因此，我們在2015年提出“一線房價(jià)翻一倍”，房地產(chǎn)周期長期看人口，短期看金融和土地，直觀看庫存。這可以解釋2015-2016年中國房價(jià)的區(qū)域分化嚴(yán)重，以前“區(qū)域均衡發(fā)展、控制大城市規(guī)模、重點(diǎn)發(fā)展小城鎮(zhèn)”是不符合城市化發(fā)展基本規(guī)律的。

　　自去年末中央提出推行“人地掛鉤”、建立促進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制以來，熱點(diǎn)城市的相關(guān)進(jìn)展不及預(yù)期，目前限購限貸、房貸優(yōu)惠折扣上浮等短期調(diào)控政策只是把需求推遲。比如，在《北京市2017年國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》中，商品住宅用地計(jì)劃僅安排260公頃(含自住型商品房用地83公頃)，比2016年的850公頃驟減近七成。2月28日，習(xí)近平總書記在主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十五次會(huì)議時(shí)指出，建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，其中一個(gè)亮點(diǎn)是要調(diào)整和優(yōu)化中長期供給體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)均衡。從土地制度上看，城市土地供給規(guī)模由政府制定的中長期土地利用規(guī)劃、五年土地利用計(jì)劃、年度土地利用計(jì)劃等確定，一旦中長期土地利用規(guī)劃和相關(guān)城市總體規(guī)劃確定總量，除非進(jìn)行修訂，否則土地供給將受到嚴(yán)格限制。如果長效機(jī)制建立不理想，2017年底-2018年上半年一線和部分二線房價(jià)或?qū)⒚媾R新一輪上漲壓力。

　　2.2 三四線城市內(nèi)部分化是必然，未來仍將持續(xù)

　　從總體上講，三四線城市之所以地產(chǎn)銷量分化明顯，主要在于三四線城市的范圍廣、數(shù)量多、情況各異。

　　由于并無明確的城市分線標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)界和市場通常把三四線城市視作除一二線以外的其他地區(qū)。當(dāng)前，除4個(gè)直轄市外，我國大陸有334個(gè)地級(jí)行政區(qū)域(含276個(gè)地級(jí)城市、10個(gè)副省級(jí)省會(huì)城市、5個(gè)計(jì)劃單列市)，2850個(gè)縣級(jí)單位(含921個(gè)市轄區(qū)、361個(gè)縣級(jí)市、1397個(gè)縣、117個(gè)自治縣)。大部分縣級(jí)市隸屬于地級(jí)以上城市，但仍有一些隸屬于地區(qū)或盟或自治州等其他地級(jí)行政單位。

　　這意味著如果僅以地級(jí)城市論三四線城市，三四線城市數(shù)量高達(dá)260-270個(gè)左右。如果加上縣級(jí)市，三四線城市數(shù)量則高達(dá)600個(gè)以上;再考慮縣，則有2000個(gè)以上。在數(shù)量龐大、情況各異的劃分下，三四線城市內(nèi)部分化是必然的。以地級(jí)城市論，260-270個(gè)三四線城市出現(xiàn)50個(gè)、乃至100個(gè)表現(xiàn)不錯(cuò)的三四線城市是非常正常的;如果從縣級(jí)層面論，出現(xiàn)500個(gè)左右與三四線整體發(fā)展趨勢不一致的縣級(jí)市或縣也是很正常的事情。

　　并且，三四線城市內(nèi)部差異也很大。一個(gè)地級(jí)市既包括城區(qū)、市區(qū)(市轄區(qū))，還包括下轄縣(縣級(jí)市);在縣內(nèi)部，既包括縣城，還包括下轄建制鎮(zhèn)。比如，根據(jù)浙江省官方數(shù)據(jù)，2016年11月末全省可售商品房庫存去化周期為12.1個(gè)月;其中，11個(gè)設(shè)市市區(qū)平均為10.5個(gè)月，54個(gè)縣(縣級(jí)市)為14.7個(gè)月。分設(shè)市市區(qū)看，紹興去化周期為15.2個(gè)月，麗水則為8.3個(gè)月;分縣(市)看，有46個(gè)縣(市)商品房去化周期在20個(gè)月以內(nèi)，有6個(gè)在20-24個(gè)月，有2個(gè)縣在24-30個(gè)月。

