多地積極推動房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地 2024房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展分析

• 黃文玉 2024年1月22日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 央視新聞 國家統(tǒng)計局 1312 86
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房地產(chǎn)金融行為對個人住房、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和經(jīng)濟市場的有效性有著直接的影響。房地產(chǎn)業(yè)所需要的大量資金以及房地產(chǎn)開發(fā)運用的“財務(wù)杠桿原理”決定了房地產(chǎn)資金不可能單純依賴開發(fā)商的自有資金，必須依靠金融工具融資。

近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)通知，要求各地建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，及時研判本地房地產(chǎn)市場形勢和房地產(chǎn)融資需求，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)融資中存在的困難和問題。這是剛剛跨入2024年的中國房地產(chǎn)，迎來的一則重磅消息。

房地產(chǎn)金融是在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱。其基本任務(wù)是運用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費，促進房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程的順利進行。房地產(chǎn)金融在國民經(jīng)濟和人們?nèi)粘Ｉ钪械牡匚慌c作用日益突出。房地產(chǎn)金融行為對個人住房、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和經(jīng)濟市場的有效性有著直接的影響。房地產(chǎn)業(yè)所需要的大量資金以及房地產(chǎn)開發(fā)運用的“財務(wù)杠桿原理”決定了房地產(chǎn)資金不可能單純依賴開發(fā)商的自有資金，必須依靠金融工具融資。

房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動有關(guān)的一切金融活動。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對房地產(chǎn)銀行發(fā)行債券，成立住房儲蓄機構(gòu)，安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。一種看法認為，房地產(chǎn)金融最簡單的含義就是房地產(chǎn)資金的融通，其實，房地產(chǎn)資金的融通不等于房地產(chǎn)金融，融資是房地產(chǎn)金融的一個主要方面，它包括房地產(chǎn)信貸融資、房地產(chǎn)股本融資、房地產(chǎn)債券融資和運用信托方式融資等。房地產(chǎn)金融除了融資功能還有許多其他的金融功能，如房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)典當?shù)取Ｎ覈壳暗姆康禺a(chǎn)金融現(xiàn)狀，還沒有形成真正意義上的房地產(chǎn)金融。

房地產(chǎn)金融還包括房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。房產(chǎn)金融指房屋或建筑物的生產(chǎn)、流通和消費過程中的各種資金融通活動。地產(chǎn)金融又稱土地金融，指圍繞土地的有償使用而產(chǎn)生的融資活動，具體可分解為市地金融和農(nóng)地金融。市地金融是指圍繞城市土地的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營所展開的資金融通活動，包括市地獲得金融、市地改良金融、市地轉(zhuǎn)讓與經(jīng)營金融。農(nóng)地金融是圍繞農(nóng)地的開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營而展開的資金融通活動，在國外又稱農(nóng)業(yè)金融，主要包括農(nóng)地獲得金融、農(nóng)地改良金融、農(nóng)地經(jīng)營金融。

房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

受到經(jīng)濟下行等宏觀因素的影響，2022年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額首次出現(xiàn)了負增長。具體來說，2022年的房地產(chǎn)開發(fā)投資累計值為132895億元，同比下降10.0%。截止到2023年7月，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)呈下降趨勢，累計值降至67717億元，同比下降了8.5%。政府為積壓房地產(chǎn)泡沫，為房地產(chǎn)降杠桿，這對房地產(chǎn)業(yè)造成了一定的沖擊，導(dǎo)致投資額下降。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資主要集中在住宅領(lǐng)域，從2016年開始住宅投資比例逐漸增加。截至2023年7月，住宅投資累計值達到51485億元，同比下降7.6%，占據(jù)了房地產(chǎn)投資總額的76.0%，比重比去年增加0.3個百分點。其他投資占比第二，從2015年開始呈震蕩增加的趨勢，截至2023年7月其他投資累計值為8707億元，同比下降7.4%，占房地產(chǎn)投資總額的比重為12.9%，比重增加0.6個百分點。商業(yè)營業(yè)用房投資占比第二小，從2016年開始其比重不斷減小，到2023年7月，其累計值為4837億元，同比下降18.3%，其占房地產(chǎn)投資累計值比重為7.1%，減少0.9個百分點。辦公樓投資占比最小，從2015年開始其比重不斷減小，到2023年7月，其累計值為2689億元，同比下降8.1%，其占房地產(chǎn)投資累計值比重為4.0%，減少0.01個百分點。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國房地產(chǎn)金融市場深度全景調(diào)研及投資前景分析報告》顯示：

