經(jīng)過了1月、2月的冷清，北京樓市終于有望在3月份迎來回暖。研究機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份預(yù)計將有23個新老項目入市，既有小戶型的商辦產(chǎn)品，也有中大戶型的普通住宅，售價也從最低的25000元/平方米到15萬元/平方米不等。

　　3月供應(yīng)開閘 23個新盤項目入市

　　樓市在3月歷來都有小陽春的傳統(tǒng)，今年至少在供應(yīng)新盤的數(shù)量上，一掃頭兩個月的陰霾。根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年3月，北京住宅市場預(yù)計將有23個項目入市，其中包括恭和家園、綠地海珀云翡等4個純新盤，以及包括西宸原著、中糧京西祥云等在內(nèi)的19個老項目后期。在23個項目里，除了10個商住盤、一個養(yǎng)老公寓項目以外，其他12個項目為普通住宅或別墅產(chǎn)品。

　　值得注意的是，除了房山區(qū)的長陽光和作用主打89-96平方米的兩至三居以外，其余的住宅項目均主打100平方米以上的大戶型。傾向小戶型置業(yè)的購房人選擇空間大幅減少，甚至只能在商住樓里尋找機會。

　　對于3月份新盤的開閘供應(yīng)，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，在經(jīng)歷了1月、2月的季節(jié)性供應(yīng)低迷之后，自3月開始項目入市積極性明顯提升。不過，受到去年土地供應(yīng)不足的影響，未來北京住宅市場新增供應(yīng)難以再現(xiàn)往年單月三四十個新盤的供應(yīng)量，月均20個左右的項目也將成為極限。

　　尤其是從近期發(fā)布的2017北京供地計劃來看，住宅用地在2017年的計劃供應(yīng)僅610公頃，同比減少近五成，其中商品住宅用地計劃更是僅260公頃，同比減少七成，并且其中還單列自住型商品房用地83公頃，純商品住宅用地面積僅177公頃，還面臨“競自持”的風(fēng)險。由此也可以判斷2017年土地供應(yīng)也難以出現(xiàn)太大突破，而純商品住宅潛在供應(yīng)更是將維持低迷。這一趨勢也將促使住宅市場規(guī)模繼續(xù)收縮，而高端化的趨勢也將進一步加深。

　　商辦樓盤開年率先搶跑

　　在3月份入市的項目中，表現(xiàn)最為搶眼的無疑是商辦樓項目。預(yù)計開盤項目表格顯示，23個將在3月入市的項目中，商辦類多達10個，包括中國鐵建原香匯、天健廣場、首創(chuàng)中心天閱公館等，售價也從20000元-80000元/平方米不等。

　　以往只是小眾的商辦產(chǎn)品為何集中入市?郭毅分析：“自去年通州雙限之后，北京市商辦物業(yè)全面調(diào)控的風(fēng)聲不斷，而今年1月上海暫停商辦項目銷售，更是將這一類型產(chǎn)品推上風(fēng)口浪尖，將收緊調(diào)控已是箭在弦上，因此這類產(chǎn)品紛紛搶著入市?！睌?shù)據(jù)顯示，2016年北京房企商辦類物業(yè)獲得的銷售額高達1304億元，占商品住宅銷售額超過三成的比重。而一旦調(diào)控祭出對于房企來說將是巨大打擊，因此自2月中旬開始，商辦集中入市的趨勢即開始顯現(xiàn)，這也或?qū)⒊蔀樯剔k產(chǎn)品“最后的盛宴”。

　　目前對商辦產(chǎn)品實施限購的只有通州區(qū)，從調(diào)控的影響來看，通州在2016年的前4個月并未對商辦進行限購，通州商辦產(chǎn)品月均成交量為2150套，而調(diào)控之后的5-12月月均成交量則狂跌至352套。對此，郭毅分析，由于北京住宅供地量不足造成的土地成本高漲，對于開發(fā)商而言，住宅產(chǎn)品的盈利空間有所收窄，且去化周期不斷拖長，在此基礎(chǔ)上，商辦產(chǎn)品成為彌補業(yè)績?nèi)笨凇⑻嵘麧櫟闹匾緩?。而一旦商辦項目調(diào)控深化，銷量受阻，勢必會對房企產(chǎn)生重大影響。

　　也正因為如此，多數(shù)商辦項目采用了平價跑量的策略。2月下旬已經(jīng)開盤的多個商辦項目中，報價最高漲幅僅為7%，再加上套均待售面積普遍控制在70平方米以內(nèi)，最低僅為35平方米，小戶型、低總價且不限購的優(yōu)勢使得這些項目成為樓市去化的主力。