深圳：棚改可強征 最高按建面1 :1.2補償

• 2018年3月26日 FanTianQing來源：網(wǎng)易新聞 981 62
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預(yù)測報告

  在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)中介行業(yè)研究報告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決...

3月26日，市住房和建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于加強棚戶區(qū)改造工作的實施意見（征求意見稿）》，向社會公開征求意見。此次意見稿對棚改的政策適用范圍、補償標準、實施模式、房屋征收、土地使用權(quán)出讓等核心問題作出規(guī)定。

業(yè)內(nèi)觀點

深圳的土地存量開發(fā)開始由城市更新一家獨大的格局開始動搖，繼2018年1月25日的《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項目管理辦法》的征求意見稿出臺后，今日，《關(guān)于加強棚戶區(qū)改造工作的實施意見》（征求意見稿)公布，三大模式并駕齊驅(qū)進行土地二次開發(fā)的藍圖初步呈現(xiàn)。

本次《意見》整體框架有濃厚的城市更新意味，明確了政策的適用范圍、組織結(jié)構(gòu)、和工作流程。

雖然官方開始重視多種措施并舉進行存量土地開發(fā)，但是相對于城市更新與土地整備，棚改的政策還在探索階段，如何完善棚改政策體系、推動棚改落地實踐，棚戶區(qū)改造仍然任重道遠。

對居民而言，目前來看棚改可能是最好的選擇；對開發(fā)商的也是新的機會：城市更新越來越難做，棚改作為一項政府工程，具有較強的公共性質(zhì)，對于開發(fā)商也是一種新的擴張途徑。

棚改的重點還是在民生工程。

官方解讀

棚改與城市更新政策有什么區(qū)別？

棚戶區(qū)改造和城市更新是相互獨立的政策體系。

（一）政策適用范圍不同。棚戶區(qū)改造政策主要適用于老舊住宅區(qū)；而城市更新政策改造的范圍更廣，包括舊住宅區(qū)、舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、城中村和舊屋村等。

（二）補償獎勵標準不同。棚戶區(qū)改造項目的貨幣補償按照《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》（市政府令292號）的規(guī)定執(zhí)行，產(chǎn)權(quán)調(diào)換按照套內(nèi)建筑面積1:1或建筑面積不超過1:1.2的比例執(zhí)行，允許增購不超過10㎡的建筑面積；而城市更新的補償標準由項目實施主體與業(yè)主進行協(xié)商，并通過簽訂搬遷安置補償協(xié)議予以約定。

（三）項目實施模式不同。棚戶區(qū)改造項目以公共利益為目的，采取政府主導(dǎo)，以人才住房專營機構(gòu)為主，其他企業(yè)可以參與的模式，改造方式以拆舊建新為主，搬遷安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房；而城市更新采取政府引導(dǎo)、市場運作的模式，改造方式包括綜合整治、功能改變和拆除重建，所建住宅除搬遷安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性質(zhì)住房。

哪些情況適用于棚改政策？

棚戶區(qū)改造對象以老舊住宅區(qū)為主，其中：

（一）使用年限在20年以上的，且滿足“存在住房質(zhì)量、消防等安全隱患”、“使用功能不齊全”、“配套設(shè)施不完善”這三個條件之一的老舊住宅區(qū)適用棚戶區(qū)改造政策。

1、“住房質(zhì)量安全隱患”是指房屋所處場地、環(huán)境存在存在安全風險，或房屋上部主體結(jié)構(gòu)存在明顯破壞、變形，如房屋傾斜，地基不牢，墻體、梁、柱存在明顯破壞、開裂，鋼筋大面積外露銹蝕等情況；

“消防安全隱患”是指房屋存在違反消防法律法規(guī)、不符合消防技術(shù)標準，可能導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生或火災(zāi)危害增大，并由此可能造成重大、特別重大火災(zāi)事故的不安全因素，如未設(shè)置疏散通道、安全出口、消防車道或消防登高面無法使用、室外消防用水缺乏等情況；

2、“使用功能不齊全”是指房屋室內(nèi)空間和設(shè)施不能滿足安全和衛(wèi)生要求（如無集中供水、無分戶廚衛(wèi)等）；

3、“配套設(shè)施不完善”是指住宅區(qū)內(nèi)及周邊教育、醫(yī)療、排水、交通、供電、供氣、通信、環(huán)衛(wèi)等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套不齊全或年久失修。

