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一線城市首個 廣州 房票 要來了 對樓市成交有何影響 安置房行業(yè)競爭格局

  • 李波 2023年10月30日 來源:中研普華集團(tuán)、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 385 18
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廣州成為首個明確提出“探索房票安置政策機(jī)制”的一線城市。日前,《廣州市城市更新專項規(guī)劃(2021-2035年)》《廣州市城中村改造專項規(guī)劃(2021-2035年)》經(jīng)第四屆廣州市規(guī)劃委員會地區(qū)規(guī)劃專業(yè)委員會第十四次會議審議通過。

廣州成為首個明確提出“探索房票安置政策機(jī)制”的一線城市。日前,《廣州市城市更新專項規(guī)劃(2021-2035年)》《廣州市城中村改造專項規(guī)劃(2021-2035年)》經(jīng)第四屆廣州市規(guī)劃委員會地區(qū)規(guī)劃專業(yè)委員會第十四次會議審議通過。

其中,最引人關(guān)注的是提出“優(yōu)化成本核算與征拆標(biāo)準(zhǔn),探索房票安置政策機(jī)制,拓寬城中村改造資金支持渠道等策略,破解城中村改造難題,提升改造效率”。

業(yè)內(nèi)人士表示,房票安置可以創(chuàng)造出巨大的需求,對新房、二手房庫存去化有明顯的效果,也能滿足居民多樣化的居住需求,還能降低改造成本,緩解改造資金壓力。

提升改造效率

據(jù)了解,廣州此前城中村改造的補(bǔ)償方式,主要以回遷房補(bǔ)償為主,現(xiàn)金補(bǔ)償為輔,“房票安置”是第一次出現(xiàn)在相關(guān)文件中。由此,廣州也成為首個明確提出“探索房票安置政策機(jī)制”的一線城市。

廣州市規(guī)劃和自然資源局表示,上述專項規(guī)劃順利審議通過,標(biāo)志著廣州市城市更新、城中村改造工作在規(guī)劃統(tǒng)籌引領(lǐng)、土地要素保障、價值導(dǎo)向轉(zhuǎn)變、政策制度創(chuàng)新、管理機(jī)制完善等多個方面邁上了一個新臺階,成為指導(dǎo)廣州市面向2035年城市更新、城中村改造工作的重要綱領(lǐng)性規(guī)劃。

城市更新、城中村改造專項規(guī)劃是廣州市對存量空間的重構(gòu),是存量土地時代國土空間規(guī)劃體系的重要專項規(guī)劃,向上銜接《廣州市國土空間總體規(guī)劃(2021-2035年)》,落實(shí)城市戰(zhàn)略目標(biāo)、國土空間格局、規(guī)劃分區(qū)、重大基礎(chǔ)設(shè)施等,提出城市更新、城中村改造的目標(biāo)、規(guī)模、分區(qū)分類分步策略;

向下傳導(dǎo)城市發(fā)展戰(zhàn)略意圖,積極穩(wěn)步引導(dǎo)城市更新、城中村改造,在全面支撐“制造業(yè)立市”、協(xié)同促進(jìn)歷史生態(tài)保護(hù)、強(qiáng)化公共基礎(chǔ)設(shè)施供給、構(gòu)建現(xiàn)代化國際化大都市、推動項目落地實(shí)施等方面發(fā)揮積極作用。

有利于商品房庫存去化

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,截至目前,超過30個城市已經(jīng)公布并實(shí)施房票安置政策,除了廣州之外,還有鄭州、南京、南昌、昆明、貴陽、廈門、無錫、溫州等熱點(diǎn)城市。

在房地產(chǎn)供求關(guān)系變化的情況下,加上地方財政規(guī)劃、未來拆遷安置需求等因素,政策上將更多鼓勵房票安置。一方面減輕城中村改造前期資金巨額投入,另一方面也有利于商品房庫存去化。李宇嘉同時提醒,房票安置的匹配度可能不高。

目前,庫存主要集中在城市外圍。比如廣州外圍區(qū)域廣義庫存消化周期在5年左右,而近期推進(jìn)的城中村改造,主要是主城區(qū)及靠近主城區(qū)的區(qū)域(番禹、黃埔、白云),這些區(qū)域目前庫存并不大。由于去年以來這些區(qū)域房價調(diào)整,村民則對于外圍區(qū)域的房屋接受度不高。

全國70城房價數(shù)據(jù)公布

數(shù)據(jù)顯示,9月份一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比穩(wěn)中微漲,特別是一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比連續(xù)4個月下降后首次轉(zhuǎn)漲。除此之外,其他數(shù)據(jù)也釋放了一些積極信號。

一線城市整體上市場較前活躍,價格上也總體出現(xiàn)微漲,得益于近期系列房地產(chǎn)調(diào)控政策優(yōu)化的助力。不難發(fā)現(xiàn),一線城市間也有分化,9月份,廣州無論是新建還是二手住宅,與上月相比價格均有下降。

不過,9月份期間廣州優(yōu)化了房地產(chǎn)相關(guān)政策,在一線城市中率先調(diào)整了限購政策,取消了一些周邊區(qū)域的限購,市場在“十一”黃金周期間活躍度有所提升。

去年到今年,我國出臺了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)的優(yōu)化政策。從實(shí)施的初步情況來看,產(chǎn)生了一定積極效應(yīng)。從9月份一些數(shù)據(jù)來看,環(huán)比是在改善的。

比如9月份商品房銷售面積環(huán)比下降10.2%,但比8月份改善了2個百分點(diǎn);9月份房地產(chǎn)新開工面積降幅大幅收窄;70個大中城市新房和二手房合計網(wǎng)簽數(shù)據(jù)在9月份當(dāng)月轉(zhuǎn)正,環(huán)比增長2.8%,這是從4月份以來,在連續(xù)5個月下降后首次轉(zhuǎn)正。從這些指標(biāo)數(shù)據(jù)來看,房地產(chǎn)優(yōu)化政策的作用在持續(xù)釋放。

對樓市成交有何影響?

