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三四線城市銷量火爆 部分城市補(bǔ)庫存有助于投資改善

2017年3月13日     來源:中財(cái)網(wǎng)      編輯:WangWanZhen      繁體
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三四線城市分化明顯,浙閩粵瓊等地區(qū)三四線城市商品房銷量火爆,遼黑陜蒙新等銷量低迷甚至負(fù)增長。


  因此,我們在2015年提出“一線房價(jià)翻一倍”,房地產(chǎn)周期長期看人口,短期看金融和土地,直觀看庫存。這可以解釋2015-2016年中國房價(jià)的區(qū)域分化嚴(yán)重,以前“區(qū)域均衡發(fā)展、控制大城市規(guī)模、重點(diǎn)發(fā)展小城鎮(zhèn)”是不符合城市化發(fā)展基本規(guī)律的。

  自去年末中央提出推行“人地掛鉤”、建立促進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制以來,熱點(diǎn)城市的相關(guān)進(jìn)展不及預(yù)期,目前限購限貸、房貸優(yōu)惠折扣上浮等短期調(diào)控政策只是把需求推遲。比如,在《北京市2017年國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》中,商品住宅用地計(jì)劃僅安排260公頃(含自住型商品房用地83公頃),比2016年的850公頃驟減近七成。2月28日,習(xí)近平總書記在主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十五次會(huì)議時(shí)指出,建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制,其中一個(gè)亮點(diǎn)是要調(diào)整和優(yōu)化中長期供給體系,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)均衡。從土地制度上看,城市土地供給規(guī)模由政府制定的中長期土地利用規(guī)劃、五年土地利用計(jì)劃、年度土地利用計(jì)劃等確定,一旦中長期土地利用規(guī)劃和相關(guān)城市總體規(guī)劃確定總量,除非進(jìn)行修訂,否則土地供給將受到嚴(yán)格限制。如果長效機(jī)制建立不理想,2017年底-2018年上半年一線和部分二線房價(jià)或?qū)⒚媾R新一輪上漲壓力。

  2.2 三四線城市內(nèi)部分化是必然,未來仍將持續(xù)

  從總體上講,三四線城市之所以地產(chǎn)銷量分化明顯,主要在于三四線城市的范圍廣、數(shù)量多、情況各異。

  由于并無明確的城市分線標(biāo)準(zhǔn),學(xué)界和市場通常把三四線城市視作除一二線以外的其他地區(qū)。當(dāng)前,除4個(gè)直轄市外,我國大陸有334個(gè)地級(jí)行政區(qū)域(含276個(gè)地級(jí)城市、10個(gè)副省級(jí)省會(huì)城市、5個(gè)計(jì)劃單列市),2850個(gè)縣級(jí)單位(含921個(gè)市轄區(qū)、361個(gè)縣級(jí)市、1397個(gè)縣、117個(gè)自治縣)。大部分縣級(jí)市隸屬于地級(jí)以上城市,但仍有一些隸屬于地區(qū)或盟或自治州等其他地級(jí)行政單位。

  這意味著如果僅以地級(jí)城市論三四線城市,三四線城市數(shù)量高達(dá)260-270個(gè)左右。如果加上縣級(jí)市,三四線城市數(shù)量則高達(dá)600個(gè)以上;再考慮縣,則有2000個(gè)以上。在數(shù)量龐大、情況各異的劃分下,三四線城市內(nèi)部分化是必然的。以地級(jí)城市論,260-270個(gè)三四線城市出現(xiàn)50個(gè)、乃至100個(gè)表現(xiàn)不錯(cuò)的三四線城市是非常正常的;如果從縣級(jí)層面論,出現(xiàn)500個(gè)左右與三四線整體發(fā)展趨勢不一致的縣級(jí)市或縣也是很正常的事情。

