備案價(jià)219萬(wàn)卻從銀行貸出617萬(wàn)　深圳購(gòu)房者遇“借名套現(xiàn)”

• 2017年8月16日 FanTianQing來(lái)源：騰訊新聞 831 51
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王先生在龍崗樓盤“綠色滿庭芳”買了一套160平方米的復(fù)式房，成交過程十分古怪。在擔(dān)保公司游說(shuō)下，他兩月內(nèi)他簽了3份交易合同，而且是先簽二手合同再簽一手合同；該房在規(guī)土部門按一手合同以219萬(wàn)元備案，而銷售時(shí)卻按二手房估價(jià)高達(dá)898萬(wàn)元，銀行按此估價(jià)貸出617萬(wàn)元

　　業(yè)內(nèi)分析

　　擔(dān)保公司是為了套貸款？

　　記者通過業(yè)內(nèi)人士了解到，王先生與佰利通的整個(gè)交易流程其實(shí)是“一手樓銷售按二手房買賣”的事件，中間還可能有故意為之的“高評(píng)高貸”。王先生所簽的3份合同：其中219萬(wàn)元的一手銷售合同是交給規(guī)土委備案并計(jì)算稅費(fèi)使用，850萬(wàn)元的二手房買賣合同是雙方真實(shí)意愿的體現(xiàn)，而882萬(wàn)元的合同則是為了達(dá)到“高評(píng)高貸”的產(chǎn)物。簽過了一手合同，房子才能變成二手房，才有估價(jià)環(huán)節(jié)，才能賣到800多萬(wàn)元。

　　以882萬(wàn)元的二手買賣合同遞交銀行能取得617萬(wàn)元的七成貸款，而王先生的50萬(wàn)元首付與擔(dān)保公司的215萬(wàn)元墊資款最后形成首付款，共計(jì)265萬(wàn)元。而從銀行流水來(lái)看，215萬(wàn)元墊資款經(jīng)過王先生的賬戶后，最終還是回到擔(dān)保公司賬戶。

　　深圳另一擔(dān)保公司負(fù)責(zé)人劉先生表示，對(duì)于擔(dān)保公司來(lái)講現(xiàn)金流非常重要，佰利通的做法類似屬于“借名套現(xiàn)”，使用著從銀行放貸的617萬(wàn)元，換來(lái)其他收益。這對(duì)于王先生來(lái)講，將要承擔(dān)個(gè)人征信風(fēng)險(xiǎn)及留下了一個(gè)購(gòu)房記錄。

　　明顯“高評(píng)高貸”？

　　記者咨詢多個(gè)評(píng)估公司，目前綠色滿庭芳房產(chǎn)單價(jià)僅3萬(wàn)元左右?！拔飿I(yè)在企業(yè)名下，增值稅及附加，土地增值稅等等核實(shí)計(jì)算很高的”，深圳一房地產(chǎn)評(píng)估公司高層表示，銀行抵押目的評(píng)估報(bào)告需要預(yù)計(jì)將來(lái)處置時(shí)候需要繳納的稅費(fèi)，所以一般都采取全扣稅模式。而且，銀行審批和放款部門可以綜合考慮企業(yè)征信情況，可以考慮土增或其他稅的單列，那樣凈值就可以高點(diǎn)，最終的評(píng)估值要看各家評(píng)估機(jī)構(gòu)以及各家銀行的風(fēng)控偏好。

　　深圳一擔(dān)保公司負(fù)責(zé)人陳小姐表示，擔(dān)保公司會(huì)收一些不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)手賺差價(jià)，但通常不會(huì)將價(jià)格抬到這么高，“杠桿加杠桿風(fēng)險(xiǎn)非常高，存在騙貸的可能”。布吉一銀行行長(zhǎng)告訴記者，一般“高評(píng)高貸”到八成就“不得了了”，王先生的情況一般的銀行基本上不可能做到。

　　部門、機(jī)構(gòu)回應(yīng) 　規(guī)土委龍崗管理局：擔(dān)保公司是否違法，建議向金管部門反映

　　記者就綠色滿庭芳房產(chǎn)的交易案例采訪了多個(gè)部門。規(guī)土委龍崗管理局回復(fù)，“綠色滿庭芳”項(xiàng)目于2005年批準(zhǔn)預(yù)售，2007年7月辦理建筑物初始登記轉(zhuǎn)為現(xiàn)售。根據(jù)提供的一手房現(xiàn)售合同，賣方為“深圳市綠色滿庭芳實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司”，買方為報(bào)料人。如發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目存在其它違法違規(guī)行為線索，該局將嚴(yán)厲查處。另外，對(duì)于估價(jià)一事，該局已轉(zhuǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)對(duì)其進(jìn)行認(rèn)定，王先生房子包含了“約498萬(wàn)元的預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)和約400萬(wàn)元的評(píng)估凈值”，計(jì)算方法基本合理，不存在違規(guī)情況。關(guān)于擔(dān)保公司和銀行的行為是否涉嫌違法違規(guī)，建議向金融監(jiān)管部門反映；如涉嫌金融詐騙行為，建議購(gòu)房人向公安局舉報(bào)。

