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鄭州樓市走向何方!目前二手房價(jià)持續(xù)下跌 2018年鄭州房價(jià)走勢預(yù)測

  • 2018年5月14日 chinairnwz來源:互聯(lián)網(wǎng) 367 17
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  鄭州房價(jià)走勢(新房)

  鄭州05月新房均價(jià) 13206 元/m2 環(huán)比上月下降 ↓ 1.28%

  鄭州04月新房均價(jià) 13377 元/m2

  鄭州當(dāng)前在售樓盤 323 個(gè)

  鄭州房價(jià)走勢(二手房)

  鄭州5月二手房均價(jià) 12690 元/m2

  鄭州4月二手房均價(jià) 12731 元/m2

  環(huán)比上月下跌 0.32% ↓,同比去年同期下跌 1.71% ↓

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  首先先回顧一下鄭州2017年房價(jià)情況

  2017年先是黃金周遇冷,購房者面臨“無房可買”的尷尬,其后“銀十”慢熱發(fā)力,房價(jià)升至14137元/㎡,達(dá)到下半年房價(jià)高峰。緊跟著又有融創(chuàng)瓏府全款低價(jià)攪亂北區(qū)的一池春水。盡管低調(diào)收官,盡管供銷雙降,但“銀十”余威仍在,買不起房的依然買不起。2017年10月鄭州房價(jià)13304元/㎡,較9月房價(jià)上漲595元/㎡。

  從去年10月份成交量為46.47萬㎡,較9月份下降87.56萬㎡,成交環(huán)比下降65%。其區(qū)域內(nèi)成交均價(jià)為13304元/㎡,達(dá)到今年峰值。鄭州主城區(qū)商品住宅供應(yīng)大幅下降,供應(yīng)環(huán)比下降40%。新增供應(yīng)85.78萬㎡,較9月下降56.97萬㎡。但市場整體依然處于供大于求的狀態(tài)。

  目前鄭州市新房利率上浮幅度普遍達(dá)到20%,極少數(shù)項(xiàng)目為15%。由此可以看出銀根收緊,利率上浮,投資成本加大的調(diào)控效果相比限購更為立竿見影。

  從二手房數(shù)據(jù)來看,二手房受調(diào)控政策的影響比較明顯,反饋比較積極。換句話說二手房實(shí)際上更貼近市場真是情況,更能體現(xiàn)城市真實(shí)的購買力,和真實(shí)的市場情況,這點(diǎn)對投資客而言非常重要。

  鄭州的區(qū)域發(fā)展總體按照環(huán)線發(fā)展,一環(huán)至二環(huán)區(qū)域是第二重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域,總體房價(jià)與二環(huán)至三環(huán)區(qū)域相差不大,卻占據(jù)了更為繁華的區(qū)域,生活配套也更加完善,環(huán)線更加靠鄭州中心區(qū)域。在房產(chǎn)價(jià)值評判上,相對二環(huán)至三環(huán),建議考慮一環(huán)至二環(huán)內(nèi)區(qū)域。

  除鄭東新區(qū)以外,鄭州三環(huán)以外區(qū)域生活配套設(shè)施還不盡完善。去年年底惠濟(jì)萬達(dá)火爆開業(yè)的場景,以及今年宜家規(guī)劃落戶北三環(huán)旁,帶動不少區(qū)域配套、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,從側(cè)面也體現(xiàn)了該區(qū)域配套需要完善的狀況。單以住宅周邊配套設(shè)施來看,三環(huán)外市政配套亟待完善,否則如此高的房價(jià)難以支撐!

