住房貸款市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 2022年住房貸款行業(yè)發(fā)展方向及策略分析

• 2022年4月22日 ZouJunRong來(lái)源：金融時(shí)報(bào) 830 51
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未來(lái)10年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)仍將有望保持穩(wěn)步發(fā)展，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步上升。城鎮(zhèn)化已成為整個(gè)中國(guó)未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)，到2030年我國(guó)住房貸款要達(dá)到70%，未來(lái)近20年還將有約3億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。

住房貸款未來(lái)趨勢(shì)、住房貸款發(fā)展方向如何?未來(lái)10年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)仍將有望保持穩(wěn)步發(fā)展，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步上升。城鎮(zhèn)化已成為整個(gè)中國(guó)未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)，到2030年我國(guó)住房貸款要達(dá)到70%，未來(lái)近20年還將有約3億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。

住房貸款市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 2022年住房貸款行業(yè)發(fā)展方向及策略分析

住房貸款是銀行及其他金融機(jī)構(gòu)向房屋購(gòu)買者提供的任何形式的購(gòu)房貸款支持，通常以所購(gòu)房屋作為抵押。按貸款款項(xiàng)來(lái)源分為公積金貸款和商業(yè)貸款兩種。目前，房地產(chǎn)調(diào)控政策而言，主要限制的是商業(yè)貸款。

目前房地產(chǎn)行業(yè)處于飽和狀態(tài)，但在國(guó)家近兩年連續(xù)頒發(fā)二胎、三胎政策，未來(lái)人們住房面積需求會(huì)不斷增大。隨著“房住不炒”政策初見(jiàn)成效，市場(chǎng)降溫明顯。開年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策持續(xù)收緊。房住不炒下，這一趨勢(shì)還在繼續(xù)。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院公布《2022-2027年住房貸款行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》顯示

多家股份制銀行年度業(yè)績(jī)報(bào)告中披露了住房金融相關(guān)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。從業(yè)務(wù)規(guī)模來(lái)看，2021年末，興業(yè)銀行境內(nèi)自營(yíng)貸款、債券、非標(biāo)等業(yè)務(wù)項(xiàng)下投向房地產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)務(wù)余額為1.65萬(wàn)億元;招商銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)余額約為9200億元左右;平安銀行自營(yíng)債券投資、自營(yíng)非標(biāo)投資等承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)余額合計(jì)3410.89億元。

在資產(chǎn)質(zhì)量方面，2021年末，興業(yè)銀行住房金融相關(guān)業(yè)務(wù)不良率為1.34%，對(duì)公房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)撥備覆蓋率305.14%，高于平均撥備覆蓋率，風(fēng)險(xiǎn)損失抵補(bǔ)能力較強(qiáng);招行表內(nèi)對(duì)公房地產(chǎn)貸款不良率為1.39%，比年初有一定幅度的上升;平安銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款不良率0.22%，與上年末基本持平，低于該行企業(yè)貸款不良率0.49個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)公房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量在可控范圍內(nèi)。

在項(xiàng)目選擇和管理方面，各家銀行都有慎重考量。民生銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要為一二線城市項(xiàng)目，且以項(xiàng)目土地、在建工程抵押，追加項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押和集團(tuán)擔(dān)保，抵質(zhì)押物整體足值。

“在房地產(chǎn)客戶選擇上，我們始終堅(jiān)持總分行兩級(jí)戰(zhàn)略客戶的名單制管理體系，對(duì)總行戰(zhàn)略客戶進(jìn)行ABCD四類分類管理，并據(jù)此采取不同的經(jīng)營(yíng)管控策略;擔(dān)保方式上，純信用類的項(xiàng)目占比為1.4%，且主要集中在總行戰(zhàn)略客戶A類客戶;區(qū)域選擇上，八成以上項(xiàng)目集中在一二線城市;項(xiàng)目自償能力方面，超過(guò)八成的項(xiàng)目貨值對(duì)融資覆蓋倍數(shù)超過(guò)1.5倍?！闭行懈毙虚L(zhǎng)朱江濤表示。

隨著相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)和實(shí)施細(xì)則進(jìn)一步落地，長(zhǎng)租房、保障性住房迎來(lái)發(fā)展窗口期，也為銀行業(yè)帶來(lái)展業(yè)機(jī)遇。中行研究院相關(guān)研究人士認(rèn)為，保障性住房相關(guān)貸款符合國(guó)家大政方針，支持更好滿足居民的合理住房需求，是銀行拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的關(guān)鍵突破口。預(yù)計(jì)2022年保障性安居工程貸款余額有望突破8萬(wàn)億元。

2022年貨幣政策預(yù)計(jì)將趨勢(shì)性寬松，降準(zhǔn)和降息存在大概率發(fā)生可能性。近期，各地銀行房貸利率下調(diào)的變動(dòng)引發(fā)社會(huì)關(guān)注，這顯然與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求密切相關(guān)。

在此背景下，全國(guó)房貸利率必然呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)，引導(dǎo)房貸利率下行將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖帶來(lái)直接的刺激。按揭貸款發(fā)放預(yù)計(jì)將回歸正軌，不會(huì)再出現(xiàn)住房按揭貸款大規(guī)模積壓不放的狀況。

中央堅(jiān)持房住不炒定調(diào)不變，大放水式寬松不會(huì)發(fā)生，但短期政策底已現(xiàn)，政策寬松預(yù)期加強(qiáng)。雖然在銀行業(yè)兩條紅線的限制下，信貸端大幅放松的可能性較小，但對(duì)于剛需和改善性合理住房需求的信貸支持將更加充分。

因城施策是將城市劃分為一線、二線、三線后，依據(jù)各線城市特點(diǎn)制定不同的房地產(chǎn)政策，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。這意味著，在房住不炒的大前提下，予以地方政府更大的權(quán)責(zé)空間，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，為房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)需求保駕護(hù)航。

住房貸款行業(yè)研究報(bào)告旨在從國(guó)家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析住房貸款未來(lái)的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢(shì)，挖掘住房貸款行業(yè)的市場(chǎng)潛力，基于重點(diǎn)細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域的深度研究，提供對(duì)產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)業(yè)盈利水平等多個(gè)角度市場(chǎng)變化的生動(dòng)描繪，清晰發(fā)展方向。

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