長租公寓運營模式有多少?中國長租公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

• 吳智聰 2023年1月30日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1199 78
• 繁體

“長租公寓”，又名“白領(lǐng)公寓”，“單身合租公寓”，是房地產(chǎn)三級市場一個新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領(lǐng)上班人士?，F(xiàn)在“長租公寓”這個概念已經(jīng)慢慢為大家接受。在傳統(tǒng)租賃市場上，租客的租賃時間一般為一年。

運營模式

一是開發(fā)運營，公寓所有者(主要是房企)成立專門的運營團隊，負責存量房或新建租賃住房的運營，為租客提供租賃和增值服務(wù)，獲取“資產(chǎn)增值和租金”;

二是資產(chǎn)托管，房企將公寓托管給運營服務(wù)商進行出租和租后管理，承擔房屋維護費和裝修費用，享受資產(chǎn)增值和租金收入;運營商負責公寓運營，支出一定管理成本，為租客提供租賃和增值服務(wù)，賺取托管費和租客增值服務(wù)費;

三是運營服務(wù)，從資產(chǎn)所有者處承包公寓，對房屋進行標準化裝修，并且負責出租期間的運營和維護;向房屋所有者繳納固定租金，賺取租金差價和服務(wù)費;而資產(chǎn)所有者享受資產(chǎn)增值和固定租金收益;

四是代建運營，房企受土地所有者/使用者的委托，提供土地規(guī)劃、建造和運營服務(wù)，向所有者繳納固定租金，收取租客租金和服務(wù)費，賺取租金差價和服務(wù)費;土地所有者需要支付房企建筑費用，享受資產(chǎn)增值和固定租金收益。房企擔任代建運營的角色。

中國長租公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

中國的長租公寓的產(chǎn)業(yè)流程大致為獲取房源—設(shè)計裝修—營銷簽約—日常運營管理—后期項目退出。在整個產(chǎn)業(yè)流程中，除了通過收購資產(chǎn)和租賃獲得資產(chǎn)價值和租金收益以外，產(chǎn)業(yè)鏈上其他可以產(chǎn)生的業(yè)務(wù)主要包括獲得房源后裝修設(shè)計;運營過程中大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的應(yīng)用;日常運營過程中的附加服務(wù)，如租金貸款、家具租賃等。

隨著國內(nèi)整體租房需求持續(xù)增長，除開2020年疫情影響，經(jīng)濟景氣度低背景下投融資下降明顯，加之需求整體下降明顯，長租公寓市場規(guī)模下降外，2017年我國長租公寓整體規(guī)模表現(xiàn)為持續(xù)上升態(tài)勢，整體增速較高，數(shù)據(jù)顯示，2021年我國長租公寓市場規(guī)模達17948億元，同比2020年增長16.4%。

數(shù)據(jù)顯示，集中式長租公寓占比從2017年的1.2%提升至2021年2.5%，整體規(guī)模增長212%至449億元，相對而言，分散性和以個人為主的非結(jié)構(gòu)化長租公寓占比小幅度下降。就國內(nèi)整體運營中的集中式長租公寓數(shù)量變動而言，近年來隨著萬科、龍湖和旭輝等頭部房企布局加快，整體長租公寓數(shù)量快速增長，截至2021年已達260萬套，相較17年底增長160萬噸，其中非連鎖仍是主要數(shù)量來源，但連鎖整體增速更快，占比持續(xù)增長。

中國長租公寓行業(yè)發(fā)展模式與政策分析

作為租房市場的重要板塊，長租公寓行業(yè)亦在摸索更成熟的發(fā)展模式。在經(jīng)歷了規(guī)?？焖贁U張階段后，長租公寓企業(yè)主動按下緩沖鍵，開啟自我迭代之路。

3月5日發(fā)布的《政府工作報告》指出，要堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)。話音剛落，多個省積極響應(yīng)政策，湖南省、鄭州市、深圳市等出臺租賃住房用地政策，鼓勵租房市場發(fā)展?jié)u成大潮。