  鄭州市政府有關(guān)負(fù)責(zé)人說,鄭州市被國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部列為第一批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市。經(jīng)慎重考慮,選取鄭東新區(qū)及其托管區(qū)域作為鄭州市的第一批試點(diǎn)區(qū)域。初期計(jì)劃5個(gè)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃式住房試點(diǎn),采取國資控股公司與集體建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)組織聯(lián)合成立租賃式住房平臺公司的方式推動該項(xiàng)工作實(shí)施。

  鄭州新房連續(xù)7個(gè)月下跌 2018鄭州房價(jià)是漲還是跌?2016年鄭州實(shí)施了嚴(yán)格的限購政策,17年又連續(xù)加碼,房價(jià)得到有效控制,據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2月份,鄭州新房房價(jià)跟1月份持平,同比連續(xù)5個(gè)月下降。二手房方面,鄭州二手房房價(jià)環(huán)比下跌0.2%,目前已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月下跌,同比連續(xù)2個(gè)月下跌。從環(huán)比數(shù)據(jù)來講,鄭州市場房價(jià)上漲動力不足,這幾個(gè)月以來均是小跌或是持平狀態(tài);同比出現(xiàn)連續(xù)5個(gè)月的下降,表明現(xiàn)在鄭州房價(jià)泡沫得到有效的剔除,市場降溫明顯。長遠(yuǎn)來看,未來鄭州房價(jià)如何如何走勢,是漲還是跌呢?2018年,鄭州住房保障和房地產(chǎn)管理工作的基本思路和主要目標(biāo)是:堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,加快探索建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,全面深化房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,大力培育和發(fā)展住房租賃市場。嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。因此鄭州房價(jià)大幅上漲是不可能的,房價(jià)穩(wěn)定是大概率事件。

  人才政策不允許房價(jià)過高2017年鄭州年末總?cè)丝?88.1萬人,比上年增加15.7萬人。目前現(xiàn)在國家中心城市的建設(shè)如火如荼,鄭州發(fā)布了一系列人才政策,希望鄭州市大量人才引進(jìn),未來鄭州人口將進(jìn)一步增加。但是如何保證他們安居樂業(yè)是一個(gè)急需解決的問題。因此,政策上,鄭州政府不允許房價(jià)漲幅過快。據(jù)了解,鄭州將進(jìn)一步完善住房保障體系,在供應(yīng)計(jì)劃中要求各區(qū)選取一定數(shù)量地塊建設(shè)人才公寓。此外,鄭州將確定重點(diǎn)發(fā)展新產(chǎn)業(yè),以“先存量、后增量”的原則,優(yōu)先安排新產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地。落實(shí)人才引進(jìn)政策,加大租賃住房供應(yīng),這樣才能保障鄭州市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。2018年鄭州保障性安居工程基本建成6萬套,公共租賃住房實(shí)物配租7000套。

  鄭州各地區(qū)房價(jià)走勢

  中原房價(jià)走勢

  中原05月新房均價(jià) 14684 元/m2

  金水房價(jià)走勢

  金水05月新房均價(jià) 18025 元/m2

  二七房價(jià)走勢

  二七05月新房均價(jià) 13782 元/m2

  鄭東新區(qū)房價(jià)走勢

  鄭東新區(qū)05月新房均價(jià) 23020 元/m2

  高新區(qū)房價(jià)走勢

  高新區(qū)05月新房均價(jià) 13878 元/m2

  管城房價(jià)走勢

  管城05月新房均價(jià) 14800 元/m2

  中牟縣房價(jià)走勢

  中牟縣05月新房均價(jià) 11284 元/m2

  惠濟(jì)房價(jià)走勢

  惠濟(jì)05月新房均價(jià) 14194 元/m2

  經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房價(jià)走勢

  經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)05月新房均價(jià) 17363 元/m2

  2018鄭州房價(jià)還會漲嗎

  鄭州目前的土地供應(yīng)并不能滿足需求,而且政府最近放出的最強(qiáng)“搶人”政策吸引力還是有的。但是暴漲的可能性并不大

  第一,政府大佬的手在罩著

  第二,經(jīng)歷了2016年的價(jià)格動蕩,剛需對價(jià)格接受能力不可能也跟著暴漲,接納能力有限,價(jià)格瘋漲不起來。

  房價(jià)維穩(wěn)