　　在農(nóng)民工回流背景下，內(nèi)部分化足以可以解釋除大都市圈周邊的三四線城市外，為什么2015-2016年還有一些其他三四線城市地產(chǎn)銷量火爆。否則以三四線人口再集聚或逆城市論，難以解釋三四線城市內(nèi)部的明顯分化。比如，在同樣是傳統(tǒng)農(nóng)民工輸出大省，為什么2015-2016年江西商品房銷售面積累計(jì)增幅高達(dá)54%(扣除二線)，湖南、安徽接近40%，河南為34%，而四川、湖北則不到30%，重慶只有23%。并且，在一個(gè)省內(nèi)部，各地區(qū)的差異也很大，比如2015-2016年江西的萍鄉(xiāng)市累計(jì)增幅高達(dá)140%，景德鎮(zhèn)市累計(jì)增幅則不到2%。

　　總之，三四線城市內(nèi)部分化明顯，并仍將持續(xù)，一些城市逐漸脫穎而出成為熱點(diǎn)三四線城市。就如同在二線城市中，2015-2016年房價(jià)漲幅分化也非常明顯。比如，合肥、廈門等二線城市暴漲，但沈陽、長春、哈爾濱等二線城市漲幅很小、甚至不如一些三四線城市。

　　總的來說，在人口遷移趨勢上，我們維持人口向大都市圈及部分核心二線城市遷移趨勢不變，并強(qiáng)調(diào)在農(nóng)民工回流背景下三四線城市內(nèi)部分化明顯。

　　3 2017年三四線去庫存超預(yù)期，部分城市補(bǔ)庫存有助于投資改善

　　3.1 2017年三四線城市房地產(chǎn)去庫存分化較大

　　2016年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策，重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題。從全國整體看，三四線城市去庫存分化較大，部分去庫存充分，部分壓力仍然很大。

　　在狹義庫存方面，2016年末全國商品房待售面積(現(xiàn)房庫存)為6.95億平方米，較2015年末下降3.2%;其中，商品住宅待售面積為4.03億平方米，較2015年末下降11%。以待售面積/12月均現(xiàn)房銷售面積計(jì)算，2016年末全國商品房可售庫存去化周期為19.5個(gè)月，較2015年末下降5.6個(gè)月;其中，商品住宅可售庫存為13.9個(gè)月，下降5.3個(gè)月;非住宅可售庫存為43.6個(gè)月，下降6.9個(gè)月。

　　在廣義庫存方面，原則上以累計(jì)新開工面積減去累計(jì)銷售面積計(jì)算，并扣除非住宅的自持部分(假定比例為30%)。2016年末全國商品房廣義庫存為43.2億平方米，較2015年末下降1.3%;去化周期為32.9個(gè)月，下降7.9個(gè)月。商品住宅廣義庫存為25.4億平方米，下降7.8%;去化周期為22.2個(gè)月，下降7.3個(gè)月。非住宅廣義庫存為17.8億平方米，上升9.8%;去化周期為107.6個(gè)月，下降13個(gè)月。

　　此外，上述估計(jì)還未考慮待開發(fā)土地面積，2016年末為3.5億平方米，以容積率1.5-2.0計(jì)算，商品房待開發(fā)面積有5.3-7.0億平方米。

