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多地下調(diào)首套房貸利率下限 2023年房地產(chǎn)市場發(fā)展及房地產(chǎn)政策解讀

  • 李波 2023年2月1日 來源:中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 639 37
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1月5日,房地產(chǎn)再迎支持剛性住房需求的重磅政策。央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知,決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)三個(gè)月均下降的城市,可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

1月5日,房地產(chǎn)再迎支持剛性住房需求的重磅政策。央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知,決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)三個(gè)月均下降的城市,可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

1月29日,鄭州打響了新年降首套房貸利率下限“第一槍”,目前部分銀行下調(diào)首套住房貸款利率至3.8%。在鄭州行動(dòng)之前,短短幾周時(shí)間,全國已有多個(gè)城市采取類似行動(dòng)。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì),2023年調(diào)整利率下限的城市接近20個(gè),包括鄭州、天津、福州、沈陽、廈門等二線城市,其中肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關(guān)、江門階段性取消首套房貸利率下限,九江、中山、天津、沈陽的首套房貸利率最低達(dá)到3.9%,唐山、麗水、太原、鄭州、福州、廈門首套房貸利率最低3.8%,珠海最低為3.7%。

證券時(shí)報(bào)券商中國本周二報(bào)道提到,上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)統(tǒng)計(jì),在全國100個(gè)城市中,有70個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)同比漲幅小于或等于5%,這也意味著百城中有七成城市房價(jià)疲軟。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,此類城市是2023年、尤其一季度房貸利率下調(diào)概率最大的城市。

嚴(yán)躍進(jìn)指出,統(tǒng)計(jì)顯示,二線城市中的太原、沈陽、石家莊、哈爾濱、昆明、烏魯木齊、南寧、武漢、??诤唾F陽總體房價(jià)疲軟,是一季度最應(yīng)該主動(dòng)下調(diào)房貸利率的城市。

同樣房價(jià)總體疲軟的三四線城市香河、柳州、大廠、三亞、日照、承德、溫州、中山、張家口和贛州也建議積極下調(diào)房貸利率,這其中包括環(huán)京的四個(gè)城市香河、大廠、承德和張家口。

值得一提的是,首套房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制其實(shí)是對(duì)此前政策的延續(xù)。2022年9月29日,央行公告,對(duì)2022年6-8月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市,在2022年底前,自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。本月初的新規(guī)意味著,央行將這一臨時(shí)性政策常態(tài)化。

首套房貸款利率調(diào)整機(jī)制出臺(tái)不久,研究統(tǒng)計(jì)認(rèn)為,全國70個(gè)大中城市中,符合條件的城市達(dá)38個(gè),較2022年9月增加15個(gè),市場活力將進(jìn)一步激活,2023年銷售在四季度有望實(shí)現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正。

梳理2022年9到11月70個(gè)大中城市的房價(jià)同比、環(huán)比漲跌后,中信證券認(rèn)為,在38個(gè)符合條件的城市中,一線城市均不符合新規(guī)的調(diào)整首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn),因?yàn)?1月北京、上海房價(jià)同比、環(huán)比均正增長;

廣州、深圳僅環(huán)比為負(fù)增長,同比正增長,新一線城市中,有武漢、沈陽、天津、鄭州四個(gè)符合標(biāo)準(zhǔn),二線、三線、四線和五線城市中,分別有14個(gè)、12個(gè)、7個(gè)、1個(gè)城市符合標(biāo)準(zhǔn)。

總體來看,市場呈現(xiàn)出分化加劇的局面。對(duì)此,市場人士表示,今年春節(jié)部分一二線城市新房項(xiàng)目到訪量與去年春節(jié)相比有所修復(fù),但由于春節(jié)期間大量返鄉(xiāng)人群外流,市場活躍度相比節(jié)前有所下滑。

短期來看,供需兩端政策將繼續(xù)加快落實(shí),一二線城市住房需求旺盛,有望率先迎來復(fù)蘇,樓市“小陽春”或?qū)⒃谏贁?shù)城市出現(xiàn),對(duì)于大部分城市而言,市場修復(fù)需要更長時(shí)間。

“與往年春節(jié)假期一二線城市樓市零成交相比,2023年大部分項(xiàng)目都開門迎客,所以市場整體依然有一定成交量?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示,同時(shí),部分重點(diǎn)城市正在醞釀樓市“小陽春”。

