上海二手房成交量現(xiàn)兩月連漲 2021年二手房交易市場行情分析

• 2021年7月7日 HuangJiang來源：新浪 447 23
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上海中介機(jī)構(gòu)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在4月成交量較3月暴跌1.5萬套，僅成交約2.3萬套之后，上海5、6月份的二手房成交出現(xiàn)兩連漲：5月成交約2.5萬套，6月成交約2.7萬套。對此，徐棟指出，影響交易量最主要的因素是價格，目前房東還是不愿意降價，整體仍是下滑趨勢。

上海二手房成交量現(xiàn)兩月連漲

近期，全國一批城市房貸放款周期拉長，利率上調(diào)，上海市場也受到影響。即便是傳來政策利好的浦東區(qū)，二手房帶看量也明顯下跌了。但上海中介機(jī)構(gòu)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在4月成交量較3月暴跌1.5萬套，僅成交約2.3萬套之后，上海5、6月份的二手房成交出現(xiàn)兩連漲：5月成交約2.5萬套，6月成交約2.7萬套。對此，徐棟指出，影響交易量最主要的因素是價格，目前房東還是不愿意降價，整體仍是下滑趨勢。

上海部分高端住宅價格漲幅明顯。公開數(shù)據(jù)顯示，2020年，上海2000-3000萬的房子成交套數(shù)是1583套，3000-5000萬的成交套數(shù)是971套，5000萬以上的成交套數(shù)是256套。由此可見，上海每年對于2000萬以上高端住宅的市場承受力有數(shù)千套，但需求也沒有大眾想象的那么大。正如徐棟所言，二套剛需買家很容易受到政策影響，由此產(chǎn)生資金恐慌。

對比上海，杭州二手房成交卻出現(xiàn)明顯的三連降。在政策加碼和房貸收緊的雙重影響下，二手房成交活躍度持續(xù)下降。按照常規(guī)，杭州近期一手房搖號熱度迅速上升，二手房趨勢不應(yīng)該是下跌的。上半年，杭州市區(qū)二手房成交近5.4萬套，相比2020年上半年幾乎多了1.4萬套，這一成交量創(chuàng)下2018年以來新高，其中住宅占比91%。隨著調(diào)控加碼，從4月開始，杭州市區(qū)二手房月成交量連續(xù)三連降，5、6月的成交更是不足萬套。

今年2月開始，國內(nèi)房貸市場利率開始進(jìn)入拉升通道。據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測，截止到今年5月18日，全國42個重點城市中，21城市的房貸利率平均水平環(huán)比上漲，3個城市的漲幅在10BP以上。全國首套房貸款平均利率達(dá)5.33%，二套房貸款平均利率達(dá)5.61%。

作為一線城市中房貸利率最低的城市，上海首套房利率最低能申請到4.65%。業(yè)內(nèi)人士指出，目前的上海房貸利率可能是未來2-3年最低的水平。

深圳二手房交易五連降

另方面據(jù)深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年前6個月全市一手住宅共計成交26410套，較去年同期的16727套成交量同比上漲57.8%。

相反，上半年深圳全市二手房網(wǎng)簽套數(shù)30505套(含自助)，同比下滑48.0%。

6月單月看，深圳全市二手房網(wǎng)簽3216套，較去年6月的13492套同比下滑幅度達(dá)到76.2%，網(wǎng)簽量呈現(xiàn)出罕見的“五連跌”;深圳二手房過戶2575套，環(huán)比下跌14%，同比下跌75%。

樓市調(diào)控壓低市場預(yù)期

樓市調(diào)控持續(xù)加碼，或是深圳二手房成交量“五連降”的關(guān)鍵原因。

其中，“指導(dǎo)價”新政亦是造成深圳新房與二手方銷售形成巨大反差的主要因素。2月8日，深圳住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制的通知》，目的是建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制，落實“房住不炒”定位。

2月25日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會轉(zhuǎn)發(fā)通知，要求通過開展專項檢查行動，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)二手住房掛牌價格超出成交參考價格的行為，引導(dǎo)理性交易，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

5月6日，建設(shè)銀行深圳市分行再下發(fā)通知，分別上調(diào)首套、二套房貸利率15BP和35BP，前者執(zhí)行LPR+45BP，相當(dāng)于5.10%，后者執(zhí)行LPR+95BP，相當(dāng)于5.60%。

在政策不斷出臺的同時，深圳收緊落戶政策并加強(qiáng)金融管管控。5月25日深圳發(fā)布通知，不再對引進(jìn)人才發(fā)放租房和生活補貼。

6月2日，深圳市地方金融監(jiān)管局對轄內(nèi)9家主要從事贖樓擔(dān)保業(yè)務(wù)的融資擔(dān)保公司進(jìn)行集體監(jiān)管約談，要求各融資擔(dān)保公司全面排查經(jīng)營用途貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)，重點自查涉及房地產(chǎn)“貸款擔(dān)保”或“委托貸款”相關(guān)業(yè)務(wù)。

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