　　從省級(jí)層面看，東北、西北地區(qū)廣義庫存高企，中南、西南地區(qū)庫存較為合理。東北、西北地區(qū)多數(shù)省份去化周期最長，去化壓力大;其次是浙江、福建、河北、甘肅;再次是云南、山東、江蘇、安徽、陜西等地;廣東、廣西、江西、湖南、湖北、四川、貴州、重慶等地區(qū)的去化周期則比較合理。

　　3.2 2017-2018年補(bǔ)庫存將推動(dòng)房地產(chǎn)投資

　　從政策上看，房地產(chǎn)去庫存政策對銷售的影響將邊際下降。根據(jù)2月23日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在去庫存方面，今年各地將總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，繼續(xù)鼓勵(lì)、引導(dǎo)農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城安居;繼續(xù)推進(jìn)三四線城市的棚改貨幣化安置，繼續(xù)提高比例，2017年全國棚改計(jì)劃目標(biāo)為600萬套;繼續(xù)推進(jìn)住房租賃市場發(fā)展去庫存;繼續(xù)推進(jìn)跨界地產(chǎn)發(fā)展去庫存。但是，由于2016年地產(chǎn)銷售火爆，2017年總體購房需求將邊際減少，加之高基數(shù)效應(yīng)，政策對地產(chǎn)銷量的影響將邊際下降。

　　從各地實(shí)際情況看，遼寧、黑龍江等地區(qū)因人口外流等去庫存乏力，廣東等地區(qū)已完成去庫存任務(wù)。2016年廣東、浙江等省大幅超額完成去庫存任務(wù)。廣東省2016年化解商品房庫存面積2197萬平方米，大幅超額完成全年化解250萬平方米的工作任務(wù)，去庫存周期為11.2個(gè)月，比2015年底縮短了6個(gè)月;其中商品住宅狹義庫存去化周期降至6個(gè)月左右。浙江省2016年底新建商品房可售房源消化周期為11.7個(gè)月，達(dá)到了《浙江省房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革工作方案》提出的10-16個(gè)月的合理水平;不過，從前述分析的廣義庫存看，浙江省的廣義庫存去化壓力仍然較大。

　　從1-2月數(shù)據(jù)看，三四線樣本城市銷量同比增速仍然保持高位，但較2016年12月下降。在根據(jù)Wind日交易數(shù)據(jù)整理的46個(gè)三四線樣本城市中，2017年1-2月有34個(gè)三四線樣本城市的日均成交量同比為正，其中有29個(gè)城市同比增速超過20%、16個(gè)超過50%、3個(gè)超過100%。但從整體看，以簡單算術(shù)平均值計(jì)算，1-2月三四線城市房地產(chǎn)成交量同比增速為38.0%，保持快速增長，但低于2016年12月的42.8%;從月日均成交量合計(jì)同比看，1-2月，46個(gè)三四線樣本城市同比增速為26.2%，低于2016年12月的29.3%。

　　上調(diào)2017年全國房地產(chǎn)投資增速至4%、上半年5%。2016年底市場對2017年房地產(chǎn)投資預(yù)測普遍悲觀，大部分預(yù)測均為負(fù)增長，我們在《為什么我們對2017年房地產(chǎn)投資預(yù)測不悲觀?》報(bào)告中，基于基本結(jié)構(gòu)法(土地購置費(fèi)+房屋施工面積*單位建安成本)、細(xì)項(xiàng)結(jié)構(gòu)法(土地購置費(fèi)+建筑工程支出+安裝工程支出+設(shè)備工器具購置支出+其他)、地區(qū)結(jié)構(gòu)法(一線城市+二線城市+環(huán)一線的三四線城市+其他三四線城市)等三種方法，預(yù)測今年房地產(chǎn)投資增速在2%-3%左右。其中的一個(gè)邏輯是，2015-2016年一線、部分二線城市以及一些三四線城市庫存去化充分，補(bǔ)庫存需求強(qiáng)烈。當(dāng)前部分三四線城市銷售火爆、庫存去化充分，這將拉動(dòng)土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)投資。