2023房地產金融行業(yè)市場分析及相關政策

• 黃文玉 2023年11月21日 來源：互聯(lián)網 732 43
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房地產金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產金融，是與房地產活動有關的一切金融活動。狹義的房地產金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對房地產銀行發(fā)行債券，成立住房儲蓄機構，安排房地產企業(yè)和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。

房地產金融是在房地產開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動的總稱。其基本任務是運用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產開發(fā)、流通和消費，促進房地產再生產過程中的資金良性循環(huán)，保障房地產再生產過程的順利進行。

房地產金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產金融，是與房地產活動有關的一切金融活動。狹義的房地產金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對房地產銀行發(fā)行債券，成立住房儲蓄機構，安排房地產企業(yè)和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。一種看法認為，房地產金融最簡單的含義就是房地產資金的融通，其實，房地產資金的融通不等于房地產金融，融資是房地產金融的一個主要方面，它包括房地產信貸融資、房地產股本融資、房地產債券融資和運用信托方式融資等。房地產金融除了融資功能還有許多其他的金融功能，如房地產保險、房地產信托、房地產證券、房地產典當?shù)?。我國目前的房地產金融現(xiàn)狀，還沒有形成真正意義上的房地產金融。

房地產金融包括政策性的房地產金融和商業(yè)性的房地產金融。政策性房地產金融主要是房改金融，它是與住房制度改革有關的一系列金融活動。房地產金融作為經濟學的一個分科，是一門應用性很強的學科，它主要研究房地產經濟領域內資金融通的運動及其規(guī)律性，有別于一般工商企業(yè)資金的融通。

房地產金融行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

在我國，房地產金融是一門新興的學科，內容豐富，主要包括：吸收房地產業(yè)存款，開辦住房儲蓄，辦理房地產貸款尤其是房地產抵押貸款和房地產按揭貸款，從事房地產投資、信托、保險、典當和貨幣結算、發(fā)行房地產股票與債券，房地產信托投資，房地產保險，房地產金融風險，房地產擔保機制，房地產金融稅制，房地產金融市場等。當前，我國金融體制改革正面臨著進一步深化態(tài)勢，同樣房地產金融體制也處于逐步探索和建立之中。

當前，中國房地產市場供需已經出現(xiàn)了深刻變化。一方面，從供給端看，房地產過去對經濟發(fā)展起到過很大的拉動作用，未來仍將有重要作用，但整體結構優(yōu)化或成為大勢所趨，高新科技等行業(yè)產業(yè)所占比重將不斷提升。一些地方政府的“房地產依賴”性或需降低;另一方面，從需求端看，中國房地產繁榮發(fā)展20多年，很大程度上是伴隨著經濟高速發(fā)展、人口紅利頂峰以及城鎮(zhèn)化進程。當下經濟已經從高速度轉向高質量發(fā)展階段，人口增速與城鎮(zhèn)化增量的邊際效應也趨于平緩，房地產需求也需要更注重高質量、優(yōu)服務等結構優(yōu)化。

受到經濟下行等宏觀因素的影響，2022年我國房地產開發(fā)投資額首次出現(xiàn)了負增長。具體來說，2022年的房地產開發(fā)投資累計值為132895億元，同比下降10.0%。截止到2023年7月，我國房地產開發(fā)投資繼續(xù)呈下降趨勢，累計值降至67717億元，同比下降了8.5%。政府為積壓房地產泡沫，為房地產降杠桿，這對房地產業(yè)造成了一定的沖擊，導致投資額下降。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，我國房地產開發(fā)投資主要集中在住宅領域，從2016年開始住宅投資比例逐漸增加。截至2023年7月，住宅投資累計值達到51485億元，同比下降7.6%，占據(jù)了房地產投資總額的76.0%，比重比去年增加0.3個百分點。其他投資占比第二，從2015年開始呈震蕩增加的趨勢，截至2023年7月其他投資累計值為8707億元，同比下降7.4%，占房地產投資總額的比重為12.9%，比重增加0.6個百分點。商業(yè)營業(yè)用房投資占比第二小，從2016年開始其比重不斷減小，到2023年7月，其累計值為4837億元，同比下降18.3%，其占房地產投資累計值比重為7.1%，減少0.9個百分點。辦公樓投資占比最小，從2015年開始其比重不斷減小，到2023年7月，其累計值為2689億元，同比下降8.1%，其占房地產投資累計值比重為4.0%，減少0.01個百分點。

根據(jù)中研普華產業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年中國房地產金融行業(yè)市場分析及發(fā)展前景預測報告》顯示：

房地產金融在國民經濟和人們日常生活中的地位與作用日益突出。房地產金融行為對個人住房、房地產企業(yè)經營和經濟市場的有效性有著直接的影響。房地產業(yè)所需要的大量資金以及房地產開發(fā)運用的“財務杠桿原理”決定了房地產資金不可能單純依賴開發(fā)商的自有資金，必須依靠金融工具融資。

從短期看，防范風險仍是當前要務。房地產和金融的關系一向非常復雜，全球歷次金融危機中，房地產都占據(jù)了重要位置。會議將兩者統(tǒng)一起來看，強調加強風險防范，對于房企的中短期債務重組、保交樓與政策放松、化解相關風險工作具有重要指導意義，能夠更好地保障在防范系統(tǒng)性金融危機的基礎上，托舉房地產轉型過渡。

從長期看，房地產市場可能面臨趨勢性的轉向?！胺康禺a發(fā)展新模式”或將逐漸走向“市場+保障”的雙軌制。包括城中村改造、規(guī)劃建設保障性住房、平急兩用基礎設施的“三大工程建設”是構建房地產發(fā)展新模式的重點突破方向，也是未來金融支持房地產的主要領域。這也意味著，住宅單一開發(fā)模式將向提供產業(yè)支撐、多元公共服務過渡。

長期穩(wěn)定的金融支持政策是實現(xiàn)我國政治目標、改善人民居住水平、培育支柱產業(yè)必需的制度保障。我國實現(xiàn)小康目標和發(fā)展房地產業(yè)需要明確而長期的金融支持政策。發(fā)達國家在提出解決居民住房和發(fā)展住宅產業(yè)的政策目標后，持續(xù)穩(wěn)定的住宅融資政策保障著政策目標的實現(xiàn)，而且政府對房地產業(yè)的支持和鼓勵使其迅速成長為支柱產業(yè)。我國已提出建設小康社會的目標，因此，明晰穩(wěn)定的房地產金融配套政策成為居民提高住房消費能力的保證。

房地產金融行業(yè)相關政策

2023年7月10日，央行、國家金融監(jiān)管總局發(fā)布了《關于延長金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關政策期限的通知》(簡稱《通知》)，主要內容是對去年發(fā)布的支持房地產金融“十六條”規(guī)定中的兩項有適用期限的——開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資和向專項借款支持項目發(fā)放的配套融資，將適用期限統(tǒng)一延長至2024年12月31日，其他不涉及適用期限的政策長期有效。

此前，為保持房地產融資合理適度、推動化解房地產企業(yè)風險，中國人民銀行、原銀保監(jiān)會于2022年11月11日聯(lián)合發(fā)文，從保持房地產融資平穩(wěn)有序、積極做好保交樓金融服務、配合做好受困房企風險處置、加大住房租賃金融支持等方面明確了16條支持政策，其中兩條規(guī)定了適用期限。

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