深圳：棚改可強征 最高按建面1 :1.2補償

• 2018年3月26日 FanTianQing來源：網(wǎng)易新聞 981 62
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預(yù)測報告

  在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)中介行業(yè)研究報告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決...

3月26日，市住房和建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于加強棚戶區(qū)改造工作的實施意見（征求意見稿）》，向社會公開征求意見。此次意見稿對棚改的政策適用范圍、補償標(biāo)準(zhǔn)、實施模式、房屋征收、土地使用權(quán)出讓等核心問題作出規(guī)定。

棚改項目中新建的住房有哪些用途？

棚戶區(qū)改造項目需要滿足基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)配套設(shè)施的要求，并且項目住宅部分除搬遷安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房，其中人才住房由人才住房專營機構(gòu)持有或回購，保障性住房由區(qū)政府回購。

棚改項目專項規(guī)劃將如何編制？

（一）棚戶區(qū)改造項目的專項規(guī)劃由項目所在區(qū)主管部門負(fù)責(zé)編制，區(qū)主管部門也可以根據(jù)需要委托專業(yè)機構(gòu)協(xié)助開展規(guī)劃編制工作。

（二）棚戶區(qū)改造項目專項規(guī)劃的編制應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和法定圖則的要求，并充分考慮片區(qū)公共配套設(shè)施和市政交通基礎(chǔ)設(shè)施承載能力、人才住房和保障性住房建設(shè)等因素。

棚改項目專項規(guī)劃將如何報審？

（一）區(qū)主管部門負(fù)責(zé)編制棚戶區(qū)改造項目專項規(guī)劃，并在我市主要媒體、官方網(wǎng)站、項目現(xiàn)場公示不少于30個自然日。公示期滿，區(qū)主管部門將公示期間收集的意見及其處理情況連同專項規(guī)劃一并報區(qū)政府審議，審議通過的報市城市規(guī)劃委員會建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會審批。

（二）審批通過的項目專項規(guī)劃由區(qū)主管部門在項目現(xiàn)場進行公示，或以其他方式通知權(quán)利主體。

（三）項目專項規(guī)劃需將法定圖則規(guī)劃的工業(yè)倉儲及商業(yè)等用地主導(dǎo)功能調(diào)整為保障性住房的，需要先按照簡化程序辦理法定圖則調(diào)整。

棚改項目專項規(guī)劃的效力層級如何？

審批通過的專項規(guī)劃作為棚戶區(qū)改造項目相關(guān)行政許可的依據(jù)，同時依程序納入規(guī)劃國土“一張圖”綜合管理信息系統(tǒng)。

棚改項目搬遷安置補償協(xié)議如何簽訂？

由區(qū)政府確定的部門、項目實施主體與權(quán)利主體三方簽訂搬遷安置補償協(xié)議，協(xié)議中將明確搬遷安置補償標(biāo)準(zhǔn)、搬遷安置住房面積、搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)補償費、搬遷獎勵等內(nèi)容。

棚戶區(qū)改造項目搬遷安置補償協(xié)議中涉及的安置補償?shù)认嚓P(guān)費用由項目實施主體向權(quán)利主體支付。

棚改項目能否實施房屋征收？

棚戶區(qū)改造是以公共利益為目的的，符合《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）以及《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》（深圳市人民政府令第292號）關(guān)于房屋征收的適用情形。

為了避免出現(xiàn)因個別業(yè)主提出不合理要求而達不成補償協(xié)議，或者部分住房產(chǎn)權(quán)人不明確，導(dǎo)致項目難以順利改造，進而損害大多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益的情況發(fā)生，《實施意見》明確在此情形下，區(qū)政府可以根據(jù)公共利益的需要依法實施房屋征收。

棚改項目土地使用權(quán)如何出讓？

棚戶區(qū)改造項目的用地審批由各區(qū)政府負(fù)責(zé)，并通過協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)。

（一）出讓對象。棚戶區(qū)改造項目的土地使用權(quán)出讓對象是項目實施主體，由項目實施主體向區(qū)城市更新主管部門申請辦理建設(shè)用地審批。

（二）出讓方式。棚戶區(qū)改造項目的土地使用權(quán)的出讓方式是協(xié)議出讓，經(jīng)區(qū)政府審批通過的，由區(qū)城市更新主管部門核發(fā)建設(shè)用地方案圖和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并與項目實施主體按規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

棚改項目的地價如何計收？

棚戶區(qū)改造項目的土地使用權(quán)出讓費的計收標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)建成后的房屋用途分別確定：

（一）搬遷安置住房

棚戶區(qū)改造項目中的搬遷安置住房與被搬遷住房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)相同。

1、棚戶區(qū)改造項目的搬遷安置住房中，用于安置補償權(quán)利主體已取得房地產(chǎn)證（不區(qū)分商品房性質(zhì)及非商品房性質(zhì)）的，按照現(xiàn)行基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計收；

2、棚戶區(qū)改造項目的搬遷安置住房中，用于安置補償權(quán)利主體未取得房地產(chǎn)證的，按照現(xiàn)行基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的1.1倍計收。

（二）人才住房和保障性住房

1、棚戶區(qū)改造項目中用于出租的人才住房和保障性住房，產(chǎn)權(quán)歸政府的免收地價；

2、棚戶區(qū)改造項目中用于出租的人才住房和保障性住房，產(chǎn)權(quán)不歸政府的，按現(xiàn)行基準(zhǔn)地價50%的標(biāo)準(zhǔn)計收；

3、棚戶區(qū)改造項目中用于出售的人才住房和保障性住房，地價按照我市宗地地價測算規(guī)則規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計收。

（三）其他配套設(shè)施

1、棚戶區(qū)改造項目中的公共服務(wù)配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸政府的免收地價；

2、棚戶區(qū)改造項目中的其他用途部分，按照基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計收的僅限整體轉(zhuǎn)讓；按市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)計收的可分割銷售。配套商業(yè)產(chǎn)權(quán)歸政府的免收地價，但不得進入市場。

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