隨著多輪利好政策落地,2月份至3月份市場有望企穩(wěn)回升,如果在3月份再出現(xiàn)一線城市二套房信貸寬松,3月份出現(xiàn)“小陽春”的可能性將明顯增加。

據(jù)統(tǒng)計(jì),目前全國31個(gè)省區(qū)市已全部發(fā)布政府工作報(bào)告(或摘要)。從2022年成績單來看,有8個(gè)省份GDP(國內(nèi)生產(chǎn)總值)總量超過5萬億元大關(guān)。其中,廣東、江蘇兩省GDP均超過12萬億元,廣東GDP總量已連續(xù)34年位居全國第一。在GDP增速方面,福建、江西以4.7%增速并列第一。

對(duì)于2023年經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo),31個(gè)省區(qū)市GDP平均增速目標(biāo)為6%,較2022年下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中上海定為5.5%以上、北京為4.5%以上,遼寧、廣東、山東均為5%以上。

對(duì)比往年,激活房地產(chǎn)市場被多地列為2023年穩(wěn)增長重點(diǎn)工作之一。其中,支持剛性和改善性住房需求、防范化解地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、保交樓、穩(wěn)民生,都成為各地政府工作報(bào)告中高頻出現(xiàn)的熱詞。

在多位地方代表委員提交的房地產(chǎn)相關(guān)建議中,“松綁”亦成為主基調(diào)。上海市政協(xié)委員丁祖昱建議上海調(diào)整樓市四限政策,有條件、分區(qū)域地試點(diǎn)放松限購,有條件地打開限價(jià)。

2023年房地產(chǎn)市場發(fā)展及房地產(chǎn)政策解讀

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2022-2026年中國房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局及發(fā)展趨勢預(yù)測報(bào)告》統(tǒng)計(jì)分析顯示:

回顧過去一年,我國宏觀經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力,同時(shí)多地疫情反復(fù)、多個(gè)期房項(xiàng)目停工等超預(yù)期因素頻出,房地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)前所未有。

伴隨房地產(chǎn)市場的下行,從中央到地方,房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái),特別是在去年年末,“金融16條”“三箭齊發(fā)”等多項(xiàng)重磅政策落地,支持房企融資,不斷改善房地產(chǎn)市場資金狀況……

2022年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也為今年的經(jīng)濟(jì)工作定調(diào)。會(huì)議提出,有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作,滿足行業(yè)合理融資需求,推動(dòng)行業(yè)重組并購等。

會(huì)議還將住房改善和新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等并列,列為擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略的重要抓手,并且再次強(qiáng)調(diào),因城施策支持剛性和改善型住房需求。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為,新的一年,政策將繼續(xù)在融資端發(fā)力,支持保交樓和滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求,防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),各地房地產(chǎn)需求端的支持政策也有望進(jìn)一步強(qiáng)化,加大對(duì)剛性和改善型住房需求的支持力度。比如,一些城市在放寬購房條件、降低首付比例、下調(diào)居民房貸利率等方面還有較大優(yōu)化空間。

需要指出的是,在“房住不炒”政策框架下,我國將打破宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)以及土地財(cái)政的過度依賴,使住房回歸民生屬性,以往“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)發(fā)展舊模式,將向注重產(chǎn)品質(zhì)量和運(yùn)營服務(wù)的高質(zhì)量發(fā)展新模式轉(zhuǎn)型。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),2023年房地產(chǎn)利好政策將有望逐步落地,而隨著疫后經(jīng)濟(jì)重啟和居民收入改善,剛性和改善性住房需求將進(jìn)一步釋放,房地產(chǎn)市場信心將逐步恢復(fù),房地產(chǎn)市場有望迎來復(fù)蘇。

近日,中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會(huì),明確提出推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡,實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃,引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間……

在春節(jié)期間,不少地方的房地產(chǎn)市場開啟了促銷模式,紛紛推出房價(jià)優(yōu)惠、購房補(bǔ)貼、特價(jià)房等活動(dòng),看房客逐漸多了起來。

未來行業(yè)市場發(fā)展前景和投資機(jī)會(huì)在哪?欲了解更多關(guān)于行業(yè)具體詳情可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的報(bào)告《2022-2026年中國房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局及發(fā)展趨勢預(yù)測報(bào)告》。

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