東莞住宅用地競買調(diào)控升級 商品房行業(yè)市場分析

• 2021年9月10日 LiuMingYue來源：南方日報 東莞自然資源局 708 42
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東莞房地產(chǎn)市場行情如何？東莞市自然資源局牽頭起草并發(fā)布了《關(guān)于進一步嚴格住宅用地競買有關(guān)事項的通知》，通過嚴格購地主體資格審查、強化購地資金來源審查等措施，健全東莞住宅用地市場準入機制、建立購地資金審查制度，進一步維護東莞土地交易市場秩序。

東莞房地產(chǎn)市場行情如何？東莞市自然資源局牽頭起草并發(fā)布了《關(guān)于進一步嚴格住宅用地競買有關(guān)事項的通知》，通過嚴格購地主體資格審查、強化購地資金來源審查等措施，健全東莞住宅用地市場準入機制、建立購地資金審查制度，進一步維護東莞土地交易市場秩序。此外，嚴格購地主體資格、資金來源審查。該通知對確定競得人的規(guī)則予以明確，即網(wǎng)上報價未達到上限的，實行價高者得;網(wǎng)上報價達到上限后，采用終次報價方式確定競得人。

東莞住宅用地競買調(diào)控升級

東莞住宅用地在競買資格方面，限制關(guān)聯(lián)公司參與競拍，該通知對競買申請人應具備的資格條件，從開發(fā)資質(zhì)、關(guān)聯(lián)關(guān)系、購地資金來源等方面進行明確。要求競買人具備房地產(chǎn)暫定或以上開發(fā)資質(zhì);同一競買申請人及同一集團成員企業(yè)不得同時報名競買(含聯(lián)合競買)同一宗住宅用地(含商住用地);購地資金須為合規(guī)自有資金。在網(wǎng)上申請階段，競買人要通過網(wǎng)上交易系統(tǒng)提前上傳相應的資質(zhì)證書及承諾函。

商品房行業(yè)市場分析

國家統(tǒng)計局發(fā)布2021年7月份商品住宅銷售價格變動情況。國家統(tǒng)計局8月16日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，據(jù)測算，7月份，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅回落或與上月相同。其中，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲6.0%和10.0%，漲幅比上月分別回落0.1和0.5個百分點。

二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.7%，漲幅比上月回落0.1個百分點;二手住宅銷售價格同比上漲3.5%，漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.3%和2.3%，漲幅比上月分別回落0.4和0.3個百分點。

商品住宅是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(單位)建設并出售、出租給使用者，僅供居住用的房屋。商品房按銷售對象可分為內(nèi)銷商品房和外銷商品房。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年商品房銷售面積為17.6億平方米，同比增長2.6%，增幅較1-11月擴大1.3個百分點，12月銷售面積同比增長11.5%，增幅較11月收窄0.5個百分點;其中，1-12月住宅銷售面積為15.5億平方米，同比增長3.2%，辦公樓銷售面積同比下降10.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比下降8.7%。

近20年來，全國商品房銷售額在2008年、2014 年出現(xiàn)了負增長。2020 年并未因新冠疫情而出現(xiàn)負增長(8.69%)，同比漲幅反而超過 2019 年(6.50%)。

進入2021年以來，國內(nèi)多個城市繼續(xù)靈活“因城施策、多措并舉”，保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。深圳、上海、廣州、杭州等一線城市出臺樓市調(diào)控政策，內(nèi)容涉及土地出讓、住房信貸收緊、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序等。江西等省市放寬落戶限制，促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革。

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現(xiàn)在實行集中住宅供地的有22個城市

現(xiàn)在實行集中供地的有22個城市，四個一線城市和18個熱點二線城市。在房地產(chǎn)市場中，影響最大的因素有三個，分別是貨幣、土地和人口。貨幣掌握在央行手中，人口的流動具有自發(fā)性而且影響是長期而緩慢的，而只有土地，其實才是一個城市能夠真正掌握的工具。所以，無數(shù)次房地產(chǎn)的調(diào)控，之所以效果欠佳，主要是沒有從土地上入手。

這次集中供地，基本上將中小開發(fā)商排除在外了。我看看各大城市競拍的開發(fā)商們，基本上都屬于財大氣粗型的。畢竟一次性要競價很多土地，需要交納的保證金就是不小的數(shù)目，甚至對于大型開發(fā)商而言，這個壓力都是不不小的。未來，房地產(chǎn)的集中程度將繼續(xù)提高，大部分中小型開發(fā)商或許都會被這個市場所淘汰。

而房價未來的漲跌，從土地拍賣的價格就可以看出端倪。土地價格和房價，一般被認為是面粉和面包的關(guān)系，雖然不能保證開發(fā)商拿地之后必然加價賺錢，但是總體上土地價格和房價是密切相關(guān)的。所以，大家應該重點注意自己所在城市的土地拍賣價格。目前，已經(jīng)有11個城市都公布了自己的土地供應計劃，其中只有廣州同比下跌。而深圳，土地供應高達1100畝，而且其中三分之一是住宅，比去年同期增長了24%!

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