(1) 提升改造效率

廣州此前城中村改造的補(bǔ)償方式,主要以回遷房補(bǔ)償為主,現(xiàn)金補(bǔ)償為輔,“房票安置”是第一次出現(xiàn)在相關(guān)文件中。由此,廣州也成為首個明確提出“探索房票安置政策機(jī)制”的一線城市。

廣州市規(guī)劃和自然資源局表示,上述專項規(guī)劃順利審議通過,標(biāo)志著廣州市城市更新、城中村改造工作在規(guī)劃統(tǒng)籌引領(lǐng)、土地要素保障、價值導(dǎo)向轉(zhuǎn)變、政策制度創(chuàng)新、管理機(jī)制完善等多個方面邁上了一個新臺階,成為指導(dǎo)廣州市面向2035年城市更新、城中村改造工作的重要綱領(lǐng)性規(guī)劃。

(2) 有利于商品房庫存去化

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,截至目前,超過30個城市已經(jīng)公布并實(shí)施房票安置政策,除了廣州之外,還有鄭州、南京、南昌、昆明、貴陽、廈門、無錫、溫州等熱點(diǎn)城市。

在房地產(chǎn)供求關(guān)系變化的情況下,加上地方財政規(guī)劃、未來拆遷安置需求等因素,政策上將更多鼓勵房票安置。一方面減輕城中村改造前期資金巨額投入,另一方面也有利于商品房庫存去化。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年安置房行業(yè)競爭格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報告》顯示:

黨的二十大報告提出,提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平,加快轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式,實(shí)施城市更新行動,加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),打造宜居、韌性、智慧城市。

在供給、需求兩端政策的推動下,前期積壓的剛性和改善性住房需求將逐步釋放,帶動房地產(chǎn)銷售、開發(fā)環(huán)節(jié)逐步修復(fù)。從投資端看,房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金降幅均有所收窄。

安置房,是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項目時,對被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。即因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷,而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。根據(jù)我國法律的規(guī)定,安置房的轉(zhuǎn)讓交易需要在取得該安置房房產(chǎn)證后才可以進(jìn)行,這時的過戶交易與一般的房屋沒有任何區(qū)別之處。

安置的對象是城市居民被拆遷戶,也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著城市建設(shè)發(fā)展步伐的進(jìn)一步加快,政府盡可能新建更多的安置房,不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。

安置房行業(yè)發(fā)展如何

今年7月,國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》,并召開電視電話會議進(jìn)行部署。

北京、上海、廣州、深圳、重慶等多地城中村改造正穩(wěn)步鋪開。日前,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確,我國超大特大城市城中村改造將分為實(shí)施拆除新建、開展經(jīng)常性整治提升、實(shí)施拆整結(jié)合三類推進(jìn)實(shí)施。

根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部城中村改造信息系統(tǒng)顯示,目前我國已入庫城中村改造項目達(dá)162個。業(yè)內(nèi)人士表示,城中村改造在改善居民生活環(huán)境的同時,蝶變新生的空間也化作了發(fā)展新增量,有數(shù)據(jù)保守估計我國每年城中村改造投入金額將達(dá)8400億元。

近日,黃埔區(qū)水西(水西片)、水西社區(qū)(元貝片)兩個舊村改造實(shí)施方案同時獲批,進(jìn)入動工建設(shè)階段,這兩個項目位置相鄰,都處于黃埔區(qū)中部的長嶺街道,均采取全面改造方式,以合作改造模式分期實(shí)施更新改造,每期均應(yīng)優(yōu)先建設(shè)復(fù)建安置房和公配設(shè)施。

城中村改造,除了為村民帶來新居生活以外,還對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重塑、配套設(shè)施的完善、人文風(fēng)情的打造等都能帶來實(shí)質(zhì)性的提升。

目前,黃埔區(qū)因舊改項目眾多,一手住宅市場有著足夠的供應(yīng)量,其中,商品住宅銷售的有:萬科黃埔新城在售75-143平方米的三房至四房,均價約3.5萬元/平方米;合生中央城在售85-169平方米的平層產(chǎn)品、130-180平方米的復(fù)式產(chǎn)品,毛坯交付均價3.75萬元/平方米;

保利羅蘭國際在售108平方米和135平方米的三至四房,均價4.2萬至4.6萬元/平方米;富頤華庭在售105-137平方米的三房及四房,均價5.3萬元/平方米,等等。

更多行業(yè)詳情請點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年安置房行業(yè)競爭格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報告》。


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