  這個(gè)未來導(dǎo)向算是大家都比較能接受的一種,房價(jià)如果延續(xù)去年的情況的話,民眾是絕對吃不消的,政府也不想讓房價(jià)成為泡沫危機(jī)。在房價(jià)崩盤這方面,日本是有絕對的發(fā)言權(quán)的,樓市決堤,經(jīng)濟(jì)萎靡不振。那么價(jià)格維穩(wěn)是最理想的狀態(tài),購房者、政府以及炒房客都能接受的范圍。

  房價(jià)下跌

  對于房價(jià)下跌這種情況,很多言論都在闡述他們的理由。潘石屹說房地產(chǎn)大漲時(shí)代結(jié)束了,馬云也說未來房子如蔥。房價(jià)下跌有可能嗎?有的!第一,前期投資客攢了不少資源,畢竟要轉(zhuǎn)手出去,但是房價(jià)就目前形勢來看,短期沒有暴漲可能,大多數(shù)非有錢人為了避免砸手里,拋售的可能性較大。第二,雖然政府一直在推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程,但是時(shí)間還是一個(gè)問題,短期內(nèi)能否涌入大量人口,還是需要實(shí)踐出真知。人口達(dá)不到,需求也就跟不上,雖然供不應(yīng)求,但架不住沒錢不是。第三,房地產(chǎn)周期,經(jīng)濟(jì)的波動和循環(huán)。

  2018年鄭州哪些區(qū)域會降價(jià)?

  前二年扎堆開發(fā),今年推盤量大的區(qū)域肯定仍是降價(jià)促銷的先鋒。如惠濟(jì)區(qū)域,二七新城,航空港區(qū),滎陽區(qū)域,白綠區(qū)域,也就是說,市區(qū)外圍的樓盤壓力會更大,原來價(jià)格高的區(qū)域會慢慢價(jià)值回歸。2018年,會是價(jià)值回歸年,市場分化將愈加明顯。

  哪些企業(yè)會率先降價(jià)?

  全國性的大型房地產(chǎn)企業(yè)。如融創(chuàng)、碧桂園、恒大、萬科。為什么?

  一是這些企業(yè)對房地產(chǎn)趨勢研究更加精準(zhǔn),會提前布局、調(diào)整和轉(zhuǎn)型。

  二是這些企業(yè)都是大品牌房企,在市場形勢好時(shí)享受更高的溢價(jià),在市場不好時(shí)降價(jià)空間也大,也有能力降價(jià)。

  三是這些企業(yè)有通過降價(jià)促銷,打擊競爭對手,提升自己市場份額,強(qiáng)化市場領(lǐng)先地位的戰(zhàn)略需求。

  所以,你可以觀察一下,以往幾次市場調(diào)控期間,萬科總是最先降價(jià)的,它在調(diào)控期間的市場份額也是提升最快的。現(xiàn)在,融創(chuàng)、碧桂園、恒大比萬科更激進(jìn),今年的降價(jià)大幕由他們來開啟一點(diǎn)也不令人奇怪,是再正常和自然不過的事情了。但,哪些樓盤降價(jià),通過什么策略來降價(jià)促銷,卻是無法預(yù)料的,只能拭目以待了。

  目前來講鄭州房地產(chǎn)市場已經(jīng)過了投資炒房的時(shí)機(jī),相比之前房地產(chǎn),有不少人通過炒房壓房從中獲得暴力,種種原因也催生了房價(jià)的上漲?,F(xiàn)在房地產(chǎn)市場冷淡,雖然政府出臺相當(dāng)大的優(yōu)惠政策的,從效果看來還不是很理想。 關(guān)鍵是鄭州出現(xiàn)的極端化.

