)間位列前三。在開業(yè)長(zhǎng)租公寓房源量榜領(lǐng)先的，也是5.4萬(wàn)間的龍湖、5萬(wàn)間的萬(wàn)科和1.5萬(wàn)間的旭輝;其他房企如碧桂園、華潤(rùn)和保利，也在奮起直追。分散式公寓運(yùn)營(yíng)商則以中介系為首，管理房源數(shù)量分別達(dá)到80萬(wàn)間、70萬(wàn)間以及40萬(wàn)間的自如、相寓和蛋殼公寓，躋身排行榜前三。而橫向?qū)Ρ雀鱾€(gè)派系項(xiàng)目拓展及開業(yè)情況，有資金和資源優(yōu)勢(shì)的房企系公寓品牌不僅在整體規(guī)模拓展上獨(dú)占優(yōu)勢(shì)，也有較好的運(yùn)營(yíng)管理和產(chǎn)品服務(wù)表現(xiàn)。

根據(jù)中研普華出版的《2021-2025年中國(guó)住房租賃行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

2019-2025年長(zhǎng)租公寓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)及策略

第一節(jié) 行業(yè)總體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析

一、長(zhǎng)租公寓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)分析

從競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，目前我國(guó)長(zhǎng)租公寓分為集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是我國(guó)長(zhǎng)租公寓的主要形態(tài)，分散式公寓的房間數(shù)量占整個(gè)長(zhǎng)租公寓房間數(shù)量的8成左右;但在品牌知名度方面，集中式長(zhǎng)租公寓更勝一籌。

圖表：2018年我國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)

資料來(lái)源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

二、長(zhǎng)租公寓行業(yè)集中度分析

目前，集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)集中度仍有待提高，魔方公寓的房間數(shù)量在整個(gè)集中式長(zhǎng)租公寓占比只有14%;分散式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)集中度較高，自如友家、相寓HOME兩家企業(yè)在整個(gè)分散式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的占比超過(guò)50%。

圖表：2018年集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)集中度

資料來(lái)源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

圖表：2018年分散式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)集中度

資料來(lái)源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

三、長(zhǎng)租公寓行業(yè)SWOT分析

優(yōu)勢(shì)：

長(zhǎng)租公寓行業(yè)的投資回報(bào)較為穩(wěn)定，一線城市的出租率較高，深圳為例，2018年深圳平均住房租賃價(jià)格雖較2017年下降了3%，但仍達(dá)68元每平米。運(yùn)營(yíng)成功的長(zhǎng)租公寓空置率基本低于10%。

劣勢(shì)：

目前市場(chǎng)上的大大小小長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商已經(jīng)達(dá)300多家，大大小小的地產(chǎn)開放商進(jìn)入市場(chǎng)，使得整個(gè)市場(chǎng)面臨著混亂的競(jìng)爭(zhēng)格局。

風(fēng)險(xiǎn)：

長(zhǎng)租公寓行業(yè)面臨著人才缺失的困境，租房行業(yè)的產(chǎn)品升級(jí)是一個(gè)大趨勢(shì)，要形成人才構(gòu)成的專業(yè)性需要一定的時(shí)間。

機(jī)會(huì)：

1、流動(dòng)人口及租房需求持續(xù)增大;

2、高端品牌市場(chǎng)占有比例底，有較大的機(jī)會(huì)空間;

市場(chǎng)容量

在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)下，長(zhǎng)租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一，截至2019年，國(guó)內(nèi)TOP100規(guī)模房企中已布局長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的企業(yè)占比接近1/4 。從規(guī)模上來(lái)看，2019年房企長(zhǎng)租公寓TOP20的累計(jì)開業(yè)房源規(guī)模已突破32萬(wàn)間，成為集中式長(zhǎng)租公寓的主力軍。

2019年，在整體大環(huán)境不容樂觀的背景下，長(zhǎng)租公寓行業(yè)整體規(guī)模增速放緩，著力于已拓房源的開業(yè)效率和經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。從2019年的開業(yè)情況來(lái)看，TOP10企業(yè)的增長(zhǎng)情況較好，而頭部企業(yè)更保持了領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，其中，萬(wàn)科泊寓和龍湖冠寓的新開業(yè)規(guī)模占TOP10新增總量的6成。

在日本，租賃房屋有八成以上是由專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理。而美國(guó)大部分地區(qū)房屋租賃企業(yè)占整體住房出租比例都在35%以上。目前，我國(guó)租賃企業(yè)滲透率僅為2%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平。住建部數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)階段一、二線城市租房比例已達(dá)到50%以上，而規(guī)模化住房租賃企業(yè)市場(chǎng)份額僅2%，品牌租賃機(jī)構(gòu)更是寥寥無(wú)幾，房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展空間巨大。

競(jìng)爭(zhēng)格局

隨著國(guó)家層面各項(xiàng)利好住房租賃政策的不斷出臺(tái)，各地方也相繼推動(dòng)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，社會(huì)對(duì)于長(zhǎng)租公寓的關(guān)注度隨之提高。在長(zhǎng)租公寓品牌商搶占市場(chǎng)份額的同時(shí)，國(guó)企、央企紛紛涌入住房租賃領(lǐng)域，并推動(dòng)各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已進(jìn)軍或?qū)⒉季珠L(zhǎng)租公寓，搶灘市場(chǎng)。未來(lái)，在市場(chǎng)監(jiān)管趨嚴(yán)之下，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有效性的提升，將更考驗(yàn)公寓項(xiàng)目的硬核運(yùn)營(yíng)實(shí)力，行業(yè)將進(jìn)入精細(xì)化運(yùn)營(yíng)時(shí)代。在規(guī)模之外，未來(lái)有望形成以運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)品為驅(qū)動(dòng)力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。

發(fā)展前景

在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)下，長(zhǎng)租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一。2019年，在長(zhǎng)租公寓行業(yè)遇冷的大環(huán)境下，房企長(zhǎng)租公寓整體風(fēng)格偏謹(jǐn)慎，規(guī)模拓展收縮，而將主要精力放在拓展房源的開業(yè)轉(zhuǎn)化方面。據(jù)悉，2018年TOP10房企長(zhǎng)租公寓拓展的管理規(guī)模同比增速173%，2019年增速極大放緩，僅增長(zhǎng)了18.9%，但累計(jì)開業(yè)規(guī)模增幅達(dá)到79.6%。截至2019年，國(guó)內(nèi)TOP100規(guī)模房企中已布局長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的企業(yè)占比接近1/4。從規(guī)模上來(lái)看，2019年TOP20房企長(zhǎng)租公寓的累計(jì)開業(yè)房源規(guī)模已突破32萬(wàn)間，成為集中式長(zhǎng)租公寓的主力軍。2020年是全面建成小康社會(huì)和“十三五”收官之年，2019年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申要“大力發(fā)展租賃市場(chǎng)”，長(zhǎng)租公寓作為租賃市場(chǎng)重要組成部分，未來(lái)仍將處于政策紅利期，市場(chǎng)仍大有可為。

欲了解更詳實(shí)的中國(guó)住房租賃行業(yè)發(fā)展前景分析請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華報(bào)告《2021-2025年中國(guó)住房租賃行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》

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  2021-2025年中國(guó)住房租賃行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，信息已經(jīng)是一種重要的經(jīng)濟(jì)資源，信息資源的優(yōu)先占有者勝，反之則處于劣勢(shì)。中國(guó)每年有近百萬(wàn)家企業(yè)倒閉，對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)而言，因?yàn)槭д`而出局，極有可能意味著從此退出歷史...

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