13天22個省市整治房地產(chǎn)市場 2018年下半年樓市走勢如何？

• 2018年7月11日 GuoMeng來源：證券時報 502 27
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  2018-2024年重樓市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查及供需格局分析預測報告

  隨著國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展，重樓市場發(fā)展面臨巨大機遇和挑戰(zhàn)。在市場競爭方面，重樓企業(yè)數(shù)量越來越多，市場正面臨著供給與需求的不對稱，重樓行業(yè)有進一步洗牌的強烈要求，但是在一些重樓細分市場仍有...

自6月28日住建部等七部委決定在30城聯(lián)合開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動后，多地陸續(xù)采取措施嚴打投機炒房、穩(wěn)定市場秩序。

13天22個省市整治房地產(chǎn)市場，2018年下半年樓市走勢如何？

自6月28日住建部等七部委決定在30城聯(lián)合開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動后，多地陸續(xù)采取措施嚴打投機炒房、穩(wěn)定市場秩序。記者梳理統(tǒng)計，6月28日至7月10日，13天內(nèi)已經(jīng)有長沙、重慶、武漢、上海、杭州、昆明、?？凇⑽麟p版納、三亞、寧波、佛山、廈門、大理、唐山、棗莊、臨汾、寧德、陜西省、福建省、廣東省、河南省、浙江省等22個省市采取行動，其中，長沙、重慶、武漢、上海、杭州、昆明、海口、寧波、佛山、廈門等10個城市在30城名單內(nèi)。

從各地調(diào)控措施的內(nèi)容來看，以遏制投機性購房、整治市場秩序為主。6月28日，在住建部等7部委發(fā)布治理市場亂象專項行動通知當天，30城名單中就有3個城市采取行動：重慶出“組合拳”穩(wěn)控房地產(chǎn)市場;武漢發(fā)布剛需優(yōu)先選房新規(guī);長沙緊急對此前人才落戶購房政策“打補丁”，要求不受購房限制的人才至少博士、正高職稱以上。進入7月，昆明率先出臺限購、預售監(jiān)管、嚴查市場違法違規(guī)行為等調(diào)控政策;上海對企業(yè)購買商品住宅進行進一步限制;武漢實行二手房房源網(wǎng)上掛牌交易，確保房源信息真實透明;寧波市啟動對互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介的全面整治;佛山市將整治房地產(chǎn)市場四類亂象，重點打擊投機炒房;廈門發(fā)文遏制投機炒房，同時將重拳整治市場秩序;大理市發(fā)文堅決防范查處“炒房”行為，嚴厲打擊違規(guī)銷售等突出問題;唐山4部門聯(lián)合開展依法打擊房地產(chǎn)領域違法犯罪行為專項行動;寧德發(fā)文加強中心城區(qū)精準調(diào)控，包括控制新房漲幅、新購房限售3年、住房分類別限購等。另外，福建省出臺《房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管“十不準”行為規(guī)范》;廣東省加強住宅用地市場調(diào)控穩(wěn)定市場預期;陜西省出臺商品房搖號公證細則，發(fā)現(xiàn)弄虛作假可向公安部門報案;河南省再出“重拳”，從四大方面嚴厲打擊商品房銷售違法違規(guī)行為;浙江省首次開展以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專項檢查為切入點的“雙隨機”抽查。

與此同時，多個城市已經(jīng)開展市場亂象專項整治，并對違法違規(guī)行為進行了嚴厲查處。其中，杭州整治樓市亂象，銀保監(jiān)會浙江監(jiān)管局開出了6張罰單;?？陂_展房地產(chǎn)市場專項巡查，13人5年內(nèi)不得在瓊買房，3家房產(chǎn)公司被要求停業(yè)整頓;西雙版納開展市場秩序?qū)ｍ椪危?9家中介機構(gòu)被停業(yè)整頓，210家違規(guī)中介被關停;三亞開展市場專項整治，發(fā)整改通知書6份，關停售樓處4個;長沙7部門聯(lián)合執(zhí)法檢查專項行動，7家開發(fā)商納入“黑名單”，169家中介門店停業(yè)整頓。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年6月，各地樓市調(diào)控持續(xù)，全國超過25個城市發(fā)布調(diào)控政策，累計房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容多達32次，今年上半年累計樓市調(diào)控政策高達192次，相比2017年上半年的116次調(diào)控，增加了65%。7月首周，房地產(chǎn)調(diào)控超過20次，全國年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控累計已經(jīng)超過了210次。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，房地產(chǎn)政策密集發(fā)布的最核心原因，是部分城市房價出現(xiàn)了波動，雖然一二線熱點城市房價依然平穩(wěn)，但是三四線城市房價出現(xiàn)波動?！胺隄q必查是今年上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策歷史最密集的最主要原因，房地產(chǎn)調(diào)控的方向不變，平穩(wěn)依然是趨勢?！彼f。