  第一,外圍城區(qū)的不斷擴(kuò)建,東至中牟縣,西至滎陽,南至新鄭,北至新鄉(xiāng),中間有很大的房產(chǎn)空間。

  第二,老城區(qū)的改建,鄭州自2002年開始?xì)v時(shí)數(shù)十年進(jìn)行城區(qū)改建,截止2016年底四環(huán)內(nèi)所有城中村拆遷完畢,目前南環(huán)航海路沿線城中村拆遷完畢,北環(huán)四環(huán)內(nèi)廟李,劉莊等今年拆遷完畢,這些拆遷的大片土地早已經(jīng)賣給開發(fā)商了,將來開發(fā)的房子將會容納更人的人,房源也就更多。

  綜上所述,以時(shí)間段來看,2年內(nèi),所有規(guī)劃拆遷的城中村蓋過房子以后將全部投向市場,而且目前房子庫存量還很大,去化率較低,2年后房源更多,消費(fèi)者卻是一定的,選擇空間更大,買房的時(shí)機(jī)也是最好的。

  什么時(shí)候才是買房的最佳時(shí)期

  有所謂的專家,房地產(chǎn)的老資歷預(yù)言,綜合來看2018年或是最佳的出手時(shí)期。

  原因如下:

  目前來講鄭州房地產(chǎn)市場已經(jīng)過了投資炒房的時(shí)機(jī),相比之前房地產(chǎn)的,有不少人通過炒房,壓房從中獲得暴力,種種原因也催生了房價(jià)的上漲。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場冷淡,雖然政府出臺相當(dāng)大的優(yōu)惠政策的,從效果看來還不是很理想。 關(guān)鍵是鄭州出現(xiàn)的極端化.

  第一,外圍城區(qū)的不斷擴(kuò)建,東至中牟縣,西至滎陽,南至新鄭,北至新鄉(xiāng),中間有很大的房產(chǎn)空間。

  第二,老城區(qū)的改建,鄭州自2002年開始?xì)v時(shí)數(shù)十年進(jìn)行城區(qū)改建,截止2016年底四環(huán)內(nèi)所有城中村拆遷完畢,目前南環(huán)航海路沿線城中村拆遷完畢,北環(huán)四環(huán)內(nèi)廟李,劉莊等今年拆遷完畢,這些拆遷的大片土地早已經(jīng)賣給開發(fā)商了,將來開發(fā)的房子將會容納更人的人,房源也就更多。

  綜上所述,以時(shí)間段來看,2年內(nèi),所有規(guī)劃拆遷的城中村蓋過房子以后將全部投向市場,而且目前房子庫存量還很大,去化率較低,2年后房源更多,消費(fèi)者卻是一定的,選擇空間更大,買房的時(shí)機(jī)也是最好的。

  1、房產(chǎn)圈有條房價(jià)定律:長期看人口、中期看土地、短期看金融。

  我們先看人口

  北京政治,上海金融、廣州商貿(mào),深圳電子,北上廣深各有專長,相比鄭州、武漢、南京,城市定位就沒那么清晰。

  所以,和北上廣比,可比性不強(qiáng),相對類似的城市如南京、武漢,才有一定的參考意義。

  先僅從城市人口與城市面積分析,南京人口827萬人(2016年),面積6587.02平方公里;武漢人口1076.62萬人(2016年末),面積8494.41平方公里;鄭州972.39萬人(2016年末),面積7446平方公里。(以上均為常住人口)

  換算成人口密度系數(shù),南京、武漢、鄭州分別為:0.126、0.127、0.131,鄭州人口密度最大。

  有意思的是,這三個(gè)城市的房價(jià)恰恰相反:南京今年11月份均價(jià)27388元/㎡,武漢均價(jià)18024元/㎡,鄭州均價(jià)14604元/㎡。

  南京人口密度最小,房價(jià)最貴,鄭州人口密度最大,房價(jià)反而最低。

  南京房價(jià)高,固然跟其經(jīng)濟(jì)有關(guān),但假設(shè)武漢、鄭州經(jīng)濟(jì)和南京持平,那么人口密度不占優(yōu)勢的情況下,會加快鄭州、武漢房價(jià)上升。

  國家政策傾斜,會加快鄭州與武漢快速發(fā)展,而幾年后,兩者經(jīng)濟(jì)達(dá)到南京現(xiàn)在的水平時(shí),其較大的人口密度只會讓房價(jià)有過之而不及。

