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廣州“后十一”樓市 將唱“冷落清秋節(jié)”?土地拍賣市場清冷

  • 2018年10月13日 YaoEnHua來源:樓盤網(wǎng) 354 16
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這個(gè)國慶假期,廣州樓市表現(xiàn)平平。而本周三舉行的六幅土地網(wǎng)上競價(jià)也延續(xù)了這種清冷,位于南沙、白云和黃埔區(qū)廣州開發(fā)區(qū)內(nèi)的四幅地均以底價(jià)成交,其余兩幅之前被視為大熱的地塊也沒有熱起來,最終在18分鐘內(nèi)結(jié)束了六幅土地的全部叫價(jià),是近年來廣州土地拍賣最迅速的一次

優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品暫時(shí)未見降價(jià)

這個(gè)國慶假期,廣州樓市表現(xiàn)平平。而本周三舉行的六幅土地網(wǎng)上競價(jià)也延續(xù)了這種清冷,位于南沙、白云和黃埔區(qū)廣州開發(fā)區(qū)內(nèi)的四幅地均以底價(jià)成交,其余兩幅之前被視為大熱的地塊也沒有熱起來,最終在18分鐘內(nèi)結(jié)束了六幅土地的全部叫價(jià),是近年來廣州土地拍賣最迅速的一次。

地產(chǎn)專家預(yù)測,這種清冷的市場行情很可能將延續(xù)到今年年底,不過,期待廣州樓價(jià)大跌以抄底,卻也很可能僅是個(gè)夢想。

土地拍賣市場清冷

在本次推出的六幅土地當(dāng)中,白云區(qū)兩幅地都屬于租賃用地,在地塊上建成的項(xiàng)目不可以出售,在現(xiàn)金為王的當(dāng)下加大了風(fēng)險(xiǎn)。

黃埔區(qū)廣州開發(fā)區(qū)YH-A3-7地塊雖然條件不錯(cuò),但競拍者需要具備城市軌道交通經(jīng)營范圍,需配合長嶺居有軌電車1號(hào)線施工,本來就只有少數(shù)企業(yè)能滿足這一條件。

南沙區(qū)橫瀝鎮(zhèn)靈山島尖2018-NJY-8地塊和今年年初越秀地產(chǎn)在同一板塊拿下的另一地塊并無太大差異,然而最終的成交地價(jià)差別卻非常大。今年年初的成交地價(jià)約1.72萬元/平方米,本周的成交地價(jià)約1.26萬元/平方米,價(jià)差接近40%。

至于增城中新鎮(zhèn)中新村A18048地塊的遇冷,幾乎可以說完全沒有征兆。該地塊距離在建的地鐵21號(hào)線中新站約1公里,鄰近中新鎮(zhèn)中心,整體配套齊全,加上地塊規(guī)模不大,起拍總價(jià)5億元出頭,是大多數(shù)房企所能承受的總價(jià),而且有關(guān)部門對房企的競價(jià)資質(zhì)沒有太多要求,因此該地塊之前被不少行家所看好,但最終只有兩家房企叫價(jià),成交地價(jià)僅1.2萬元/平方米出頭。

唯一稍微有點(diǎn)熱度的是黃埔區(qū)長嶺居CPPQ-A1-3地塊,當(dāng)然,這一熱度也僅是相對而言,12輪競價(jià)、18分鐘便完成了最后一輪競價(jià),的確很難和今年6月歷經(jīng)幾十輪叫價(jià)、耗上幾個(gè)小時(shí)的土地拍賣相提并論。

扎堆推貨現(xiàn)象減少

土地市場的清冷,其實(shí)和近期廣州樓市的表現(xiàn)息息相關(guān)。暑假期間廣州樓市的表現(xiàn)固然乏善可陳,原本一年中最大的銷售旺季——國慶黃金周也沒有太多亮點(diǎn)。

根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測,今年國慶假期廣州十一區(qū)共有17個(gè)樓盤推貨,樓盤數(shù)比今年“五一”的21盤少,也比去年同期的22盤少。主力供應(yīng)區(qū)域?yàn)槟仙?5盤)、荔灣(3盤)和增城(3盤)。

廣州一手住宅加推維持在1900套左右,與去年同期相比下跌了10%,各項(xiàng)目推新的宣傳力度有所減弱,以往扎堆推貨的現(xiàn)象并不明顯。不少樓盤降低了對黃金周的依賴,為假期讓步。17個(gè)有推新動(dòng)作的樓盤當(dāng)中,選擇9月28日到30日推貨的樓盤數(shù)有9個(gè)、1164套單位,與去年一樣超過半數(shù);選擇國慶當(dāng)天推貨的項(xiàng)目有8個(gè)。

資金緊缺仍將持續(xù)

