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澳大利亞房價55年連續(xù)上漲 澳大利亞房市還能牛多久?

  • 2017年10月25日 FanTianQing來源:鳳凰網(wǎng) 1138 73
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隨著澳聯(lián)儲加息的臨近,澳大利亞的房產(chǎn)大牛市可能終結(jié)。

房價,澳大利亞房價,澳大利亞房價55年連續(xù)上漲

  澳大利亞房地產(chǎn)大牛市將要終結(jié)了?

  根據(jù)國際清算銀行的數(shù)據(jù),在過去的55年中,澳大利亞房價漲了6556%,并且一直處于上漲周期,但沒有過下跌周期(國際清算銀行的統(tǒng)計方式為,連續(xù)三年及以上出現(xiàn)上漲或下跌,即為上漲/下跌周期)。瑞銀分析認(rèn)為,上世紀(jì)90年代以來的低利率助推了澳大利亞超半個世紀(jì)的牛市。但隨著澳聯(lián)儲加息的臨近,澳大利亞的房產(chǎn)大牛市可能終結(jié)。

  澳大利亞創(chuàng)造55年房價連續(xù)上漲大牛市

  但是,澳大利亞如此耀眼的房價累計增長在國際清算銀行統(tǒng)計的47個發(fā)達(dá)經(jīng)濟體中僅能排第三位。按照累計房價漲幅計算,排名第一的挪威在過去66年中房價累計上漲了7726%,僅次于挪威的新西蘭在過去53年中房價累計上漲7459%。

  在這55年中,澳大利亞名義房價年均增長8.1%,基本上每九年房價就翻一番。從增速方面來看,澳大利亞在者47個經(jīng)濟體中僅排名第六,次于西班牙(年均增速9.8%)、英國(年均增速9.3%)、新西蘭(年均增速8.8%)、意大利(年均增速8.8%)和愛爾蘭(年均增速8.7%)。

  調(diào)整CPI等因素后的實際漲幅,澳大利亞也位居前列,達(dá)到了年均3.0%。略遜于英國(3.9%)、奧地利(3.8%)和日本(3.8%)。

  2000年后,澳大利亞的房價漲勢更勐。澳大利亞漲幅接近150%,僅次于新西蘭。

  低利率助推澳大利亞房市

  據(jù)瑞銀分析,澳大利亞持續(xù)超半世紀(jì)的樓市大牛市,瑞銀認(rèn)為,很大程度上借助于1990年以來的利率下調(diào):尤其在最近五年,低按揭利率助推了房價上漲。目前,澳大利亞的平均房價/收入比率已經(jīng)攀升到了大約6.5倍,而在2012年,這一比率僅有大約4.5倍,1987年時這一比率僅為月2.5倍。

  澳大利亞房市還能牛多久?

  在瑞銀看來,已經(jīng)牛了超過半個世紀(jì)的澳大利亞牛市,很難再這么牛下去了。

  首先,澳大利亞聯(lián)儲可能在今年年底或者明年年初加息200個基點,利率可能上升至3.5%。

  利率上升首先會影響購房意愿。瑞銀分析:如果利率上漲100個基點,房貸占澳大利亞人的消費比重就會急劇上升,更不要提利率上漲200個基點了。

房價,澳大利亞房價,澳大利亞房價55年連續(xù)上漲

  灰色為房價穩(wěn)定或下降時段,藍(lán)線為房產(chǎn)按揭還款占家庭消費的比例灰色為房價穩(wěn)定或下降時段,藍(lán)線為房產(chǎn)按揭還款占家庭消費的比例

  此外,澳大利亞的按揭還貸方式有兩種,一種是償還本金和利息(P&I),另一種則是剛開始幾年僅償還利息,之后償還本金和利息(IO)。目前,IO還款方式僅占到全部按揭還款的30%左右。同時,投資性住房的比例進一步降低,年均增長率在10%以下。

房價,澳大利亞房價,澳大利亞房價55年連續(xù)上漲

  投資房信貸增速(藍(lán)線為自住房信貸增速,黑線為投資房信貸增速,紅色虛線為3個月年化投資房信貸增速)投資房信貸增速(藍(lán)線為自住房信貸增速,黑線為投資房信貸增速,紅色虛線為3個月年化投資房信貸增速)

  從目前的情況來看,瑞銀認(rèn)為:將會有更多的IO按揭貸款者將轉(zhuǎn)向P&I,這顯示日益收緊的金融政策帶來的影響尚未完全顯現(xiàn)。

  由于越來越高的房市杠桿,澳大利亞房產(chǎn)價格越來越高,一旦貨幣政策收緊,那么將會帶來全局性的影響。從歷史上看,利率的變化會在大約5至6個月后,非常明顯地改變房價。

房價,澳大利亞房價,澳大利亞房價55年連續(xù)上漲

  灰色表示澳聯(lián)儲降息周期,紅色為房價,藍(lán)色線為房價年增長率,黑色線為房貸灰色表示澳聯(lián)儲降息周期,紅色為房價,藍(lán)色線為房價年增長率,黑色線為房貸

  由此,瑞銀認(rèn)為:隨著貨幣信貸政策的收緊,澳大利亞的房貸和信貸增速將放緩,房價增速在2017年也將放緩至7%左右,在2018年進一步放緩至0-3%。

  雖然房價崩盤的可能性不大,但是這樣的“軟著陸”也可能會讓澳大利亞房價陷入多年停滯狀態(tài)。在名義房價上,澳大利亞房價可能會在未來幾年的增長率大約保持在個位數(shù)。

  一方面房價增速緩慢,另一方面由于收入增加也比較慢,澳大利亞的房產(chǎn)財富效應(yīng)會持續(xù)縮水。

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