農村宅基地可以轉讓嗎？轉讓宅基地使用權應具備哪些條件？

• 2018年11月9日 WuYaNan來源：法律快車網(wǎng) 242 8
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宅基地是農村的農戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準備建房用的規(guī)劃地三種類型。宅基地的所有權屬于農村集體經(jīng)濟組織。

1、是否辦理過戶登記不影響買賣合同效力。

有觀點認為農村宅基地、房屋買賣合同違反了法律關于此類合同在訂立前后應當辦理申請、審查、批準和登記手續(xù)的規(guī)定，因此應當認定房屋買賣合同無效。其理由是，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定，房地產(chǎn)轉讓應辦理變更登記;根據(jù)《土地管理法實施條例》第六條和《土地登記規(guī)則》第二十五條的規(guī)定，土地使用權的變更自登記之日起生效，不辦理變更登記的不具有法律效力。

應當指出，宅基地使用權和房屋所有權是否經(jīng)過戶登記并不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理過戶登記不影響買賣合同的效力，只要買賣合同符合合同的有效要件，合同即為有效。根據(jù)我國《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效，法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！?/p>

首先，依據(jù)該規(guī)定需要辦理批準、登記等手續(xù)后生效的合同，必須要有法律或者行政法上的依據(jù)，因此《土地登記規(guī)則》并不能作為認定合同須依法登記后生效的依 據(jù)。其次，《城市房地產(chǎn)管理法》調整的是城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權，其不應適用于農村宅基地使用權;再次，《土地管理法實 施條例》雖可適用，但相關條文規(guī)定的是土地使用權自登記之日起生效，因而規(guī)范的是物權行為，而非規(guī)范屬于債權行為的買賣合同。最后，從登記設立的目的考 察，登記作為不動產(chǎn)物權變動的公示方式，就宅基地房屋買賣行為而言，登記的只能是宅基地使用權和房屋所有權的變動，而非房屋買賣合同本身。從登記的性質而 言，登記是生效房屋買賣合同的履行內容之一，如果認為房屋買賣合同自登記之日起生效，則混淆了物權行為和債權行為的生效要件。進行過戶登記是生效房屋買賣 合同當事人的義務之一，而不是合同有效的要件。

2、主體條件和“一戶一宅”標準不影響買賣合同效力

合 同的效力的判斷應以法律規(guī)定的合同有效要件為標準。可能導致農村宅基地房屋買賣合同無效的理由是其違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，此外即使合同的訂立 違背了其他部門頒布的規(guī)范性文件的強制性規(guī)定，也不能據(jù)此認定合同無效。雖然《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》規(guī)定“農村房屋不得向城市居民出售?！钡浒l(fā)文機關是國務院辦公廳，并非行政法規(guī)，不能作為判斷合同效力的依據(jù);而《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅 基地的，不予批準?！辈⑽唇罐r村宅基地上房屋的出售和出租。至于第六十三條規(guī)定：“農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設?！? 其立法目的是為限制農村集體土地用于非農業(yè)建設，而農村宅基地上的房屋即使出售也未改變宅基地的性質，其仍屬于農村建設用地的性質。故農村宅基地房屋買賣 合同并不存在法定的無效事由，因此如果違反了受讓主體的身份條件和“一戶一宅”的標準，買賣合同仍應認定有效，如果取得了有關組織或部門批準并辦理了過戶 登記手續(xù)的，應繼續(xù)履行;經(jīng)過有關組織或部門批準但未辦理過戶登記手續(xù)的，可責令補辦;未經(jīng)批準而無法辦理過戶登記手續(xù)的，屬于合同無法履行，如出賣方要 求解除合同返還房屋的，應當支持其主張，判決返還房屋。由此造成買受方損失的，買受方可要求出賣方賠償損失。

三、出租農村房屋、宅基地行為的效力認定

農民將經(jīng)依法批準修建的房屋出租的，如其宅基地使用權與建設報批時的手續(xù)齊全，可認定合同有效。農村居民僅出租住房，因不涉及宅基地使用權主體變更，故不受承租人身份條件和“一戶一宅”原則的限定。

轉讓宅基地使用權需具備的條件：

依據(jù)《土地管理法》第62條、《物權法》第155條及有關政策，有條件的允許宅基地使用權轉讓不為法律所禁止。需具備的條件有：(一)轉讓人擁 有二處以上的宅基地;(二)轉讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟組織內部的成員;(三)受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件;(四)轉讓行為征 得集體經(jīng)濟組織同意。強調一點，以上條件應同時具備。

轉讓宅基地的立法背景：

由于涉及全國9億農民“安身立命”及攸關社會和諧穩(wěn)定，國家政策和立法一直從嚴控制宅基地轉讓?！段餀喾ā分杏嘘P宅基地使用權的規(guī)定有四條，其它規(guī)定散見于《土地管理法》、《擔保法》等法律中。應注意，《物權法》規(guī)定的宅基地使用權特指農村宅基地使用權。

宅基地使用權的概念：

宅基地使用權是農民因建造自有房屋而對集體所有的土地享有占有、使用的權利。特點有：(一)宅基地的所有權歸村集體或者村集體經(jīng)濟組織。(二)宅基地使用權的主體是特定的農民。使用權僅限于本集體經(jīng)濟組織內特定的成員享有，農村集體經(jīng)濟組織以外的人員不能申請并取得宅基地。(三)宅基地使用權具有有限性。即宅基地原則上只能由宅基地使用不能將宅基地轉賣。(四)宅基地使用權具有福利性。即農村村民取得宅基地使用權基本上是無償?shù)?，或只交納了極少的費用。

城鎮(zhèn)居民不得購買宅基地的立法依據(jù)：

我國人多地少，一直實行最嚴格的土地管理制度，且為防止出現(xiàn)農民轉讓宅基地后流離失所，進而影響社會穩(wěn)定這一大局，我國立法禁止城鎮(zhèn)居民購買宅基地。國務院于《關于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地?！薄锻恋毓芾矸ā分杏嘘P“農村村民出 賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規(guī)定，也體現(xiàn)了不允許宅基地使用權向集體經(jīng)濟組織外的城鎮(zhèn)居民轉讓的意思。

綜上，農村宅基地只能在村集體成員內部之間轉讓，不能轉讓給城鎮(zhèn)戶口的居民。

華律小編為您整理這篇文章。從上面我們可以知道：轉讓宅基地使用權需具備的條件、城鎮(zhèn)居民不得購買宅基地、轉讓宅基地的立法背景等有關內容。希望對您了解宅基地的有關規(guī)定有幫助。

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