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商業(yè)地產的商業(yè)模式有哪些 商業(yè)地產行業(yè)分析

  • 2022年2月15日 ZhouJiaLiang來源:互聯(lián)網 941 59
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一線城市尤其是北京上海仍然是我國商業(yè)地產發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮某鞘?,但近兩年新一線城市和二三線城市消費水平不斷提升,尤其是新一線城市的潛在消費能力巨大。

商業(yè)地產是區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產的,包括百貨超市、購物中心、商業(yè)廣場、商業(yè)街區(qū)、商用辦公樓等物業(yè)。

商業(yè)地產的商業(yè)模式有哪些

商業(yè)地產的商業(yè)模式主要可分為三種。

一是服務于住宅銷售的“以售養(yǎng)租”模式。開發(fā)商獲取商住綜合用地,前期通過銷售住宅物業(yè),快速回籠現(xiàn)金,從而分擔較重的商業(yè)資產投入,典型的開發(fā)商如早期的萬達集團,以及當前的新城控股。

二是以長期持有為目標的開發(fā)建設。企業(yè)從拿地,開發(fā)建設,至后期運營全程參與。企業(yè)通??梢栽谑袌錾汐@取較低的融資成本,以經營利潤覆蓋利息成本,花費長周期培養(yǎng)資產,通過運營不斷提升資產價值。

三是以資產退出為目標的開發(fā)建設/收購改造。企業(yè)直接拿地開發(fā)建設,或者收購現(xiàn)有資產進行改造,提升運營收益后退出,獲得資產增值收益。

商業(yè)地產行業(yè)分析

2011-2017年我國房地產整體向好,商業(yè)地產竣工面積逐年增長,2017年達到近年來最高值16676.8萬平方米,2018年起竣工面積開始出現(xiàn)負增長,2020年受疫情影響我國商業(yè)地產竣工面積大幅度下降,降幅超過20%,最新數(shù)據(jù)顯示,2021年我國商業(yè)地產有所回暖,竣工面積為12094,同比2020年增長3.7%左右。

我國商業(yè)地產2010-2020年銷售面積總體呈上升趨勢,但增速有所波動,2016-2017年銷售面積增速一度達到20%以上,而2018年開始受房地產市場改革增速下滑到負增長水平,2021年,全國商業(yè)地產銷售面積為12421萬平方米,同比2020年下降1.6%左右;銷售金額為14393億元,同比2020年14936億元下降3.64%左右。

從商業(yè)地產需求端來看,2018-2020年各級城市大眾消費品牌門店增幅中,新一線城市和二三線城市是品牌商主要布局的重點。2020年大眾消費品牌更是加大了在新一線城市的門店布局,新增門店幅度達29.7%,而其中,成都、杭州、南京的門店增長超過40%。

一線城市尤其是北京上海仍然是我國商業(yè)地產發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮某鞘?,但近兩年新一線城市和二三線城市消費水平不斷提升,尤其是新一線城市的潛在消費能力巨大。眾多商業(yè)地產開發(fā)商和品牌經營商也看到這一點,這兩年房企發(fā)展不斷下沉,而對于城市大眾消費品牌而言,新一線城市和二三線城市更是成為了其主要布局的重點。

預計未來新一線城市和二、三線城市消費潛力將進一步提升,商業(yè)地產供給端和需求端不斷下沉的趨勢將繼續(xù)保持,其中新一線城市將成為主要商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展增長點。

商業(yè)地產發(fā)展趨勢

1、新消費發(fā)展步入回調周期

受宏觀經濟下行與疫情影響,新消費市場后期表現(xiàn)與期待存在較大落差。一批曾經備受追捧的網紅新消費品牌相繼陷入困境,新消費投資由此也進入了理性回調周期,但長期來看新消費賽道基本面依然向好。

2、虛擬科技創(chuàng)造商業(yè)新機遇

Facebook更名為Meta,寓意將公司業(yè)務專注為元宇宙,騰訊、華為、阿里等頭部科技企業(yè)也紛紛入局元宇宙,由此拉開了第三代互聯(lián)網的序幕。在政策引領與新一代互聯(lián)網原住民的助推之下,虛擬科技必將延展商業(yè)發(fā)展新空間,創(chuàng)造商業(yè)新機遇。同時,也對線下商業(yè)的數(shù)字化運營管理提出了新的能力要求。

想要了解更多商業(yè)地產行業(yè)的發(fā)展前景,請查閱《2021-2026年商業(yè)地產行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報告》。

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