多方突圍 房企千方百計(jì)調(diào)降負(fù)債率

• 2018年6月26日 FanTianQing來(lái)源：騰訊網(wǎng) 1170 75
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  2018-2023年版房地產(chǎn)資產(chǎn)置換產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來(lái)說(shuō)，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

千方百計(jì)降低資本負(fù)債率，成為多數(shù)房企財(cái)務(wù)工作的重中之重。

降低負(fù)債率

在2018年4月召開的年度股東大會(huì)以及年前召開的年終工作會(huì)議上，陳順和李明所在的公司董事會(huì)和管理層均要求財(cái)務(wù)部門密切關(guān)注負(fù)債率。

記者采訪的上述3家房企的資本負(fù)債率均超過(guò)75%。其中，陳順?biāo)诘姆科蟪^(guò)80%。

“國(guó)資大股東要求，公司今年的重點(diǎn)工作之一就是降低負(fù)債率?！崩蠲魈寡?，這在一定程度上令公司管理層處于兩難抉擇?！敖档拓?fù)債率，就得砍掉一些信貸和發(fā)債，縮減債務(wù)規(guī)模。但公司發(fā)展又需要新的資金支撐，需要新的信貸和發(fā)債來(lái)支撐?！崩蠲鞅硎?，為了達(dá)到股東的相關(guān)要求，公司一段時(shí)間沒有拍地，而是忙于消化既有庫(kù)存項(xiàng)目，或選擇較輕資產(chǎn)的物業(yè)開發(fā)或受限較少的商業(yè)資產(chǎn)開發(fā)。

新借債務(wù)方面，多選擇可以在表外體現(xiàn)的永續(xù)債?！敖衲曜隽艘欢ㄒ?guī)模的永續(xù)債，不算在當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表中，一定程度上緩解了負(fù)債率的繼續(xù)攀升?！崩蠲鹘榻B說(shuō)。

林亮則對(duì)記者表示，永續(xù)債對(duì)房企資質(zhì)要求高，發(fā)行主體需AA+級(jí)以上企業(yè)，“通常不是龍頭企業(yè)或國(guó)資背景房企難以發(fā)行永續(xù)債”。

中誠(chéng)評(píng)級(jí)相關(guān)人士向記者介紹，隨著房企融資渠道的緊縮，評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)也越發(fā)嚴(yán)格?！拔覀円郧坝腥齻€(gè)等級(jí)的指標(biāo)。其中，行業(yè)狀況、企業(yè)整體素質(zhì)、經(jīng)營(yíng)情況、財(cái)務(wù)情況和償債能力是一級(jí)指標(biāo)；償債能力下的短期償債和長(zhǎng)期償債為二級(jí)指標(biāo)；然后關(guān)注EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤(rùn))全部債務(wù)比等三級(jí)指標(biāo)。2018年1月修訂了評(píng)級(jí)辦法，二級(jí)指標(biāo)取消，三級(jí)指標(biāo)則向上提，細(xì)化成二級(jí)指標(biāo)。指標(biāo)體系扁平化，有利于評(píng)級(jí)的準(zhǔn)確性。以往市場(chǎng)好的時(shí)候，更關(guān)注經(jīng)營(yíng)情況，比如土地儲(chǔ)備面積、區(qū)域分布和結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)等，財(cái)務(wù)方面關(guān)注存貨周轉(zhuǎn)情況。但現(xiàn)在更關(guān)注企業(yè)的債務(wù)指標(biāo)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)成為重點(diǎn)?！?/p>

“一般而言，不同房企的融資結(jié)構(gòu)不同，有的開發(fā)貸為主，有的中票為主，有的則信托為主?！蹦迟Y深地產(chǎn)分析人士對(duì)記者表示，在錢越來(lái)越貴，企業(yè)負(fù)債率水平居高不下的背景下，房企受到的影響不盡相同，“比如，以信托為主要融資通道的房企，今年日子可能不好過(guò)”。

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