2018年東莞房價要下跌 東莞房價走勢連續(xù)15個月橫盤 現(xiàn)在東莞買房劃算嗎

• 2018年4月9日 zengpingping來源：搜狐焦點(diǎn) 821 50
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  2018-2023年版裝飾裝潢產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

近日，在接受媒體采訪時，住建部部長王蒙徽再次就樓市調(diào)控發(fā)表公開講話，他表示，“未來將堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖，力度不放松，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，特別是要進(jìn)一步夯實(shí)地方政府的主體責(zé)任?！?/p>

近日，在接受媒體采訪時，住建部部長王蒙徽再次就樓市調(diào)控發(fā)表公開講話，他表示，“未來將堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖，力度不放松，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，特別是要進(jìn)一步夯實(shí)地方政府的主體責(zé)任?！倍@也為2018年的樓市走勢定下了基調(diào)。

據(jù)中介發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2018年東莞全市預(yù)計將有54個新盤入市，主要集中在濱海片區(qū)、水鄉(xiāng)片區(qū)、臨深片區(qū)和中心城區(qū)四大區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計，預(yù)計總住宅套數(shù)高達(dá)11.9萬套，新增供應(yīng)面積高達(dá)1189萬㎡，是去年全市新房成交面積(501萬㎡)的2.4倍。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，2018年東莞樓市調(diào)控政策放松的可能性很小，而伴隨著銀行房貸利率上浮、二手房“三價合一”政策的影響，市場觀望情緒將變濃，在新房供應(yīng)量猛增的背景下，樓盤之間的競爭勢必會更為激烈，預(yù)計部分房企將或采取“以價換量”的策略，謀求快速回籠資金。

東莞樓市觀望情緒較濃 市場以消化庫存為主

受銀行房貸政策持續(xù)收緊、利率不斷上浮等因素疊加因素影響，進(jìn)入2018年之后，東莞樓市開始持續(xù)降溫。據(jù)優(yōu)房超·瑞城搜提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年2月份東莞全市一手住宅累計成交1142套，環(huán)比下跌70%，同比去年1月份減少了21%，住宅成交均價16793元/㎡，已連續(xù)十五個月保持平穩(wěn)。

進(jìn)入3月份之后，隨著開發(fā)商推貨節(jié)奏加速，東莞樓市成交出現(xiàn)一些升溫的跡象，截止至3月11日，東莞全市累計網(wǎng)簽新房2286套。雖然網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有所上升，但整體的市場觀望氣氛仍比較濃，目前主要是消化庫存為主，鮮有純新盤入市銷售。

住宅供應(yīng)量是去年成交量的2倍 樓盤或上演搶客大戰(zhàn)

據(jù)東莞中原地產(chǎn)戰(zhàn)略研究中心提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年東莞預(yù)計將有21個鎮(zhèn)街“推新”，新盤數(shù)量達(dá)到54個，主要集中要濱海、水鄉(xiāng)、臨深和城區(qū)等四大片區(qū)。其中城區(qū)將有4個純新盤等待入市，分別是：萬科皇馬酈宮、萬科御景灣8號、豐華瓏遠(yuǎn)翠瓏灣、金地風(fēng)華公館，泛城區(qū)區(qū)域則有萬科高埗項(xiàng)目、陽光城石碣項(xiàng)目、新城控股石碣項(xiàng)目等樓盤將入市。

那么今年東莞到底有多少新房將入市銷售呢?據(jù)優(yōu)房超·瑞城搜提供的統(tǒng)計據(jù)顯示，2018年預(yù)計將有6.6萬套新房入市，新增住宅供應(yīng)面積達(dá)到658萬㎡，比去年全年總銷售面積(501萬㎡)增加了20%，加上2017年的存量面積，2018年東莞全市新房可售面積高達(dá)1186萬㎡，是去年全年總銷售面積的2.4倍。隨著房價不斷攀升，有購房資格和能力的客戶數(shù)量變得十分有限，這將導(dǎo)致樓盤之間的競爭變得異常激烈。

東莞一手住宅供過于求 開發(fā)商或?qū)ⅰ耙詢r換量”

最近幾年，受粵港澳大灣區(qū)、地鐵通車等利好因素的疊加影響，東莞城市魅力凸顯，吸引了越來越多的品牌開發(fā)商進(jìn)駐。招商、華潤、旭輝等全國品牌開發(fā)商通過土地招拍掛進(jìn)入東莞市場，萬科、碧桂園、金地、新城控股、遠(yuǎn)洋、奧園、陽光城等開發(fā)商通過舊改、收購并購的形式進(jìn)一步加碼布局東莞。

大量的品牌開發(fā)商集中涌入東莞，一方面快速提升了住宅開發(fā)品質(zhì)的同時，另一方面也加劇了樓盤之間的競爭激烈程度。在新房供應(yīng)量猛增，開發(fā)商競爭加劇的大背景下，東莞樓市將如何發(fā)展?房價將繼續(xù)上漲，還是轉(zhuǎn)向下跌?

