廣州“后十一”樓市 將唱“冷落清秋節(jié)”？土地拍賣市場清冷

• 2018年10月13日 YaoEnHua來源：樓盤網(wǎng) 354 16
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  金融監(jiān)管趨嚴(yán)，融資環(huán)境寬中帶緊，裝修設(shè)計(jì)服務(wù)企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)有效投資？

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

這個(gè)國慶假期，廣州樓市表現(xiàn)平平。而本周三舉行的六幅土地網(wǎng)上競價(jià)也延續(xù)了這種清冷，位于南沙、白云和黃埔區(qū)廣州開發(fā)區(qū)內(nèi)的四幅地均以底價(jià)成交，其余兩幅之前被視為大熱的地塊也沒有熱起來，最終在18分鐘內(nèi)結(jié)束了六幅土地的全部叫價(jià)，是近年來廣州土地拍賣最迅速的一次

優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品暫時(shí)未見降價(jià)

這個(gè)國慶假期，廣州樓市表現(xiàn)平平。而本周三舉行的六幅土地網(wǎng)上競價(jià)也延續(xù)了這種清冷，位于南沙、白云和黃埔區(qū)廣州開發(fā)區(qū)內(nèi)的四幅地均以底價(jià)成交，其余兩幅之前被視為大熱的地塊也沒有熱起來，最終在18分鐘內(nèi)結(jié)束了六幅土地的全部叫價(jià)，是近年來廣州土地拍賣最迅速的一次。

地產(chǎn)專家預(yù)測，這種清冷的市場行情很可能將延續(xù)到今年年底，不過，期待廣州樓價(jià)大跌以抄底，卻也很可能僅是個(gè)夢想。

土地拍賣市場清冷

在本次推出的六幅土地當(dāng)中，白云區(qū)兩幅地都屬于租賃用地，在地塊上建成的項(xiàng)目不可以出售，在現(xiàn)金為王的當(dāng)下加大了風(fēng)險(xiǎn)。

黃埔區(qū)廣州開發(fā)區(qū)YH-A3-7地塊雖然條件不錯(cuò)，但競拍者需要具備城市軌道交通經(jīng)營范圍，需配合長嶺居有軌電車1號(hào)線施工，本來就只有少數(shù)企業(yè)能滿足這一條件。

南沙區(qū)橫瀝鎮(zhèn)靈山島尖2018-NJY-8地塊和今年年初越秀地產(chǎn)在同一板塊拿下的另一地塊并無太大差異，然而最終的成交地價(jià)差別卻非常大。今年年初的成交地價(jià)約1.72萬元/平方米，本周的成交地價(jià)約1.26萬元/平方米，價(jià)差接近40%。

至于增城中新鎮(zhèn)中新村A18048地塊的遇冷，幾乎可以說完全沒有征兆。該地塊距離在建的地鐵21號(hào)線中新站約1公里，鄰近中新鎮(zhèn)中心，整體配套齊全，加上地塊規(guī)模不大，起拍總價(jià)5億元出頭，是大多數(shù)房企所能承受的總價(jià)，而且有關(guān)部門對房企的競價(jià)資質(zhì)沒有太多要求，因此該地塊之前被不少行家所看好，但最終只有兩家房企叫價(jià)，成交地價(jià)僅1.2萬元/平方米出頭。

唯一稍微有點(diǎn)熱度的是黃埔區(qū)長嶺居CPPQ-A1-3地塊，當(dāng)然，這一熱度也僅是相對而言，12輪競價(jià)、18分鐘便完成了最后一輪競價(jià)，的確很難和今年6月歷經(jīng)幾十輪叫價(jià)、耗上幾個(gè)小時(shí)的土地拍賣相提并論。

扎堆推貨現(xiàn)象減少

土地市場的清冷，其實(shí)和近期廣州樓市的表現(xiàn)息息相關(guān)。暑假期間廣州樓市的表現(xiàn)固然乏善可陳，原本一年中最大的銷售旺季——國慶黃金周也沒有太多亮點(diǎn)。

根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測，今年國慶假期廣州十一區(qū)共有17個(gè)樓盤推貨，樓盤數(shù)比今年“五一”的21盤少，也比去年同期的22盤少。主力供應(yīng)區(qū)域?yàn)槟仙?5盤)、荔灣(3盤)和增城(3盤)。

廣州一手住宅加推維持在1900套左右，與去年同期相比下跌了10%，各項(xiàng)目推新的宣傳力度有所減弱，以往扎堆推貨的現(xiàn)象并不明顯。不少樓盤降低了對黃金周的依賴，為假期讓步。17個(gè)有推新動(dòng)作的樓盤當(dāng)中，選擇9月28日到30日推貨的樓盤數(shù)有9個(gè)、1164套單位，與去年一樣超過半數(shù);選擇國慶當(dāng)天推貨的項(xiàng)目有8個(gè)。

