疫情后二手房市場走勢 統(tǒng)計局回應樓市銷售下降 新冠肺炎對我國房地產(chǎn)市場影響分析

• 2020年3月24日 HaoChenChong來源：互聯(lián)網(wǎng) 981 62
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隨著肺炎疫情的不斷好轉(zhuǎn)，各行各業(yè)都恢復了新的生機，3月份以來樓市逐步回暖。從上周成交量來看，各線城市成交量環(huán)比不同程度回升。其中，三線代表城市增幅略高于一二線城市。

隨著肺炎疫情的不斷好轉(zhuǎn)，各行各業(yè)都恢復了新的生機，3月份以來樓市逐步回暖。從上周成交量來看，各線城市成交量環(huán)比不同程度回升。其中，三線代表城市增幅略高于一二線城市。

上周受監(jiān)測的一二三線各類代表城市樓市成交量環(huán)比增幅分別為14.8%、16.4%、36.2%。具體來看，一線城市當中廣州環(huán)比增幅最高，接近一倍。二線城市當中大連增幅最為顯著，福州次之，增幅接近四成。三線代表城市當中韶關增幅最高，接近150%，揚州次之。

值得一提的是，從全國范圍來看，由于大部分城市房產(chǎn)中介機構陸續(xù)復工，當前二手房市場的回暖跡象更為明顯。從鏈家重點一二線城市的新增客源來看，春節(jié)假期結(jié)束后新增需求開始回升，且隨著疫情好轉(zhuǎn)，3月新增客源量增長速度加快。

統(tǒng)計局回應樓市銷售下降

1-2月份全國商品房銷售面積下降39.9%，商品房銷售額下降35.9%。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇16日在新聞發(fā)布會上說，房地產(chǎn)“房住不炒”的定位沒有改變。這些年實施因城施策，強化和落實地方城市主體責任，房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)，穩(wěn)地價、穩(wěn)預期、穩(wěn)房價的局面初步形成。至于房地產(chǎn)發(fā)展政策，按照推動高質(zhì)量發(fā)展的要求，不把房地產(chǎn)作為短期刺激政策。

1、2月北京二手房成交量跌近6成

根據(jù)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計，1-2月北京二手房成交量同比下降超5成。2020年1-2月北京二手房網(wǎng)簽量約1.2萬套，同比下降27.4%。2月北京二手房網(wǎng)簽量約3477套，環(huán)比下降59.4%，同比下降42.9%。1-2月北京鏈家二手房實時成交量同比下降約57.6%。另外，受新冠肺炎疫情影響，二手中介機構暫停對外營業(yè)，客戶看房熱情減弱，整個市場幾乎陷入成交冰凍期，均價亦難維持上行趨勢，2月二手房成交均價54115元/平，環(huán)比下跌8.6%，同比下跌9.7%。成交均價下跌亦受結(jié)構性因素影響，2月高單價的中心城六區(qū)成交占比環(huán)比下降3.8個百分點。

新冠肺炎對我國房地產(chǎn)市場影響分析

2020年春節(jié)前后，因疫情的急速蔓延，房地產(chǎn)行業(yè)休眠，企業(yè)銷售停擺。這點和其他服務業(yè)，諸如餐飲、旅游面臨的困境基本相同，1月26日晚間，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會向會員單位并全行業(yè)發(fā)出號召，暫時停止售樓處銷售活動，待疫情過后再行恢復。

(一)短期關停售樓處影響明顯，房企同期收入大幅下降

疫情的發(fā)展超出想象，對地產(chǎn)最直接的影響是售樓處的關閉以及開發(fā)項目的停工，銷售遇阻意味著未來的開發(fā)拿地也將受阻;結(jié)合房企1月銷售數(shù)據(jù)，TOP100房企單月實現(xiàn)操盤口徑銷售金額5097.5億元，百強房企整體業(yè)績規(guī)模較去年同期降低近12%，地產(chǎn)行業(yè)因疫情迎來休眠期不言自明。

圖：TOP100房企銷售額/億元

來源：中研普華研究院

(二)疫情打破高周轉(zhuǎn)，考驗房企融資能力

房地產(chǎn)是典型的高負債行業(yè)，開發(fā)商追求極至高周轉(zhuǎn)。很多地產(chǎn)商都在效仿碧桂園，從拿地、融資、設計、建設到開盤，六個月周期，甚至更少時間。高周轉(zhuǎn)的目的是，最大限度地降低庫存和利息壓力;

現(xiàn)金流是房企賴以生存和持續(xù)發(fā)展的關鍵，尤其在因突發(fā)疫情導致行業(yè)銷售幾乎停滯的情況下，銷售回款受阻，現(xiàn)金流壓力大增及負債水平上升，因此融資能力和融資成本對房企來說至關重要。由于疫情對經(jīng)濟產(chǎn)生了一定負面影響，預期未來市場資金成本逐漸走低，央行將在一定程度上釋放流動性，未來房企在市場上的融資能力一定程度上影響著房企的發(fā)展腳步。

(三)資金充足的房企有望拿地突圍

從1月房企拿地情況來看，由于春節(jié)錯峰，工作日減少，房企拿地力度減小。保利發(fā)展、中國鐵建、萬科等部分資金充裕的房企保持了一定拿地力度。受疫情影響，銷售回款受阻，房企資金得不到有力補充，未來短期內(nèi)房企整體拿地力度將減小，土地市場或?qū)⒗^續(xù)趨冷，但部分資金充足的房企在這過程中能夠抓住機遇，以相對較小的競爭壓力拿地補庫存，以求長期發(fā)展。

(四)中研普華總結(jié)

毋庸置疑，房企目前最重要的仍是要關注現(xiàn)金流，考慮到一季度經(jīng)濟形勢，相信政府也會出臺一些諸如降息、降準等比較大力度的刺激性政策，適當放松房地產(chǎn)調(diào)控的可能性大，出臺相關政策刺激地產(chǎn)保增長。關注央行政策及地方的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

想要了解更多關于房地產(chǎn)中介行業(yè)專業(yè)分析，請關注中研普華研究院報告《2020-2025年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告》

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