  這是從人口方面看,鄭州房價(jià)上漲的可能性。

  2、從土地供應(yīng)方面,國情復(fù)雜,之前的文章講過,這里不再贅述。

  我們就從金融方面淺析。談金融必須放眼全世界,尤其是美國。

  我們都知道,美聯(lián)儲已進(jìn)入加息周期,包括中國,世界各國為防止資本外流,都會跟進(jìn)加息。

  并不像外界所說,中國加息是為了調(diào)控房價(jià),調(diào)控房價(jià)方法千千萬,一紙紅色文件就能把房子交易限制死死的,真正讓中國加息的原因就是美聯(lián)儲進(jìn)入加息周期。

  這也是為什么美國、日本跟進(jìn)減稅,來減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。

  因?yàn)榧酉黾痈哓?fù)債、高杠桿的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn),而加息又不能避免,所以通過減稅來抵消加息帶來的資金壓力。

  短期看金融,如果低利率,會刺激個(gè)人與企業(yè)加大杠桿,增加購房熱情;如果高利率,則會很大程度抑制購房需求,所以目前國內(nèi)加息階段,會一定程度減少購房熱情,這也是為什么許多人愿意全款購房,零杠桿。

  所以,2018年,中國還會維持高利率貸款,鄭州房價(jià)會一定程度受到抑制。

  3、有一種可能就是房價(jià)調(diào)控可能持續(xù)5年,直到習(xí)大大任期結(jié)束。

  但這次調(diào)控會跟以往不同,就是弱一線城市,如鄭州、武漢未來5年會一直處于調(diào)控區(qū)域,一線城市則可能會解除調(diào)控。

  為什么這樣?

  對于財(cái)政依賴土地較強(qiáng)的地市,如果房價(jià)不能持續(xù)走高,將影響政府財(cái)政收入,進(jìn)而讓城市規(guī)劃流產(chǎn)。

  我們可以看下鄭州市的財(cái)政結(jié)構(gòu)。

  鄭州市市本級國有土地使用權(quán)出讓收入2014年~2016年分別為305.24億元、282.39億元、495.90億元,分別占到當(dāng)年政府性基金收入的86%、85%、91%,2017年1~9月,鄭州市本級土地出讓收入為413.64億元,占到政府性基金收入的85%!

  鄭州財(cái)政對土地依賴很強(qiáng),一旦限購長期進(jìn)行,會導(dǎo)致城市規(guī)劃推進(jìn)舉步維艱。

  有的人會說,我們可以靠發(fā)展經(jīng)濟(jì)來代替土地財(cái)政。

  但要知道,在城市定位不明朗,或定位不具時(shí)代優(yōu)勢的情況下,一個(gè)城市在沒有國家行政大力支持下,很難在5年內(nèi)有質(zhì)的飛躍。

  說白了,土地財(cái)政是城市發(fā)展的原始資本、第一桶金,在還沒有足夠?qū)嵸|(zhì)性政策支持的情況下,地方政府是不會輕易放棄房地產(chǎn)這塊肥肉。

  但在限購無土地財(cái)政支持基建的情況下,城市怎么發(fā)展?

  這就不得不提到十九大結(jié)束后的一項(xiàng)重要信息:我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。

  顯然,北上廣已發(fā)展成特大城市,其增長空間越來越小,而弱一線城待開發(fā)領(lǐng)域很多,潛力巨大,投資回報(bào)率極高。

  所以會有一種可能,一線城市會解除限購,弱一線城市繼續(xù)限購。

  國家通過轉(zhuǎn)移支付,把一現(xiàn)場城市稅收轉(zhuǎn)移支付給弱一線城市發(fā)展基建,這最終符合解決我國不平衡不充分矛盾的要求。

  所以結(jié)論還是,弱一線城市(鄭州),在國家政策支持下,經(jīng)濟(jì)會繼續(xù)高歌猛進(jìn),房價(jià)也自不言說。

  2018年,相對南京、武漢,鄭州人口密度最大,即便利率較高,只要不高到誅殺剛需,鄭州房價(jià)還將一路堅(jiān)挺。

  鄭州熱門小區(qū)房價(jià)走勢

  天倫水晶城

  橡樹玫瑰城一期

  廣匯PAMA

  正商世紀(jì)港灣

  2018年鄭州哪里買房好

  你想買今年可以入住的新房,那你一定要看好目前的準(zhǔn)現(xiàn)房有哪些?