資金緊缺仍將持續(xù)

連續(xù)幾個(gè)月銷售清冷，開發(fā)商手里“余糧”不多。廣東省房協(xié)理事趙卓文認(rèn)為，本周土地市場遇冷在意料之中，“開發(fā)商手頭資金偏緊，即使像萬科這種相對穩(wěn)健的房地產(chǎn)企業(yè)，也覺得資金緊張”。

這一說法得到了某上市房企高管黃先生的認(rèn)同。“今年七八月，我們手頭一個(gè)項(xiàng)目要融資，明顯感覺比以前難了很多?！?/p>

最近央行降準(zhǔn)，會(huì)否讓開發(fā)商手頭的資金松動(dòng)些?黃先生認(rèn)為，央行降準(zhǔn)并非針對房地產(chǎn)市場，雖然對整體市場的貨幣供應(yīng)量會(huì)有幫助，但其中有多少能流入樓市卻是一個(gè)未知數(shù)。“房地產(chǎn)市場好的時(shí)候，錢拐著彎都要進(jìn)來，但是如果大家對房地產(chǎn)市場的看法發(fā)生改變了呢?”

趙卓文同樣認(rèn)為，對于近期樓市和土地市場遇冷，最關(guān)鍵的因素是開發(fā)商對未來的市場預(yù)期發(fā)生了改變，“現(xiàn)在拿到的地最快也要2019年甚至2020年才能進(jìn)入市場，未來的市場會(huì)發(fā)生什么變化?誰都不好說”。

趙卓文同時(shí)表示，現(xiàn)在不少土地雖然是底價(jià)成交，不過如今的底價(jià)比前兩年的底價(jià)已經(jīng)高了不少，在部分開發(fā)商眼中，即使是底價(jià)，可能也是接近歷史新高的價(jià)格?！巴５谒募径仁钦频馗叻澹苋〉貌诲e(cuò)的經(jīng)濟(jì)效益，今年情況卻不同，開發(fā)商手頭資金普遍偏緊，到年底不但沒有改觀可能還會(huì)加劇，緩一緩?fù)频乜赡苁莻€(gè)不錯(cuò)的辦法。”

真降硬扛分化加劇

那么，未來三個(gè)月，是否消費(fèi)者撿筍貨的好時(shí)機(jī)?

羊城晚報(bào)記者在市場看到，國慶假期雖然有一些真優(yōu)惠的產(chǎn)品，但優(yōu)惠幅度并不大。比如黃埔區(qū)中新知識(shí)城某項(xiàng)目的特價(jià)單位，單價(jià)不到2萬元，比原來的均價(jià)便宜了3000元/平方米左右，但這批單位鄰近馬路、樓層低，真正的優(yōu)惠幅度在1000元/平方米以內(nèi)。至于樓盤內(nèi)的一線望湖單位，單價(jià)穩(wěn)穩(wěn)站在4萬元以上?！凹词菇祪r(jià)，也不會(huì)拿好單位出來。”該樓盤的相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

而一批原計(jì)劃在國慶期間亮相的樓盤卻失約黃金周。廣州中原研究發(fā)展部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這些樓盤中有不少是中心區(qū)高價(jià)地項(xiàng)目，由于近期市場清冷，多個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目將開盤計(jì)劃推遲到10月底甚至年底，國慶期間只作宣傳。從今年“五一”、“十一”的推貨變化來看，房企、消費(fèi)者對于樓市“黃金周”的態(tài)度正在發(fā)生改變，9月直至年底均屬于樓市推貨的集中期，“戰(zhàn)線”將會(huì)比以往拉得更長。

純投資者建議離場

“今年年底，廣州樓市還是以平穩(wěn)為主，畢竟購買力還在，不太可能出現(xiàn)樓價(jià)大跌的行情。但由于市場觀望氛圍濃厚，成交量或?qū)⒗^續(xù)走低，開發(fā)商還會(huì)拿出更多單位來做特價(jià)?！壁w卓文認(rèn)為。

黃先生則認(rèn)為：“如今的樓市買好像不行，不買好像也不行。通貨膨脹持續(xù)存在，如果手頭有資金，又有一定自住需求的消費(fèi)者，不妨多看看，這可能比把錢放在銀行里好。至于純投資者則可以離場了，不要借高杠桿的貸款在樓市里浪，因?yàn)榻酉聛矸康禺a(chǎn)的投資回報(bào)率可能跟不上你融資的成本?！?/p>

對于國慶后的市場，廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，意向買家群體依然龐大，關(guān)鍵要通過更接地氣的價(jià)格刺激買家入市，房企仍將采取“小批量特價(jià)房”等優(yōu)惠方式刺激成交，或通過二手渠道帶客以增加項(xiàng)目人氣，自住買家不宜過分觀望而錯(cuò)過入市時(shí)機(jī)。

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