自2021年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資實際到位資金一直呈下降趨勢。截至2023年7月，實際到位資金總額為136866億元，同比下降了13.2%。從資金來源來看，2023年1月至7月，自籌資金總額為23916億元，同比下降了23.0%，占到年度資金總額的30.6%，比重最大;其次是國內(nèi)貸款，總額為9732億元，同比下降了11.5%，占到年度資金總額的12.4%。

長期穩(wěn)定的金融支持政策是實現(xiàn)我國政治目標、改善人民居住水平、培育支柱產(chǎn)業(yè)必需的制度保障。我國實現(xiàn)小康目標和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要明確而長期的金融支持政策。發(fā)達國家在提出解決居民住房和發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的政策目標后，持續(xù)穩(wěn)定的住宅融資政策保障著政策目標的實現(xiàn)，而且政府對房地產(chǎn)業(yè)的支持和鼓勵使其迅速成長為支柱產(chǎn)業(yè)。我國已提出建設(shè)小康社會的目標，因此，明晰穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融配套政策成為居民提高住房消費能力的保證。

2022年11月11日，央行、原銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，也即金融支持房地產(chǎn)“十六條”對保持房地產(chǎn)業(yè)融資合理適度、推動化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險等方面發(fā)揮了積極作用，取得了良好的政策效果;那么，此次發(fā)布的《通知》則更體現(xiàn)了積極的信號，具有非常好的政策導(dǎo)向：保持金融支持房地產(chǎn)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，體現(xiàn)了支持房地產(chǎn)市場和企業(yè)復(fù)蘇的堅定決心，這應(yīng)該是《通知》出臺持最大政治經(jīng)濟意義所在。

2023年，國家金融監(jiān)管總局發(fā)布了《關(guān)于延長金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》(簡稱《通知》)，主要內(nèi)容是對去年發(fā)布的支持房地產(chǎn)金融“十六條”規(guī)定中的兩項有適用期限的——開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資和向?qū)ｍ椊杩钪С猪椖堪l(fā)放的配套融資，將適用期限統(tǒng)一延長至2024年12月31日，其他不涉及適用期限的政策長期有效。

房地產(chǎn)金融行業(yè)未來發(fā)展趨勢預(yù)測

我國經(jīng)濟的高速增長不僅提高了當期的支出，更重要的是增加了居民未來收入增長的預(yù)期，這種預(yù)期造成了居民住房信貸的快速增長。居民的住宅消費需求和建設(shè)小康社會的目標必然導(dǎo)致穩(wěn)定的住房投資，從而構(gòu)成房地產(chǎn)金融增長的堅實基礎(chǔ)，其中房地產(chǎn)信貸增長空間大，持續(xù)時間長。而伴隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)的增加和金融深化的加快，我國住宅證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，產(chǎn)品日益豐富。未來相當長一段時間內(nèi)，商業(yè)銀行信貸在住宅融資中的份額仍將是住宅融資的主要工具。而日益發(fā)展的證券化金融工具將成為住宅融資的有益補充，將大大豐富和完善住宅融資的渠道和手段。

房地產(chǎn)金融行業(yè)面臨著機遇和挑戰(zhàn)并存的局面。政府調(diào)控政策和市場規(guī)模的變化為行業(yè)帶來了發(fā)展機遇，同時競爭格局和風(fēng)險控制也給行業(yè)帶來了挑戰(zhàn)。金融機構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷創(chuàng)新和提升自身實力，以適應(yīng)市場的變化和滿足客戶需求。隨著全球化的發(fā)展，未來房地產(chǎn)金融行業(yè)將更加注重國際合作，與其他國家和地區(qū)的金融機構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)展開合作，共同推動全球房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展。

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