今年100多個(gè)城市出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策 房地產(chǎn)行業(yè)市場投資分析2023

• 方蔓桃 2023年7月11日 來源：百度 923 57
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作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長、金融穩(wěn)定和民生保障均有重要影響。近年來，各地因城施策，不斷強(qiáng)化調(diào)控政策的及時(shí)性和精準(zhǔn)性，各種調(diào)控政策輪番出臺(tái)。但梳理過往情況不難發(fā)現(xiàn)，部分城市調(diào)控舉措具有一定滯后性，一般是在樓市出現(xiàn)過冷或

房地產(chǎn)行業(yè)投資前景怎么樣?今年以來，已有100多個(gè)城市出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策超300次，對(duì)穩(wěn)定樓市起到了重要作用。也要看到，部分城市調(diào)控政策短期化傾向明顯，促進(jìn)樓市健康發(fā)展，還需強(qiáng)化中長期調(diào)節(jié)思維，通過建立長效機(jī)制解決房地產(chǎn)市場深層次問題。

房地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀投資分析

作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長、金融穩(wěn)定和民生保障均有重要影響。近年來，各地因城施策，不斷強(qiáng)化調(diào)控政策的及時(shí)性和精準(zhǔn)性，各種調(diào)控政策輪番出臺(tái)。但梳理過往情況不難發(fā)現(xiàn)，部分城市調(diào)控舉措具有一定滯后性，一般是在樓市出現(xiàn)過冷或過熱后出臺(tái)的，大多屬于補(bǔ)救性政策。短期的補(bǔ)救舉措固然必要，也能夠起到立竿見影的效果，但往往存在治標(biāo)不治本的問題。

我國房地產(chǎn)市場分化趨勢早已形成，不同地區(qū)差異較為明顯。從人口流動(dòng)情況看，凈流入城市和凈流出城市住房存量情況各異，需要區(qū)別應(yīng)對(duì)。近年來，新增城鎮(zhèn)人口向一二線城市轉(zhuǎn)移趨勢明顯，新市民和青年群體住房需求仍未得到有效滿足;部分三四線城市呈現(xiàn)人口凈流出態(tài)勢，尤其是對(duì)于沒有產(chǎn)業(yè)支撐的中小城市而言，則需嚴(yán)防大規(guī)模無序擴(kuò)大開發(fā)和投資房地產(chǎn)。因此，調(diào)控政策既要警惕全局性供給過剩風(fēng)險(xiǎn)，也要注意熱點(diǎn)城市供應(yīng)不足的矛盾。

2023年上半年，中央高度重視房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和發(fā)展，出臺(tái)了一系列政策措施，既堅(jiān)持“房住不炒”的原則，又因城施策，滿足不同城市和群體的住房需求，同時(shí)防范市場風(fēng)險(xiǎn)，保障樓市平穩(wěn)運(yùn)行。

從房價(jià)走勢來看，上半年，全國百城新房價(jià)格保持橫盤態(tài)勢，二手房價(jià)格持續(xù)下跌。根據(jù)中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)，百城新建住宅均價(jià)環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌，二手房受掛牌量持續(xù)走高影響，環(huán)比跌幅逐步擴(kuò)大。二手房價(jià)已連續(xù)14個(gè)月下跌。

進(jìn)入 2018 年，各線城市調(diào)控政策持續(xù)高壓，1~4 月國房景氣度持續(xù)回落，但得益于 4 月份央行定向降準(zhǔn)改善外部資金流動(dòng)性，5~9 月期間國房景氣度有所回升，9 月份上漲至 102.03 點(diǎn)。9~12 月，國房景氣指數(shù)小幅回落，12 月為 101.87 點(diǎn)，比 9 月份下降 0.16 點(diǎn)，2019 年 1 月國房景氣指數(shù)達(dá)到 2017 年以來的最低值 100.58 點(diǎn)。

2019 年 2 月份以來，國房景氣指數(shù)進(jìn)入穩(wěn)定階段并有所回升，12 月景氣指數(shù)為 101.27 點(diǎn)。進(jìn)入 2020 年，受新冠肺炎疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)銷售受到較嚴(yán)重沖擊，施工進(jìn)度及竣工計(jì)劃也受到影響，2 月份較 1 月份下降2.88 點(diǎn)，景氣指數(shù)跌至 97.45 點(diǎn)，1-2 月份為疫情影響最為嚴(yán)重時(shí)期，3 月份開始，隨著疫情得到控制、社會(huì)各界開始有序復(fù)工，景氣指數(shù)回升 0.78個(gè)點(diǎn)，至 98.96 點(diǎn)。7 月份開始，隨著新冠疫苗研發(fā)取得突破性進(jìn)展以及溫度的升高，疫情得到進(jìn)一步控制，景氣指數(shù)回升至 100.13 點(diǎn)。

2020 年 7 月至 2021 年 6 月，疫情在全國范圍得到有效控制，疫苗接種工作于 2020 年冬季開始陸續(xù)展開，在此期間，2020 年兩會(huì)提出“房住不炒”，全國各地區(qū)因城施策，景氣指數(shù)在 2021年 2 月上升至 101.42點(diǎn)后略有下降，2021 年 6 月，景氣指數(shù)下降 101.05 點(diǎn)。自 2021 年下半年開始，國內(nèi)多地相繼階段性出現(xiàn)陽性病例，在 2022 年全年疫情因素?cái)_動(dòng)下，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)受到較大沖擊，景氣指數(shù)連續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢。

