穩(wěn)市政策精準(zhǔn)提速 保障房地產(chǎn)合理融資需求 房地產(chǎn)市場如何

• 2022年9月1日 ChenZeFang來源：互聯(lián)網(wǎng) 625 36
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穩(wěn)市政策精準(zhǔn)提速，保障房地產(chǎn)合理融資需求。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著增速下探和杠桿出清等陣痛挑戰(zhàn)。今年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)房企資金收緊、居民需求下行、市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱等情形，同時部分地區(qū)出現(xiàn)了期房逾期或難以交付等亟待解決的民生問題。

穩(wěn)市政策精準(zhǔn)提速，保障房地產(chǎn)合理融資需求。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著增速下探和杠桿出清等陣痛挑戰(zhàn)。今年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)房企資金收緊、居民需求下行、市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱等情形，同時部分地區(qū)出現(xiàn)了期房逾期或難以交付等亟待解決的民生問題。

8月下旬，包括財政部、人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部委密集出臺重點政策舉措，通過推出降低貸款利率、專項借款、增信支持等方式，助力解決房地產(chǎn)市場合理融資需求。相較去年，近期我國貨幣政策刺激力度明顯增加。此外，在8月24日召開的國務(wù)院常務(wù)會議再次強調(diào)對剛改需求的支持力度，提出允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

在穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤的背景下，房地產(chǎn)“救市潮”在全國鋪開，過去一段時間，相關(guān)部門已經(jīng)對房地產(chǎn)行業(yè)動用財政、貨幣等政策工具，但主要城市商品房成交情況仍然有待回暖。

全國商品住宅銷售面積同比負(fù)增11 個月，最大降幅達(dá)到-36.59%。2008 年調(diào)整大周期 自 2008 年 1-2 月起銷售面積同比增速轉(zhuǎn)負(fù)，持續(xù)至 2008 年 12 月，期間銷售面積負(fù)增長共 計 11個月，平均同比增速-18.59%，單月最大降幅為 2008 年 8 月的-36.59%。2009 年 1- 2 月開始銷售面積同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，2009 年 11月到達(dá)同比增速最高點 97.97%，銷售加 速上行 10 個月，平均同比增速 56.21%。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-6月份，全國商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%;其中，住宅銷售面積下降26.6%;商品房銷售額66072億元，下降28.9%;其中，住宅銷售額下降31.8%。面對當(dāng)前行業(yè)大變局，國家統(tǒng)計局原局長、陽光資產(chǎn)首席戰(zhàn)略官邱曉華在會上坦言，眼下房地產(chǎn)行業(yè)確實進(jìn)入了一個寒冬季節(jié)。

疫情后房地產(chǎn)調(diào)控政策再度趨嚴(yán)，最近一輪調(diào)整周期于 2021 年下半年開啟。近幾年許多 房企盲目追求規(guī)模，大量加杠桿，企業(yè)一直維持高負(fù)債率，但在國家穩(wěn)增長、房住不炒的調(diào) 控基調(diào)下融資端開始強調(diào)去杠桿、防風(fēng)險。隨著 2020 年 9 月“三道紅線”政策發(fā)布，房地 產(chǎn)貸款集中度管理、預(yù)售資金監(jiān)管以及后續(xù)各項調(diào)控政策出臺，疊加企業(yè)債務(wù)開始集中到期， 房企償債壓力逐步顯現(xiàn)，部分中小企業(yè)無力償債而破產(chǎn)。

2021 年下半年隨著信貸政策繼續(xù) 收緊，二手房指導(dǎo)價等政策調(diào)控，需求端從居民購買力到購房信心都出現(xiàn)一定下降，房地產(chǎn) 市場開始下行，銷售端下行疊加融資端收緊，大量民企出現(xiàn)暴雷情況，暴雷風(fēng)險由中小民企 擴(kuò)散到大型民企，恒大暴雷后更是將市場熱度降至低點，新的一輪市場下行大周期開始。

處于中前期階段的城市中，西寧、?？凇⑧嵵?、武漢、福州、南京、杭州、青島、濟(jì)南 這 8 個城市本輪周期當(dāng)月銷售面積處于歷史高位，后續(xù)仍需一定時間繼續(xù)調(diào)整后銷售才會 出現(xiàn)回暖跡象。武漢為例，2022 年 1-4月住宅銷售面積均值達(dá)到 100.5 萬平米。而青島市 2022 年前 4 月銷售面積均值為 90 萬平米，也處于歷史高位。較高的銷售面積并未反映今年疫情沖擊的影響，樓市未來可能面臨一定的調(diào)整。

業(yè)內(nèi)專家表示，此次1年期和5年期以上LPR下降，將有力提振短期和中長期的信貸需求。其中，5年期以上LPR大幅下降將有利于降低購房者成本，其與支持房地產(chǎn)企業(yè)融資等措施形成組合拳，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場具有積極意義。

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