土地流轉(zhuǎn)總體趨勢向好 優(yōu)服務(wù)嚴(yán)監(jiān)管并重

• 2018年3月2日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 748 45
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)信托行業(yè)發(fā)展趨勢分析及投資前景預(yù)測報告

  地產(chǎn)信托，就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢，通過實施信托計劃籌集資金。用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取一定的收益。1883年美國首先成立了波士頓個人財產(chǎn)信托，但直到1920年以后，美國投資...

近年來，各地農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)速度明顯加快、趨勢總體向好，為新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體發(fā)展、農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、鄉(xiāng)村振興打下了比較好的基礎(chǔ)。

土地流轉(zhuǎn)總體趨勢向好。

記者在江西、湖南、黑龍江、山西等農(nóng)業(yè)大省了解到，近年來，各地農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)速度明顯加快、趨勢總體向好，為新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體發(fā)展、農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、鄉(xiāng)村振興打下了比較好的基礎(chǔ)。但是，在土地流轉(zhuǎn)加快的過程中，流轉(zhuǎn)價格出現(xiàn)上升，與此同時，“毀約”“退租”“非糧化”等現(xiàn)象值得警惕。各地干部及群眾認(rèn)為，土地流轉(zhuǎn)是一項系統(tǒng)工程，難以一蹴而就，建議從加快土地確權(quán)頒證、完善流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺、加強土地用途監(jiān)管等多處入手，積極穩(wěn)妥推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。

進(jìn)度加快難度降低 流轉(zhuǎn)趨勢總體向好

記者調(diào)研了解到，湖南、江西、黑龍江、山西等省份2017年土地流轉(zhuǎn)面積相比五年前增加了40%-50%左右。結(jié)合地方實際，各地農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)形式以出租、股份合作等為主，流轉(zhuǎn)主體趨向多元化，但主要還是流向新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體。

以江西省為例，江西農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積近年來不斷增加，到2017年全省耕地已有39.7%被流轉(zhuǎn)。宜豐縣同安鄉(xiāng)金禾種養(yǎng)農(nóng)民合作社負(fù)責(zé)人張燕飛告訴記者，“前些年是挨個村去找田，現(xiàn)在土地流轉(zhuǎn)不再是難題，大多是村民主動打電話要求流轉(zhuǎn)?！?/p>

近年來，隨著土地流轉(zhuǎn)面積的增加，各地流轉(zhuǎn)價格上升明顯，主要在每畝每年200元至600元這一區(qū)間。不過，部分地方的流轉(zhuǎn)價格偏高，如城郊和小城鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)域、旅游地區(qū)，土地流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)經(jīng)營，流轉(zhuǎn)價格大多超過了每畝1000元。

經(jīng)過多年探索，各地逐步形成比較健全的土地流轉(zhuǎn)體系，建立起流轉(zhuǎn)服務(wù)信息平臺、糾紛調(diào)解仲裁平臺。如江西省搭建了11個市級、100個縣級、1454個鄉(xiāng)級農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺。近年來，萬載縣的“龍頭企業(yè)”恒暉大農(nóng)業(yè)公司與政府簽合同，流轉(zhuǎn)了8000多畝地。恒暉大農(nóng)業(yè)公司總經(jīng)辦主任高集云感嘆，健全的土地流轉(zhuǎn)體系對農(nóng)業(yè)種植企業(yè)至關(guān)重要，“幸虧有政府服務(wù)，為公司節(jié)省大量人力財力，不用一戶戶去流轉(zhuǎn)，而且有政府出面，更有擔(dān)保?！?/p>

非糧傾向值得警惕 保障機制有待完善

多數(shù)基層干部反映，土地流轉(zhuǎn)速度加快的背后，仍然存在著一系列風(fēng)險，對土地流轉(zhuǎn)合同關(guān)系保持穩(wěn)定、流出農(nóng)戶收益保持穩(wěn)定、糧食安全保障構(gòu)成潛在威脅。

縱觀各農(nóng)業(yè)大省，一些因素普遍干擾了土地流轉(zhuǎn)合同的穩(wěn)定性。在土地流轉(zhuǎn)實際操作中，有些農(nóng)戶之間僅有口頭協(xié)議，一旦一方失信，就容易出問題。很多新型經(jīng)營主體反映，此類土地糾紛問題對新型經(jīng)營主體的發(fā)展不利。比如，湖南省衡陽縣一名種糧大戶告訴記者，部分農(nóng)民缺乏契約精神，簽了合同又毀約的事情不少見。尤其是看到種糧大戶把配套的水利、機耕道設(shè)施修建好，種田效益得到明顯提升后，這種情況發(fā)生的概率就會增加。

在江西省宜豐縣，部分種糧大戶也有此遭遇。金禾種養(yǎng)農(nóng)民合作社今年遭遇兩戶農(nóng)民毀約。負(fù)責(zé)人張燕飛說：“本來簽了10年合同，但他們臨時說要蓋房子，強行要回地，為了避免糾紛，公司只好吃這個虧?！?/p>