2023年一季度，隨著房地產(chǎn)放松政策進(jìn)一步落地、購房者信心有所恢復(fù)、積壓的需求集中釋放，樓市迎來局部小陽春，銷售環(huán)比轉(zhuǎn)正、同比顯著改善。進(jìn)入4月，銷售環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)，回落幅度高于2019-2022年同期水平，同比漲幅較3月收窄，復(fù)蘇進(jìn)程放緩。

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè),屬于第三產(chǎn)業(yè),是一個(gè)基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、驅(qū)動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的行業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著重要作用。房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑為經(jīng)營對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理、維護(hù)、裝飾和服務(wù)的綜合性產(chǎn)業(yè)。它是一個(gè)具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、驅(qū)動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。主要包括：土地開發(fā)、房屋建設(shè)、維護(hù)、管理、土地使用權(quán)有償分配、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)銷售、租賃、房地產(chǎn)抵押貸款和由此形成的房地產(chǎn)市場。

房地產(chǎn)產(chǎn)品作為不動(dòng)產(chǎn)，不可移動(dòng)性使其具有明顯的區(qū)域性特征。不同地區(qū)的消費(fèi)群體因其地域差異、文化差異、氣候差異對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求不盡相同。房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域化特征使得房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格很大程度上受當(dāng)?shù)貐^(qū)域市場供需關(guān)系影響。

房地產(chǎn)開發(fā)具有投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、投入期與回收期不一致等特點(diǎn)，客觀上決定了房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集型特點(diǎn)。

房地產(chǎn)行業(yè)市場投資前景分析

未來房地產(chǎn)市場將更加多元化，不同類型、不同價(jià)位的房源將更加豐富，開發(fā)商需要根據(jù)市場需求靈活調(diào)整開發(fā)策略。

房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較長、與其它產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高。與房地產(chǎn)業(yè)密切聯(lián)系的行業(yè)有建材工業(yè)、建筑業(yè)、園林綠化、家電業(yè)、家具業(yè)，以及商業(yè)、文化、教育等配套設(shè)施和其他服務(wù)業(yè)等。這種高度關(guān)聯(lián)性，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)增長的重大作用。

樓市調(diào)控既要著眼當(dāng)前，更要兼顧長遠(yuǎn)。穩(wěn)中求進(jìn)的發(fā)展總基調(diào)，要求政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，適時(shí)使用跨周期調(diào)節(jié)手段。樓市調(diào)控需要增強(qiáng)前瞻性和預(yù)見性，統(tǒng)籌做好政策銜接。部分城市在制定調(diào)控政策時(shí)，缺乏連貫性，甚至朝令夕改，容易造成預(yù)期不穩(wěn)。同時(shí)，不少城市側(cè)重從需求端進(jìn)行調(diào)整，而供給端調(diào)控舉措往往不夠。

政策穩(wěn)，預(yù)期才能穩(wěn);預(yù)期穩(wěn)，市場才能穩(wěn)。當(dāng)前，樓市預(yù)期偏弱，下行壓力加大。在這種情況下，更需圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)，夯實(shí)主體責(zé)任，豐富政策工具，建立房地產(chǎn)長效機(jī)制。按照一城一策的思路，各地應(yīng)進(jìn)一步明確樓市調(diào)控政策的短期目標(biāo)和中長期目標(biāo)，完善政策配套，防止調(diào)節(jié)失靈。

房地產(chǎn)發(fā)展的重要內(nèi)驅(qū)力是城鎮(zhèn)化，而城鎮(zhèn)化的重要驅(qū)動(dòng)力是產(chǎn)業(yè)化。對(duì)于各地來講，樓市調(diào)控要和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃形成聯(lián)動(dòng)，提升城市產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，加大產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈布局力度，增強(qiáng)城市競爭力吸引力。此外，根據(jù)城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律，還可深化面向城市群和都市圈的樓市調(diào)控區(qū)域協(xié)調(diào)機(jī)制，將大城市和周邊中小城市供應(yīng)需求、基礎(chǔ)設(shè)施、公共資源統(tǒng)籌考慮，解決市場供需錯(cuò)配問題。

經(jīng)過多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)中已經(jīng)涌現(xiàn)出相當(dāng)一批具有良好口碑、資金實(shí)力雄厚、具備高水平開發(fā)能力的企業(yè)。同時(shí)，土地供應(yīng)市場日益規(guī)范，并愈趨市場化，有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)將具備更強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。

黨的二十大報(bào)告把高質(zhì)量發(fā)展作為全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國家的首要任務(wù)。落實(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)，邁向高質(zhì)量發(fā)展階段意味著更好地對(duì)接人民群眾更多層次、更多元化、更高質(zhì)量的居住需求?？深A(yù)見的人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、居住結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變將支撐相關(guān)產(chǎn)業(yè)成為房企新的利潤增長點(diǎn)。

房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告旨在從國家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析行業(yè)未來的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢，挖掘房地產(chǎn)行業(yè)的市場潛力，基于重點(diǎn)細(xì)分市場領(lǐng)域的深度研究，提供對(duì)產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、市場競爭、產(chǎn)業(yè)盈利水平等多個(gè)角度市場變化的生動(dòng)描繪，清晰發(fā)展方向。

了解更多關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)前景，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》。

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