  并且,三四線城市內(nèi)部差異也很大。一個(gè)地級(jí)市既包括城區(qū)、市區(qū)(市轄區(qū)),還包括下轄縣(縣級(jí)市);在縣內(nèi)部,既包括縣城,還包括下轄建制鎮(zhèn)。比如,根據(jù)浙江省官方數(shù)據(jù),2016年11月末全省可售商品房庫存去化周期為12.1個(gè)月;其中,11個(gè)設(shè)市市區(qū)平均為10.5個(gè)月,54個(gè)縣(縣級(jí)市)為14.7個(gè)月。分設(shè)市市區(qū)看,紹興去化周期為15.2個(gè)月,麗水則為8.3個(gè)月;分縣(市)看,有46個(gè)縣(市)商品房去化周期在20個(gè)月以內(nèi),有6個(gè)在20-24個(gè)月,有2個(gè)縣在24-30個(gè)月。

  在農(nóng)民工回流背景下,內(nèi)部分化足以可以解釋除大都市圈周邊的三四線城市外,為什么2015-2016年還有一些其他三四線城市地產(chǎn)銷量火爆。否則以三四線人口再集聚或逆城市論,難以解釋三四線城市內(nèi)部的明顯分化。比如,在同樣是傳統(tǒng)農(nóng)民工輸出大省,為什么2015-2016年江西商品房銷售面積累計(jì)增幅高達(dá)54%(扣除二線),湖南、安徽接近40%,河南為34%,而四川、湖北則不到30%,重慶只有23%。并且,在一個(gè)省內(nèi)部,各地區(qū)的差異也很大,比如2015-2016年江西的萍鄉(xiāng)市累計(jì)增幅高達(dá)140%,景德鎮(zhèn)市累計(jì)增幅則不到2%。

  總之,三四線城市內(nèi)部分化明顯,并仍將持續(xù),一些城市逐漸脫穎而出成為熱點(diǎn)三四線城市。就如同在二線城市中,2015-2016年房價(jià)漲幅分化也非常明顯。比如,合肥、廈門等二線城市暴漲,但沈陽、長春、哈爾濱等二線城市漲幅很小、甚至不如一些三四線城市。

  總的來說,在人口遷移趨勢上,我們維持人口向大都市圈及部分核心二線城市遷移趨勢不變,并強(qiáng)調(diào)在農(nóng)民工回流背景下三四線城市內(nèi)部分化明顯。

  3 2017年三四線去庫存超預(yù)期,部分城市補(bǔ)庫存有助于投資改善

  3.1 2017年三四線城市房地產(chǎn)去庫存分化較大

  2016年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào),要堅(jiān)持分類調(diào)控,因城因地施策,重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題。從全國整體看,三四線城市去庫存分化較大,部分去庫存充分,部分壓力仍然很大。

  在狹義庫存方面,2016年末全國商品房待售面積(現(xiàn)房庫存)為6.95億平方米,較2015年末下降3.2%;其中,商品住宅待售面積為4.03億平方米,較2015年末下降11%。以待售面積/12月均現(xiàn)房銷售面積計(jì)算,2016年末全國商品房可售庫存去化周期為19.5個(gè)月,較2015年末下降5.6個(gè)月;其中,商品住宅可售庫存為13.9個(gè)月,下降5.3個(gè)月;非住宅可售庫存為43.6個(gè)月,下降6.9個(gè)月。

  在廣義庫存方面,原則上以累計(jì)新開工面積減去累計(jì)銷售面積計(jì)算,并扣除非住宅的自持部分(假定比例為30%)。2016年末全國商品房廣義庫存為43.2億平方米,較2015年末下降1.3%;去化周期為32.9個(gè)月,下降7.9個(gè)月。商品住宅廣義庫存為25.4億平方米,下降7.8%;去化周期為22.2個(gè)月,下降7.3個(gè)月。非住宅廣義庫存為17.8億平方米,上升9.8%;去化周期為107.6個(gè)月,下降13個(gè)月。

  此外,上述估計(jì)還未考慮待開發(fā)土地面積,2016年末為3.5億平方米,以容積率1.5-2.0計(jì)算,商品房待開發(fā)面積有5.3-7.0億平方米。