東莞中原戰(zhàn)略研究中心分析師認(rèn)為，從17年東莞商品住宅存量走勢來看，今年上半年主要受到新政連續(xù)沖擊，加大抑制投資投機(jī)，導(dǎo)致市場雙方入市積極性較低，整體市場供需相對低迷，下半年開發(fā)商業(yè)績壓力大，紛紛加快項(xiàng)目入市步伐，連續(xù)6個月出現(xiàn)供過于求狀態(tài)，盡管市場成交亦持續(xù)走高，但相對來說市場成交水平仍處于較低位，房價高位，客戶價格抗性仍較大，庫存量持續(xù)攀升。盡管東莞進(jìn)入全面調(diào)控時期，但是伴隨著粵港澳大灣區(qū)、濱海灣新區(qū)、穗莞深融城等諸多利好因素，開發(fā)商依舊看好東莞市場，尤其是品牌開發(fā)商加大規(guī)模發(fā)展，爭相進(jìn)駐并深耕東莞市場，后市供應(yīng)量依舊充足。2018年上半年開發(fā)商供應(yīng)量將維持低位，部分開發(fā)商將以價換量加快業(yè)績銷售。

瑞峰策劃中心總經(jīng)理栗江娥認(rèn)為，盡管目前東莞樓市調(diào)控從嚴(yán)，信貸從緊，但預(yù)計行情仍然樂觀。經(jīng)過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級調(diào)整，易事特、華為等眾多高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)扎根東莞，人口吸引力進(jìn)入新階段,，加上東莞、融入粵港澳大灣區(qū)、成為新一線城市、取消“積分入戶”等利好消息，將為東莞引進(jìn)大批高層次人才隊(duì)伍，住房需求還是巨大，包括去年、前年的供需比都非常平衡，基本不存在去庫存壓力。隨著樓市調(diào)控常態(tài)化，市民逐漸習(xí)慣了限購、限價的局面，房貸利率也處于歷史中等水平，后續(xù)房地產(chǎn)市場交易會趨穩(wěn)定。

東莞2月份的樓市受春節(jié)影響，大量在莞務(wù)工的外地人返鄉(xiāng)過年，多數(shù)開發(fā)商也提前準(zhǔn)備年會去了，因此導(dǎo)致2月東莞樓市表現(xiàn)平淡。

2月份中心城區(qū)成交量最大

春節(jié)期間，樓市寡淡。但部分樓盤仍開門迎客，甚至還有促銷活動，其中，時代天薈、玖頌江灣、虎門君悅東方等推出“春節(jié)不打烊”活動，金地藝境水岸推出一口價特價房，鼎峰悅境給來訪客戶派紅包等，但由于春節(jié)返鄉(xiāng)潮，樓盤人氣依然寡淡。

節(jié)后，交易量逐漸恢復(fù)，2月22日住宅網(wǎng)簽2套，23日簽約34套，24日簽約33套。但簽約數(shù)量相比正常時間段依然低迷。

根據(jù)咚咚找房數(shù)據(jù)中心監(jiān)控顯示，2月12日至25日，春節(jié)前后兩周，東莞住宅無樓盤開盤或加推，新增供應(yīng)量為0，住宅簽約量分別為50套和135套。而春節(jié)前幾周的周住宅簽約量維持在500-1000套之間，隨著春節(jié)臨近，住宅簽約量逐步下降，春節(jié)當(dāng)周達(dá)到低估，節(jié)后慢慢恢復(fù)。

老牛認(rèn)為，每年春節(jié)假期幾乎都是樓市淡季，各項(xiàng)目基本以存量銷售為主，加上貸款利率上浮，購房成本提高，市場觀望情緒加重。從鎮(zhèn)區(qū)來看，中心城區(qū)依然全市第一，購買力持續(xù)釋放，在全市成交占比約21%。值得注意的是，2月除水鄉(xiāng)片區(qū)成交占比大幅上升外，其它片區(qū)均有所下滑。

據(jù)咚咚找房數(shù)據(jù)中心監(jiān)控顯示，2018年春節(jié)期間東莞160個在售項(xiàng)目住宅產(chǎn)品的來訪量及認(rèn)購量環(huán)比分別下降33%、12%，樓市表現(xiàn)明顯低于預(yù)期。

東莞3月樓市已有回暖跡象

春節(jié)樓市慘淡，部分房企搶跑3月出貨，開發(fā)商將進(jìn)一步加大推售力度來試探市場。

據(jù)老牛統(tǒng)計，3月全市開盤項(xiàng)目預(yù)計達(dá)12個，總計供應(yīng)面積近20萬平方米，主要以在售項(xiàng)目加推為主，集中在城區(qū)及松山湖片區(qū)。不過，雖然樓盤集中入市相比春節(jié)期間增加，但是同比2016年及2017年仍存在一定差距，調(diào)控政策偏緊及房貸緊縮為主因，市場雙方入市信心依舊不足。

老牛預(yù)計，3月各大項(xiàng)目結(jié)束春節(jié)“休眠”狀態(tài)，市場人氣逐步回升，市場成交將觸底回升。熱點(diǎn)板塊房價將依然高位企穩(wěn)，整體房價平穩(wěn)。產(chǎn)品方面，90—125平方米三房依然是成交主導(dǎo)，125—144平方米改善需求將持續(xù)釋放。

在二手房方面，節(jié)后二手房市場回暖較一手房市場較快。上周東莞成交二手商品房181套，成交均價1.49萬元/平方米，環(huán)比上漲3.98%，市場有緩慢回升跡象。

此外，節(jié)后租房人群增多，租房成交量迅猛上漲。上周東莞六大片區(qū)中城區(qū)和東南臨深片區(qū)依舊是成交量最高的兩大片區(qū)，其中東南臨深片區(qū)上漲幅度最高，由之前一周2套上漲到上周的60套。

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