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北京限競房網(wǎng)簽率不足15% 亦莊8個限競房集中上市

  • 2018年10月25日 FanTianQing來源:騰訊網(wǎng)、新浪網(wǎng) 343 15
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北京限競房網(wǎng)簽率不足15%,亦莊8個限競房集中上市。

據(jù)北京青年報報道,10月19日,北京以近80億元出讓了三宗限競房用地,其中除了房山青龍湖地塊底價成交外,其余兩宗位于亦莊的限競房用地,都出人意料地引發(fā)了激烈的競價。其中經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)X89R1地塊吸引了4家競買主體參與現(xiàn)場競價,經(jīng)過55輪的競價,最終金隅以33.2億元,溢價率24.34%將其收入囊中,成交樓面價34836.26元/平方米。同區(qū)位的X89R2地塊,也經(jīng)過了25輪競價,最終被金茂+中鐵建+路勁聯(lián)合體以37億元攬入囊中,溢價率17.46%,成交樓面價32937.64元/平方米。

憑借土地市場的火熱,亦莊已經(jīng)成為北京樓市未來供應(yīng)的主要集中地。數(shù)據(jù)顯示,目前亦莊區(qū)域已經(jīng)確定案名,在售和即將開售的限競房項目就有6個,再加上新成交的這兩宗河西區(qū)的限競房用地,未來區(qū)域的限競房供應(yīng)總量在萬套左右。而這些項目又都有一些共同點:售價相差不大,戶型都受到政策限制,又都是品牌房企開發(fā),同質(zhì)化本已十分嚴(yán)重,再加上大體量的供應(yīng),無疑會讓區(qū)域的開發(fā)商們展開近身肉搏。在同一命題下,開發(fā)商將會如何破局,購房人用腳投票的結(jié)果如何,成為年內(nèi)樓市的一大焦點。

普通商品房、限競房、共有產(chǎn)權(quán)房集中入市

目前北京限競房最集中的區(qū)域就數(shù)南城的大興了,近幾年“南城計劃”和首都第二機場的政策利好讓大興區(qū)域的前景備受期待,而作為大興的重要板塊,亦莊板塊更是聚集了多個限競房新房項目。數(shù)據(jù)顯示,截至10月19日,大興區(qū)共有限競房項目13個, 其中6個位于大亦莊區(qū)域,包括首開熙悅林語、首創(chuàng)禧瑞天著、瀛海府、和悅?cè)A錦、萬和斐麗和即將入市的金麟府。

有趣的是,這些限競房項目售價相差不大,都在5.2萬元左右,所售戶型也都差不多。在10月19日最新成交的兩宗限競房用地同樣位于亦莊板塊,售價也控制在5.2萬元。一時間亦莊聚集了8個可售的限競房,供應(yīng)近萬套,這必然導(dǎo)致了相互的競爭關(guān)系。

一位亦莊限競房的潛在買家告訴記者,隨著可售限競房的增多,新盤開發(fā)商的態(tài)度也有點不一樣了。以前開發(fā)商都是奇貨可居,開個盤不是推三阻四,就是神秘兮兮的。今年可好,入市前先提早曝光戶型,供君選擇。預(yù)售證還沒批?也沒關(guān)系,可以先排個卡,開盤前一定提早通知。

根據(jù)機構(gòu)提供的數(shù)據(jù),北青報記者盤點了下8個限競房項目,全部位于五環(huán)至六環(huán)間。而且限價均在5.2萬元左右,項目間的價格差僅在百元左右。戶型方面,亦莊板塊的幾個限競房均瞄準(zhǔn)了改善人群,除了少數(shù)一居室和兩居室外,多數(shù)供應(yīng)的房源都是三居四居,面積段從56平方米一直到138平方米不等。

要知道亦莊區(qū)域的樓市供應(yīng)還不僅僅是限競房,還有在售的普通商品房和共有產(chǎn)權(quán)房。臨近南海子公園的亦莊金茂悅是亦莊區(qū)域的老項目了,連續(xù)多年成為區(qū)域銷冠,如今項目在售為亦莊金茂府部分,主打高端千萬級的科技別墅。另外,低總價的共有產(chǎn)權(quán)房已有三處落子亦莊,其中去年22.2億元成交的河西區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房用地,是亦莊單價最高的共有產(chǎn)權(quán)房,銷售價格為3萬元/平方米(含全裝修費用),將提供千套左右的房源。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,亦莊的供應(yīng)未來將覆蓋高、中、低三個價位,其中供應(yīng)量最大、競爭最激烈的就是中等價位的限競房了。

北京限競房去化不達(dá)預(yù)期

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至目前,北京樓市已經(jīng)入市25個項目,合計29期15628套限競房,但網(wǎng)簽量只有2292套,簽約比例為14.7%,簽約均價為每平米49962元。即使計算預(yù)定未網(wǎng)簽的合計比例也僅約為30%,預(yù)計后續(xù)還將有1萬-2萬套限競房將在2018年四季度入市。

今年“銀十”以來,北京已經(jīng)取得預(yù)售證的住宅項目多達(dá)14個,總計7374套住宅,其中限競房達(dá)到了4439套,占比高達(dá)60.2%。

所謂限競房,是指以“限房價、競地價”的方式供應(yīng)土地,并開發(fā)的商品房項目。從今年6月開始,北京的限競房項目大規(guī)模入市,并對新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)帶來較大沖擊。

有業(yè)內(nèi)人士稱,看似原本應(yīng)該不愁銷售的限競房,市場預(yù)期卻出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變。限競房密集供應(yīng)的情況下,開發(fā)商如今的營銷壓力非常大。據(jù)統(tǒng)計顯示,目前限競房市場整體開盤去化率在四成上下。有消息稱,個別開發(fā)商已經(jīng)暗中降低限競房房價,但市場似乎并不買賬。整體看來,如此低的去化速度,令市場各方都始料未及。

值得一提的是,不僅限競房交易量不達(dá)預(yù)期。記者注意到,在上述14個入市項目中,包括一批售價在9萬元/平方米以上的豪宅項目。而據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2018年以來,單價“10萬元+”住宅產(chǎn)權(quán)的豪宅項目網(wǎng)簽只有67套,預(yù)計全年只有90套左右,暴跌76.6%。

鑒于此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,今年整體市場的低迷下行以及融資渠道收緊的資本環(huán)境,讓不少開發(fā)商都面臨資金鏈緊張、全年銷售業(yè)績難達(dá)預(yù)期的問題。在這樣的背景下,頂豪項目們也開始放下身段,向現(xiàn)實妥協(xié),不再死磕“理想定價”。

重要的是,不再死磕價格的房企,能“降價跑量”就趕緊“降價跑量”的房企,已經(jīng)在全國范圍內(nèi)擴展。

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