上海樓市回暖 二手房月成交破2萬套大關(guān) 二手房市場發(fā)展如何

• 2022年8月11日 ChenZeFang來源：互聯(lián)網(wǎng) 1475 98
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疫情下我國二手房市場發(fā)展如何？?上海樓市回暖，二手房月成交破2萬套大關(guān)，均價328萬元/套。隨著調(diào)控逐步收緊，上海二手房成交量逐月遞減，2022年1月份以后，各月份成交量始終在1.5萬套以下徘徊，在市場封凍了兩個月之后，終于在7月份重新站上2萬套大關(guān)。

疫情下我國二手房市場發(fā)展如何？上海樓市回暖，二手房月成交破2萬套大關(guān)，均價328萬元/套。隨著調(diào)控逐步收緊，上海二手房成交量逐月遞減，2022年1月份以后，各月份成交量始終在1.5萬套以下徘徊，在市場封凍了兩個月之后，終于在7月份重新站上2萬套大關(guān)。

7月份全市二手房成交套數(shù)環(huán)比增長28%;成交金額659億元，環(huán)比增長37%。但值得注意的是，7月份成交套數(shù)、金額與2021年同期相比仍分別下降15%和18%。剛需成交仍是主流，豪宅占比僅4%左右與市場熱傳的“豪宅大量成交”“老破小賣不掉”不同，數(shù)據(jù)真實反映了當(dāng)下的上海市場：低總價剛需成為交易的絕對主力，千萬級二手豪宅成交僅占4%，并且這一比例還低于2021年同期水平。

由于當(dāng)前購房貸款仍受到“三價就低”指導(dǎo)，低總價房源對于剛需上車更為友好，同時上海的落戶政策不斷寬松，也釋放了大量剛需房票。總價200萬-300萬元區(qū)間和低于200萬元的房源成為前7個月的成交主力，特別是總價低于200萬元的剛需房源，成交占比高達(dá)35.4%，較去年增加6.8個百分點。而其余各個成交總價區(qū)間段均較2021年同期有所下降，特別是400萬-600萬元區(qū)間，成交占比下降2個百分點，800萬元以上的占比降幅相對較小。

事實上，兩個月的停擺對上海市場的影響仍然很大。2022年前7個月，全市二手房累計成交金額2426億元，同比下降64%;成交套數(shù)7.7萬套，同比下降62%。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前6個月，上海二手房價格指數(shù)從1月份以來持續(xù)環(huán)比微增，增幅在0.2%-0.9%之間，而同比增幅自7月份開始逐步收窄。

雖然7月份成交單價環(huán)比有所增長，但從結(jié)構(gòu)上觀察，增長比較明顯的主要是郊環(huán)以外，環(huán)比增長9%，其他環(huán)線的價格增幅并不明顯，另一方面，從同比漲跌幅來看，各環(huán)線成交均價都出現(xiàn)下跌，下跌幅度達(dá)到7%-9%。2022年前7個月，各環(huán)線均價相較去年出現(xiàn)下跌，外環(huán)外的跌幅相對更大。

二手房包括商品房、房改房、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房等幾種。隨著今年興起來的“炒房熱”，房價越來越高，二手房交易已然成為了一線城市和部分二線城市房地產(chǎn)交易中的主流方式。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國二手房行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報告》顯示：

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2020年，我國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人總數(shù)已接近200萬。業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前全國二手房交易中，約85%的交易是由中介機(jī)構(gòu)完成的，而房東和購房者自主交易的比例相對不高。即便是對于此類15%的交易，也因為沒有平臺支持，交易風(fēng)險很大。

2021年，浙江省杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局旗下的“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺”，上線“個人自主掛牌房源”功能。在該平臺上，只要完成實名注冊，房主就可以自行在平臺上掛上自家房源，購房者也可以繞開中介，直接和房主面對面交易。

2021年2月8日，深圳在國內(nèi)率先建立二手住房參考價格發(fā)布機(jī)制，并發(fā)布了全市3595個小區(qū)的指導(dǎo)價。2021年2月，深圳推出二手房參考價之后，當(dāng)月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套，相比前一月的7008套，環(huán)比下降40%。2021年3月這一數(shù)據(jù)反彈至6789套，2022年7月，深圳二手住宅過戶量為2039套，環(huán)比下跌9%。

從整體房價數(shù)據(jù)看，2021年來一系列房地產(chǎn)調(diào)控見到了初步效果，特別是二手房價格的上漲明顯放緩，二手房房價上漲城市數(shù)量已經(jīng)連續(xù)4個月下行，調(diào)控有效抑制了房價上漲。其中深圳銷售價格環(huán)比下降0.4%，已連續(xù)3個月下跌，且跌幅逐步擴(kuò)大。成交量持續(xù)走低，受影響最大的那就是中介行業(yè)。

從地方層面看，創(chuàng)新樓市調(diào)控手段的二手房交易參考價機(jī)制、完善房價地價聯(lián)動機(jī)制，以及一系列“堵漏洞”“打補(bǔ)丁”等政策內(nèi)容的加碼，無疑使得本輪樓市調(diào)控在方式、力度以及精細(xì)化等方面，均有顯著提升。

目前，樓市慢慢進(jìn)入存量房時代。央行的調(diào)查數(shù)據(jù)已經(jīng)顯示中國城鎮(zhèn)家庭的住房擁有率已經(jīng)達(dá)到96%，戶均1.5套房了。在這種情況下肯定會有很多家庭要把多余的房產(chǎn)處理掉，所以未來市場上肯定會有大量二手房出售，更別說在炒房不賺錢之后，投資也要把二手房拿出來賣掉，這也會讓市場提前進(jìn)入存量房時代。而且受限于城市新增供應(yīng)土地的原因，未來樓市的新房供應(yīng)肯定會慢慢減少，二手房成交占比只會越來越大。

大數(shù)據(jù)時代下信息的重要性越發(fā)凸顯，獲得行業(yè)數(shù)據(jù)，并分析使用行業(yè)數(shù)據(jù)不僅可節(jié)約時間，降低成本，亦可優(yōu)化整體決策。欲了解更多市場具體詳情可以點擊查看中研普華研究報告《2022-2027年中國二手房行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報告》。

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