（二）使用年限不足20年且按照《危險房屋鑒定標準》（JGJ125-2016）鑒定危房等級為D級的住宅區(qū)，經(jīng)區(qū)政府（含新區(qū)管理機構(gòu)，下同）批準后可以適用棚戶區(qū)改造政策。

根據(jù)《危險房屋鑒定標準》（JGJ125-2016）規(guī)定，房屋危險程度可分為A、B、C、D級，其中D級危房是指承重結(jié)構(gòu)已不能滿足安全使用要求，房屋整體處于危險狀態(tài)，構(gòu)成整幢危房。

棚戶區(qū)改造項目補償獎勵標準如何確定？

棚戶區(qū)改造搬遷安置補償采取貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合等方式,由權(quán)利主體自愿選擇。

（一）貨幣補償標準。棚戶區(qū)改造項目的貨幣補償不得低于與被搬遷住房同類型同地段房地產(chǎn)的市場評估價。

（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換標準。棚戶區(qū)改造項目中的產(chǎn)權(quán)調(diào)換按照套內(nèi)建筑面積1：1的比例進行；鑒于老舊住宅區(qū)的產(chǎn)權(quán)證書普遍只記載建筑面積，沒有記載套內(nèi)建筑面積，為了避免產(chǎn)生糾紛、方便操作，《實施意見》明確棚戶區(qū)改造項目中的產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以按照不超過建筑面積1:1.2的比例進行。

（三）增購獎勵標準?？紤]到老舊住宅區(qū)業(yè)主改善居住條件的需要，《實施意見》明確各區(qū)政府可以根據(jù)項目實際情況，允許權(quán)利主體每套住房增購不超過10㎡的建筑面積作為獎勵，增購價格按照同項目的貨幣補償標準計收。

權(quán)利主體是指哪些群體？

《實施意見》所稱的權(quán)利主體，是指可以通過不動產(chǎn)權(quán)利證書（含房地產(chǎn)證）、購房合同等材料證明自己對被搬遷住房享有權(quán)利的當事人。

哪些企業(yè)可作為棚改項目的實施主體？

棚戶區(qū)改造項目以人才住房專營機構(gòu)為主，其他企業(yè)也可以發(fā)揮各自在房地產(chǎn)開發(fā)、工程建設(shè)等方面的優(yōu)勢，積極參與棚戶區(qū)改造項目的實施。

棚改項目的實施主體將如何產(chǎn)生？

棚戶區(qū)改造項目實施主體由區(qū)住房建設(shè)部門（以下簡稱區(qū)主管部門）確認,確認方式有兩種：

1、直接確認人才住房專營機構(gòu)作為棚戶區(qū)改造項目的實施主體；

2、通過招標等方式確認棚戶區(qū)改造項目實施主體。

棚改項目實施主體的工作有哪些？

棚戶區(qū)改造項目實施主體負責以下工作：

（一）棚戶區(qū)改造項目實施主體應(yīng)當協(xié)助街道辦事處，制定項目的搬遷安置補償方案；

（二）棚戶區(qū)改造項目實施主體參與簽訂搬遷安置補償協(xié)議；

（三）棚戶區(qū)改造項目實施主體應(yīng)當按項目監(jiān)管協(xié)議、補償協(xié)議約定，支付安置補償?shù)认嚓P(guān)費用，協(xié)助權(quán)利主體辦理房屋抵押相關(guān)事宜；

（四）補償協(xié)議簽訂完成后，棚戶區(qū)改造項目實施主體應(yīng)當按規(guī)定向區(qū)主管部門申請房屋拆除工程備案，并在區(qū)主管部門的監(jiān)督下完成建筑物拆除；

（五）建筑物完成拆除后，棚戶區(qū)改造項目實施主體向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理與補償協(xié)議相對應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證書注銷登記；

（六）建筑物拆除和不動產(chǎn)權(quán)利證書注銷后，棚戶區(qū)改造項目實施主體向區(qū)城市更新主管部門申請辦理建設(shè)用地審批手續(xù)；

（七）待安置補償面積明確后，棚戶區(qū)改造項目實施主體應(yīng)當與區(qū)城市更新主管部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

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