連續(xù)幾個(gè)月銷售清冷,開發(fā)商手里“余糧”不多。廣東省房協(xié)理事趙卓文認(rèn)為,本周土地市場遇冷在意料之中,“開發(fā)商手頭資金偏緊,即使像萬科這種相對穩(wěn)健的房地產(chǎn)企業(yè),也覺得資金緊張”。

這一說法得到了某上市房企高管黃先生的認(rèn)同。“今年七八月,我們手頭一個(gè)項(xiàng)目要融資,明顯感覺比以前難了很多?!?/p>

最近央行降準(zhǔn),會(huì)否讓開發(fā)商手頭的資金松動(dòng)些?黃先生認(rèn)為,央行降準(zhǔn)并非針對房地產(chǎn)市場,雖然對整體市場的貨幣供應(yīng)量會(huì)有幫助,但其中有多少能流入樓市卻是一個(gè)未知數(shù)。“房地產(chǎn)市場好的時(shí)候,錢拐著彎都要進(jìn)來,但是如果大家對房地產(chǎn)市場的看法發(fā)生改變了呢?”

趙卓文同樣認(rèn)為,對于近期樓市和土地市場遇冷,最關(guān)鍵的因素是開發(fā)商對未來的市場預(yù)期發(fā)生了改變,“現(xiàn)在拿到的地最快也要2019年甚至2020年才能進(jìn)入市場,未來的市場會(huì)發(fā)生什么變化?誰都不好說”。

趙卓文同時(shí)表示,現(xiàn)在不少土地雖然是底價(jià)成交,不過如今的底價(jià)比前兩年的底價(jià)已經(jīng)高了不少,在部分開發(fā)商眼中,即使是底價(jià),可能也是接近歷史新高的價(jià)格?!巴5谒募径仁钦频馗叻澹苋〉貌诲e(cuò)的經(jīng)濟(jì)效益,今年情況卻不同,開發(fā)商手頭資金普遍偏緊,到年底不但沒有改觀可能還會(huì)加劇,緩一緩?fù)频乜赡苁莻€(gè)不錯(cuò)的辦法。”

真降硬扛分化加劇

那么,未來三個(gè)月,是否消費(fèi)者撿筍貨的好時(shí)機(jī)?

羊城晚報(bào)記者在市場看到,國慶假期雖然有一些真優(yōu)惠的產(chǎn)品,但優(yōu)惠幅度并不大。比如黃埔區(qū)中新知識(shí)城某項(xiàng)目的特價(jià)單位,單價(jià)不到2萬元,比原來的均價(jià)便宜了3000元/平方米左右,但這批單位鄰近馬路、樓層低,真正的優(yōu)惠幅度在1000元/平方米以內(nèi)。至于樓盤內(nèi)的一線望湖單位,單價(jià)穩(wěn)穩(wěn)站在4萬元以上?!凹词菇祪r(jià),也不會(huì)拿好單位出來。”該樓盤的相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

而一批原計(jì)劃在國慶期間亮相的樓盤卻失約黃金周。廣州中原研究發(fā)展部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,這些樓盤中有不少是中心區(qū)高價(jià)地項(xiàng)目,由于近期市場清冷,多個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目將開盤計(jì)劃推遲到10月底甚至年底,國慶期間只作宣傳。從今年“五一”、“十一”的推貨變化來看,房企、消費(fèi)者對于樓市“黃金周”的態(tài)度正在發(fā)生改變,9月直至年底均屬于樓市推貨的集中期,“戰(zhàn)線”將會(huì)比以往拉得更長。

純投資者建議離場

“今年年底,廣州樓市還是以平穩(wěn)為主,畢竟購買力還在,不太可能出現(xiàn)樓價(jià)大跌的行情。但由于市場觀望氛圍濃厚,成交量或?qū)⒗^續(xù)走低,開發(fā)商還會(huì)拿出更多單位來做特價(jià)?!壁w卓文認(rèn)為。

黃先生則認(rèn)為:“如今的樓市買好像不行,不買好像也不行。通貨膨脹持續(xù)存在,如果手頭有資金,又有一定自住需求的消費(fèi)者,不妨多看看,這可能比把錢放在銀行里好。至于純投資者則可以離場了,不要借高杠桿的貸款在樓市里浪,因?yàn)榻酉聛矸康禺a(chǎn)的投資回報(bào)率可能跟不上你融資的成本?!?/p>

對于國慶后的市場,廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為,意向買家群體依然龐大,關(guān)鍵要通過更接地氣的價(jià)格刺激買家入市,房企仍將采取“小批量特價(jià)房”等優(yōu)惠方式刺激成交,或通過二手渠道帶客以增加項(xiàng)目人氣,自住買家不宜過分觀望而錯(cuò)過入市時(shí)機(jī)。


延伸閱讀

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