2018廈門樓市最新分析：降溫明顯，客戶觀望情緒濃

• 2018年10月26日 chinairnwz來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 460 24
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  戶外用品供需格局迎變局，如何對(duì)需求擴(kuò)大的領(lǐng)域增加市場(chǎng)十分重要！

  戶外裝備指的是參加各種探險(xiǎn)旅游及戶外活動(dòng)時(shí)需要配置的一些設(shè)備。這些裝備包括：帳篷、背包、睡袋、防潮墊或氣墊、登山繩、巖石釘、 安全帶、上升器、下降器、大小鐵鎖、繩套、冰鎬、巖石錘、...

　　調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)急劇降溫，量?jī)r(jià)齊跌。自2017年3月廈門市房地產(chǎn)政策進(jìn)一步收緊后，市場(chǎng)成交量即遭重創(chuàng)，2018年1-8月商品住宅累計(jì)銷售面積僅為116.97萬(wàn)平米，同比下降31.59%，僅為2016年市場(chǎng)高峰期同期交易量的44%，新建住宅價(jià)格基本橫盤;而對(duì)于市場(chǎng)變化更為敏感的二手房，成交價(jià)格連續(xù)8個(gè)月同比負(fù)增長(zhǎng)。我們預(yù)計(jì)短期內(nèi)政策寬松的可能性不大，廈門市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)“磨底”。

　　土地市場(chǎng)逐步回歸理性，高價(jià)土地明顯承壓。2018年至今住宅類土地出讓均價(jià)22875元/平米，較2016年下降了約4000元/平，溢價(jià)率方面今年普遍不超15%，與16年動(dòng)輒100%以上的溢價(jià)率相比，廈門市土拍市場(chǎng)已明顯降溫。近三年每年住宅類土地出讓建面均在150萬(wàn)平米以上，伴隨著土拍市場(chǎng)回歸理性，16、17年的高價(jià)土地將面臨巨大的推盤、去化壓力。

　　高價(jià)項(xiàng)目去化情況大多不佳，客戶觀望情緒濃重。由于政府對(duì)項(xiàng)目限價(jià)嚴(yán)重且市場(chǎng)成交量不佳，開(kāi)發(fā)商推盤節(jié)奏大多有所放緩，目前已推盤的高價(jià)項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)可度均一般，特別是部分項(xiàng)目需遵守70/90政策，導(dǎo)致出現(xiàn)面積段剛需、總價(jià)遠(yuǎn)超剛需客戶承受力的產(chǎn)品，部分項(xiàng)目即使虧本出售去化也較差;同時(shí)由于廈門2017年起土拍條件大多有“套型計(jì)容建筑面積144平米以下的住宅套型，不得設(shè)計(jì)為躍層戶型”，未來(lái)低總價(jià)的改善型產(chǎn)品將會(huì)愈發(fā)稀缺，而高層剛需產(chǎn)品則會(huì)供大于求。

　　廈門作為本輪上漲較快的二線城市，自調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)后，隨著政策影響的滯后體現(xiàn)，18年市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)明顯的降溫，調(diào)控政策效果顯著。從全國(guó)行業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看，調(diào)控政策的影響已經(jīng)顯現(xiàn)，我們認(rèn)為市場(chǎng)降溫的趨勢(shì)將會(huì)持續(xù)。

　　重點(diǎn)推薦業(yè)績(jī)確定性強(qiáng)、資源卓越的行業(yè)龍頭股：萬(wàn)科A、華僑城A、華夏幸福、新城控股、保利地產(chǎn)和招商蛇口。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)政策超預(yù)期收緊;大量項(xiàng)目集中入市導(dǎo)致供大于求。

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