流出農(nóng)戶土地收益保障問題也值得關(guān)注。一方面，有的地方政府為了招商引資，由政府出面將農(nóng)民土地集中流轉(zhuǎn)過來，再低價轉(zhuǎn)包給工商資本，導(dǎo)致農(nóng)民被動流轉(zhuǎn)，權(quán)益無法保障。加上部分工商資本下鄉(xiāng)，輕長期經(jīng)營，重短期利益，容易出現(xiàn)經(jīng)營不善的情況，一旦工商企業(yè)中途“撂挑子”“跑路”，農(nóng)民的土地租金自然也就無法保障。

另一方面，由于惡性競爭、城鎮(zhèn)開發(fā)、旅游開發(fā)等多種原因，部分地方流轉(zhuǎn)價格近年來出現(xiàn)攀升，每畝甚至超過1000元。哈爾濱市方正縣農(nóng)經(jīng)站站長王忠說，這么高的租金，只要遇上自然災(zāi)害，或經(jīng)營稍有不善，承包戶就必然虧損，最后這種風(fēng)險自然就轉(zhuǎn)嫁給流出農(nóng)戶，租金也得不到保障。

在這一背景下，局部地區(qū)近年來出現(xiàn)“劣幣驅(qū)逐良幣”現(xiàn)象，一些種糧大戶不堪重負(fù)，不得不將手中土地退租。江西臨川區(qū)湖南鄉(xiāng)車家村種糧大戶李石同規(guī)模化經(jīng)營近10年后，從前年開始陸續(xù)將839畝中的500畝退租了，他向記者抱怨說，土地流轉(zhuǎn)成本太高，種糧效益微薄，難以承受。

近年來并不罕見的“非糧現(xiàn)象”，導(dǎo)致糧食安全風(fēng)險加大。多地干部反映，種植糧食效益低，部分流轉(zhuǎn)主體放棄種植糧食，轉(zhuǎn)而將耕地用于種植經(jīng)濟作物、綜合開發(fā)。尤其是部分工商資本打著“進(jìn)軍農(nóng)業(yè)”的幌子下鄉(xiāng)“圈地”，企圖長期囤地待價而沽，完全忽視糧食安全。江西、山西、湖南等地的多名流轉(zhuǎn)主體告訴記者，合作社將糧田流轉(zhuǎn)過來后，下一步發(fā)展方向是蔬菜種植、農(nóng)業(yè)旅游觀光等，而不是維持之前的種植糧食模式。

加快推進(jìn)確權(quán)登記 優(yōu)服務(wù)嚴(yán)監(jiān)管并重

多地干部和群眾認(rèn)為，土地流轉(zhuǎn)是一項長期工作，面臨著諸多問題和困難，不是一朝一夕就能完成的。他們建議，對土地流轉(zhuǎn)要積極推進(jìn)，也要保持嚴(yán)格監(jiān)管和規(guī)范，探索建立健康高效的土地流轉(zhuǎn)機制，促進(jìn)土地加快流轉(zhuǎn)，為農(nóng)業(yè)供給側(cè)改革和鄉(xiāng)村振興提供良好的基礎(chǔ)條件。

首先要繼續(xù)加快推進(jìn)土地確權(quán)登記頒證，從源頭上減少風(fēng)險。湖南省衡陽縣農(nóng)村經(jīng)營服務(wù)中心局長許亞平認(rèn)為，要盡快做好農(nóng)村承包地確權(quán)登記頒證，明晰農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)，確保地塊信息精準(zhǔn)明確，權(quán)屬登記客觀公正。他說，“白紙黑字寫著，權(quán)屬明確了，就能從源頭上減少糾紛?！?/p>

其次要優(yōu)化流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺，完善糾紛調(diào)處機制。江西省金溪縣農(nóng)業(yè)局農(nóng)技推廣中心副主任詹亮明認(rèn)為，要推動建立規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)交易市場，成立“土地托管中心”“土地托管站”等機構(gòu)。通過這樣的平臺，防范貪多求大無序流轉(zhuǎn)，為流轉(zhuǎn)雙方提供信息發(fā)布、價格評估、合同鑒證等規(guī)范服務(wù)。

黑龍江省農(nóng)業(yè)委員會經(jīng)貿(mào)處處長高立軍認(rèn)為，要建立民間協(xié)商、鄉(xiāng)村調(diào)解、縣級仲裁、司法保障的農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)處機制。對有據(jù)可依的矛盾問題依法依規(guī)調(diào)解處理，對沒有明確依據(jù)的問題參照相關(guān)法律法規(guī)和政策精神，秉持“尊重歷史、面對現(xiàn)實、平等協(xié)商”的原則妥善解決。

三要嚴(yán)格管控流轉(zhuǎn)用途，防范糧食安全風(fēng)險。許亞平等人建議，逐步建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險防控機制，加強動態(tài)監(jiān)管，嚴(yán)防較大規(guī)模的土地在流轉(zhuǎn)后用途發(fā)生改變，對“非農(nóng)化”“非糧化”問題要酌情處罰并要求及時整改。

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