《北京市住房租賃條例》(以下簡稱《條例》)將于9月1日起施行。《條例》堅持發(fā)展與規(guī)范并重，住房租賃體系更加完善。在強化政府對房源供給統(tǒng)籌職責、提高城市基層社會治理水平的同時，強調(diào)市場主體責任，維護租賃當事人合法權(quán)益。強化底線思維，管理措施更加精準。依據(jù)我國價格法、突發(fā)事件應(yīng)對法等法律法規(guī)，規(guī)定政府相關(guān)部門要加強租賃價格監(jiān)測，建立健全預警機制，保持租賃市場的穩(wěn)定，突出底線響應(yīng)和聯(lián)動管控。

根據(jù)中研普華研究院《2020-2025年中國長租公寓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》顯示：

近年來，在“房住不炒”“租售并舉”“擴大保障性租賃住房供給”等一系列政策利好下，不少長租公寓納入保障性租賃住房體系(下稱“納?！?。

今年以來，我國住房租賃行業(yè)再迎實質(zhì)性拐點。保障性租賃住房試點40城建設(shè)提速，多地陸續(xù)公布籌建進度，供給增量迅速擴充。與此同時，在一系列政策利好下，不少長租公寓納入保障性租賃住房體系。

ICCRA統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2022年二季度末，全國已開業(yè)房間規(guī)模中約有6.9%納入當?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房，規(guī)模合計為62019套(間)。納保比例最高的為租賃式社區(qū)，已納保房間規(guī)模占宿舍型公寓總規(guī)模的8.4%;青年公寓和宿舍型公寓的納保比例分別為5.1%和3.1%。

與此同時，納保的企業(yè)名單亦持續(xù)更新中。除了國資背景企業(yè)外，一些非國有企業(yè)也獲得進入保租房領(lǐng)域的門票，包括旭輝瓴寓、安歆、柚米寓等，企業(yè)參與保租房的方式包括成立合資公司、整租后開展運營、委托經(jīng)營管理等。

ICCRA統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國共有13家住房租賃企業(yè)的納保占比超過10%。

長租公寓競爭格局

2009年，以創(chuàng)業(yè)系為主的品牌商開始進入長租公寓領(lǐng)域，此后各家公寓品牌紛紛成立，包括魔方、YOU+、樂乎等品牌。行業(yè)轉(zhuǎn)型階段，主流房企已經(jīng)基本完成長租公寓等地產(chǎn)相關(guān)多元化業(yè)務(wù)布局，目前國內(nèi)競爭第一梯隊仍是由具備高資產(chǎn)優(yōu)勢的主流房企，其中萬科和龍湖整體管理規(guī)模位列一二，2021年分別為20.87萬件和12萬件。

萬科泊寓作為國內(nèi)長租公寓龍頭企業(yè)，主要盈利模式是資產(chǎn)收購+持有經(jīng)營，通過公開招拍掛的方式獲取自持住宅用地，自建公寓，自己運營。數(shù)據(jù)顯示，累計開業(yè)從2015年的1000間到2022年上半年的16.95間，管理規(guī)模已接近21萬件，整體租賃營收持續(xù)增長，2021年已達到28.9億元，2022年上半年營收為14.8億元。整體出租率為94.0%，續(xù)租率為56%，而管理規(guī)模第二的龍湖冠寓整體出租率在93.3%，表明用戶對主流房企公寓的認可度。

欲了解更多市場具體詳情可以點擊查看中研普華研究報告《2020-2025年中國長租公寓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》。

• 相關(guān)深度報告REPORTS

  

  2023-2028年酒店行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告

  酒店（又稱為賓館、旅館、旅店、旅社、商旅、客店、客棧，中國作飯店、酒店等，馬來西亞、新加坡等作酒店）其基本定義是提供安全、舒適，令利用者得到短期的休息或睡眠的空間的商業(yè)機構(gòu)。一般地...

  查看詳情

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