  從省級(jí)層面看,東北、西北地區(qū)廣義庫存高企,中南、西南地區(qū)庫存較為合理。東北、西北地區(qū)多數(shù)省份去化周期最長,去化壓力大;其次是浙江、福建、河北、甘肅;再次是云南、山東、江蘇、安徽、陜西等地;廣東、廣西、江西、湖南、湖北、四川、貴州、重慶等地區(qū)的去化周期則比較合理。

  3.2 2017-2018年補(bǔ)庫存將推動(dòng)房地產(chǎn)投資

  從政策上看,房地產(chǎn)去庫存政策對銷售的影響將邊際下降。根據(jù)2月23日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,在去庫存方面,今年各地將總結(jié)經(jīng)驗(yàn),繼續(xù)鼓勵(lì)、引導(dǎo)農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城安居;繼續(xù)推進(jìn)三四線城市的棚改貨幣化安置,繼續(xù)提高比例,2017年全國棚改計(jì)劃目標(biāo)為600萬套;繼續(xù)推進(jìn)住房租賃市場發(fā)展去庫存;繼續(xù)推進(jìn)跨界地產(chǎn)發(fā)展去庫存。但是,由于2016年地產(chǎn)銷售火爆,2017年總體購房需求將邊際減少,加之高基數(shù)效應(yīng),政策對地產(chǎn)銷量的影響將邊際下降。

  從各地實(shí)際情況看,遼寧、黑龍江等地區(qū)因人口外流等去庫存乏力,廣東等地區(qū)已完成去庫存任務(wù)。2016年廣東、浙江等省大幅超額完成去庫存任務(wù)。廣東省2016年化解商品房庫存面積2197萬平方米,大幅超額完成全年化解250萬平方米的工作任務(wù),去庫存周期為11.2個(gè)月,比2015年底縮短了6個(gè)月;其中商品住宅狹義庫存去化周期降至6個(gè)月左右。浙江省2016年底新建商品房可售房源消化周期為11.7個(gè)月,達(dá)到了《浙江省房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革工作方案》提出的10-16個(gè)月的合理水平;不過,從前述分析的廣義庫存看,浙江省的廣義庫存去化壓力仍然較大。

  從1-2月數(shù)據(jù)看,三四線樣本城市銷量同比增速仍然保持高位,但較2016年12月下降。在根據(jù)Wind日交易數(shù)據(jù)整理的46個(gè)三四線樣本城市中,2017年1-2月有34個(gè)三四線樣本城市的日均成交量同比為正,其中有29個(gè)城市同比增速超過20%、16個(gè)超過50%、3個(gè)超過100%。但從整體看,以簡單算術(shù)平均值計(jì)算,1-2月三四線城市房地產(chǎn)成交量同比增速為38.0%,保持快速增長,但低于2016年12月的42.8%;從月日均成交量合計(jì)同比看,1-2月,46個(gè)三四線樣本城市同比增速為26.2%,低于2016年12月的29.3%。

  上調(diào)2017年全國房地產(chǎn)投資增速至4%、上半年5%。2016年底市場對2017年房地產(chǎn)投資預(yù)測普遍悲觀,大部分預(yù)測均為負(fù)增長,我們在《為什么我們對2017年房地產(chǎn)投資預(yù)測不悲觀?》報(bào)告中,基于基本結(jié)構(gòu)法(土地購置費(fèi)+房屋施工面積*單位建安成本)、細(xì)項(xiàng)結(jié)構(gòu)法(土地購置費(fèi)+建筑工程支出+安裝工程支出+設(shè)備工器具購置支出+其他)、地區(qū)結(jié)構(gòu)法(一線城市+二線城市+環(huán)一線的三四線城市+其他三四線城市)等三種方法,預(yù)測今年房地產(chǎn)投資增速在2%-3%左右。其中的一個(gè)邏輯是,2015-2016年一線、部分二線城市以及一些三四線城市庫存去化充分,補(bǔ)庫存需求強(qiáng)烈。當(dāng)前部分三四線城市銷售火爆、庫存去化充分,這將拉動(dòng)土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)投資。

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