  比如你受限購政策影響,那就可以考慮南龍湖、滎陽等目前不限購的地區(qū)。再比如你想要個(gè)交通便利房,但是預(yù)算不足夠在市區(qū)中心買,那地鐵2號線南延線的龍湖、港區(qū)都是可以選擇的,只要看準(zhǔn)是自己想要的房子,接下來就是在一個(gè)片區(qū)內(nèi)看哪個(gè)房子是值得買,具升值潛力的了。

  首先,要看該樓盤的地段、交通情況。就鄭州來說,無論是市區(qū)還是偏遠(yuǎn)點(diǎn)的郊區(qū),目前地鐵1號線、2號線沿線的樓盤都是搶手貨,交通情況有保障才是生活、工作的關(guān)鍵。

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  然后還有要看周邊配套,這個(gè)似乎關(guān)系到未來幾年朝夕相處的生活。如果周圍連個(gè)市場都沒有,那可是個(gè)大麻煩,如果半夜腸胃炎,找一個(gè)小時(shí)到不了醫(yī)院找不到診所,這也是個(gè)大問題。

  再就是要看升值潛力,這個(gè)買了說白了就是在投資,你也不想自己住的房子貶值的一塌糊涂。目前鄭州市整體是向東發(fā)展,所以東區(qū)的房子升值潛力不可小覷。

  2018年價(jià)格只是表像,價(jià)值才是真相。發(fā)掘價(jià)格背后的價(jià)值,在降價(jià)的驚雷聲中,有的人或企業(yè)會走向寒冬,有的人或企業(yè)可能會擁抱春天。你的選擇,決定了你未來的十年的命運(yùn)和歸宿。

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有誰在鄭州買房投資或炒樓的?這幾個(gè)月鄭州房價(jià)連續(xù)下降,不知道你們有何感想呢?其實(shí),進(jìn)入2018年以來,不僅僅鄭州房價(jià)...

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2018鄭州房價(jià)走勢最新消息 鄭州房價(jià)降了嗎 鄭州房價(jià)2018預(yù)測

正在糾結(jié)買房或者不買房的,有兩種人。一種人對市場特別不清楚,資金匱乏,一直處于觀望狀態(tài),希望并等待房價(jià)下跌的人...

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2018年鄭州房價(jià)是漲還是跌?鄭州房價(jià)走勢預(yù)測 最新鄭州房價(jià)均價(jià)

在2017年連續(xù)實(shí)施多種調(diào)控措施之后,根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù):1月份,鄭州市新建商品9...

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2018鄭州房價(jià)會不會下跌_2018年鄭州房價(jià)預(yù)測_多少錢一平

金九銀十接近尾聲,在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下,鄭州市場基本穩(wěn)定,最近大家都在討論,2018年的房價(jià)走勢如何,廢話不多說,下...

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別墅買在景區(qū)里 主人每天回家都要先買門票 表示不能接受

有錢能夠買棟屬于自己的別墅是一件令人羨慕的事情,但是卻有一名男子花2000萬買海景別墅,苦惱也隨之而來,因?yàn)槊刻旎?..

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老板租5畝土地建8棟豪華別墅被強(qiáng)拆 3000萬打水漂 違建代價(jià)慘重

5月10日訊 鋪前大橋正在加快建設(shè),通車后將促進(jìn)文昌經(jīng)濟(jì)騰飛。文昌市鋪前風(fēng)情小鎮(zhèn)初露新顏,外地老板馬海鴻看上了風(fēng)5...

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