　　深圳市稽查局表示，當(dāng)事人提及的買房糾紛事項(xiàng)，涉及買方賣方擔(dān)保方三方主體，資金流水與實(shí)際交易不一致、擔(dān)保貸款等金融業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)調(diào)控政策等多個(gè)方面，是一個(gè)復(fù)雜的問題。深圳市價(jià)監(jiān)局則回應(yīng)：“我局將在職責(zé)范圍內(nèi)配合委里的各項(xiàng)工作?！?/p>

　　至于佰利通公司的企業(yè)登記信息，深圳市注冊(cè)局表示，經(jīng)認(rèn)真排查登記檔案后，其登記材料齊全，符合法律法規(guī)的規(guī)定。一個(gè)自然人是可以作為多家公司的股東的。而一個(gè)自然人能夠擔(dān)任幾家公司的法定代表人，目前并沒有明確限制。

　　至于深圳農(nóng)村商業(yè)銀行為何根據(jù)898萬(wàn)估價(jià)貸款，是否審查到位，記者分別給銀監(jiān)局和農(nóng)商行發(fā)去了采訪函，截至發(fā)稿時(shí)未收到回復(fù)。

　　律師說(shuō)法：涉嫌騙取銀行貸款 一旦查實(shí)將被追究刑事責(zé)任

　　廣東華商律師事務(wù)所周爭(zhēng)鋒說(shuō)：本案是典型的一手房的現(xiàn)售買賣，貸款卻走的是二手房的貸款流程。一手房交易中，銀行貸款認(rèn)定的交易成交價(jià)是雙方在網(wǎng)簽合同備案登記價(jià)，買家無(wú)法加杠桿辦理高評(píng)高貸。但把一手房的現(xiàn)售買賣，按照二手房的交易流程辦理銀行按揭貸款，就很容易加杠桿辦理高評(píng)高貸，雙方去銀行申請(qǐng)貸款時(shí)提交二手房的買賣合同，銀行審批貸款走的是二手房的流程，只要評(píng)估價(jià)評(píng)得足夠高，高貸就不存在問題。拿到銀行的貸款承諾后，在辦理遞件過戶時(shí)，買家拿上房產(chǎn)證和銀行簽訂抵押貸款合同，按照一手房的現(xiàn)售遞件過戶。

　　高評(píng)高貸違反了國(guó)家的金融信貸政策，損害了銀行的合法權(quán)益，在買家套取貸款后無(wú)力償還或因房?jī)r(jià)下跌不愿意還貸給銀行造成重大的損失后，有可能構(gòu)成騙取銀行貸款罪被追究刑事責(zé)任。對(duì)賣家而言則存在，房產(chǎn)過戶后，銀行發(fā)現(xiàn)買家存在高貸，有收不到尾款的法律風(fēng)險(xiǎn)，影響賣家債權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。賣家在合同簽訂后實(shí)際貸款過程中，用高貸不合法手段可能會(huì)被追究責(zé)任等理由，有關(guān)方拒絕配合辦理高貸，合理合法，在法律層面無(wú)可指責(zé)。

　　很多買家喜歡冒險(xiǎn)，總想用杠桿以小博大，問題是世事難料，按揭貸款能不能通過是由銀行決定的，銀行有自己一整套的監(jiān)管流程，事實(shí)并不像買家想的那樣可以萬(wàn)無(wú)一失。在這樣操作的時(shí)候，就要考慮到萬(wàn)一的情況，銀行的貸款審批有個(gè)抽查的環(huán)節(jié)，即便是抵押放貸以后貸款資金的流向也會(huì)被監(jiān)控，銀行發(fā)現(xiàn)問題后會(huì)提前解除雙方的借款合同，要求買家提前償還貸款。

　　建議不要盲目相信他人推薦的墊資公司的能量，做高評(píng)高貸前要有貸款不成功應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)的考慮，不然一旦出現(xiàn)問題，想脫身很難。在所謂的“零首付”操作過程中買賣雙方都給墊資公司提供的有自己的銀行卡和全權(quán)公證委托書，在此情況下墊資公司行為的法律后果由買賣雙方承擔(dān)法律責(zé)任。無(wú)論最終買賣雙方交易進(jìn)行是不是順利，買賣雙方的資金都由墊資公司掌握，墊資公司的收益總是能保障的，交易成功與否對(duì)他們沒有什么影響。

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