張大偉認為，今年上半年，全國超過80個縣級以上城市發(fā)布了各類型的調(diào)控政策，不僅僅局限在2017年就有的限購、限售、約束信貸等政策加碼，相比2017年全面升級市場監(jiān)管，并在6月底開始一輪歷史最嚴格的30城市監(jiān)管。他預計，今年下半年，樓市調(diào)控力度將全面超過上半年，調(diào)控升級內(nèi)容將不斷出現(xiàn)，住建部等多部門開始的政策監(jiān)管將是下半年市場的主要特征，市場將在政策推動下逐漸平穩(wěn)。

政策依然從緊市場或迎拐點

上半年，樓市調(diào)控的邊際效應在逐漸遞減，并且已經(jīng)出現(xiàn)了一些新的問題，也引起了市場對于限價等行政調(diào)控政策是否該退出的爭論，下半年的政策走向備受關注。

“下半年政策依然從緊，還會有些城市陸續(xù)出臺抑制房價的政策，包括弱二線和三四線城市，也包括一些原來樓市沒真正降溫的熱門二線城市甚至一線城市，如深圳、廣州也有可能出臺小的補丁政策。”

楊紅旭對記者表示，這些補丁政策包括企業(yè)購房納入到限購范疇內(nèi)，離婚一年或兩年內(nèi)限制購房。另外，某些熱門城市引進大量大學生和人才，估計會學習成都和長沙，對于新入戶者設定門檻，達到一定人才級別才能落戶，否則需要繳社保一年或兩年才能買房。

楊紅旭還認為，住建部等七部委對房地產(chǎn)市場亂象專項整治，會要求地方政府出執(zhí)行細則，有些地方政府可能會重申和強調(diào)既有政策，有些地方政府可能會加一些內(nèi)容，如已經(jīng)提前出臺政策的長沙，在限購方面增加“堵漏”措施，而重慶基本是重申強調(diào)為主。

他預計，接下來名單中的30個城市多數(shù)會出臺細則，上海、北京等降溫比較明顯的城市也可能不出細則，而那些沒在30城名單內(nèi)的城市，如果市場過熱也會出新政。預計下半年陸續(xù)會有幾十個城市出臺新政或文件重申強調(diào)，市場降溫壓力就會增加。

在許小樂看來，短期的管制型調(diào)控退出需滿足三個條件，即市場已經(jīng)基本穩(wěn)定、居民購房杠桿得到有效控制、長效機制能夠有效銜接。

而目前這幾個條件尚不能夠充分滿足，因此，下半年政策將維持偏緊態(tài)勢，熱點城市的行政管控仍將保持，可能的政策選項包括嚴格控制信貸進入房地產(chǎn)，嚴格限定居民過度加杠桿;更多城市可能跟進禁止企業(yè)購房的補漏洞;人才引進政策與購房資質(zhì)脫鉤，如要求交一定年限的社保;限價政策可能逐步退出。

對于下半年的市場預期，許小樂認為，從資金流的角度看，支撐短期市場的因素都在走弱，包括居民端房貸利率維持上行態(tài)勢，企業(yè)端融資繼續(xù)受到抑制，棚改貨幣化高位放緩，人才引進政策和學區(qū)房政策的刺激效用衰減。

“從成都、天津等城市的經(jīng)驗看，人才引進政策造成的市場需求釋放是短期的，政策的效果邊際減弱，天津最明顯，在‘海河英才計劃’發(fā)布當周，天津鏈家二手房成交量環(huán)比大幅增加283%，此后則逐周下滑，且已回復到人才政策發(fā)布前水平?！彼f，因此，下半年二手房市場下行壓力略大于上行動力，總體二手房市場趨穩(wěn)或略向下。

“今年下半年市場將迎來真正拐點，一方面，全國新房市場銷售增速將由正增長轉(zhuǎn)為負增長，另外，這些熱門城市經(jīng)過這次市場秩序整頓后，也包含棚改資金面收緊，下半年會出現(xiàn)真正的市場拐點。”楊紅旭對記者說。

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