房地產(chǎn)射出“第二只箭” 港股龍頭飆漲20% 發(fā)生了什么？房地產(chǎn)后市如何看

• 2022年11月11日 LiBO來(lái)源：中研普華集團(tuán)、交易商協(xié)會(huì)官網(wǎng)、中研網(wǎng) 786 47
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從年初至今，曾先后出臺(tái)了多項(xiàng)緩解房企融資難的政策，包括CRM、擔(dān)保發(fā)債、并購(gòu)貸、并購(gòu)債等。而“第二支箭”將通過(guò)擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證、直接購(gòu)買債券等方式，對(duì)民營(yíng)企業(yè)融資給予支持。

從年初至今，曾先后出臺(tái)了多項(xiàng)緩解房企融資難的政策，包括CRM、擔(dān)保發(fā)債、并購(gòu)貸、并購(gòu)債等。而“第二支箭”將通過(guò)擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證、直接購(gòu)買債券等方式，對(duì)民營(yíng)企業(yè)融資給予支持。

從力度上看，本次政策力度明顯強(qiáng)于歷史。通過(guò)回顧2018年針對(duì)民企的一系列救助政策，此次“第二支箭”總支持規(guī)模約2500億元，政策支持力度明顯更強(qiáng)，且后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

廣發(fā)證券也表示，從社融數(shù)據(jù)看，穩(wěn)住地產(chǎn)銷售投資兩端是關(guān)鍵，近日“第二支箭”等舉措的出臺(tái)顯示政策仍在積極維護(hù)信用環(huán)境，可防止地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)傳遞。

對(duì)于民營(yíng)企業(yè)的影響方面，中郵證券提到，民營(yíng)企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中占比較高，民營(yíng)主體若喪失信用支撐，從供給端就會(huì)導(dǎo)致有效供應(yīng)不足，進(jìn)而影響需求釋放。

此前，穩(wěn)樓市重點(diǎn)放在穩(wěn)需求、保交付方面，穩(wěn)主體政策相對(duì)較為滯后，但隨著民企債券融資支持工具、第二支箭等政策逐步推進(jìn)，穩(wěn)樓市政策短板將逐步補(bǔ)齊。

房地產(chǎn)后市如何看?

從數(shù)據(jù)上看，自二季度以來(lái)，商品房銷售曾持續(xù)反彈，2022年6月商品房銷售面積累計(jì)降幅收窄至22.2%，當(dāng)月降幅收窄至18.3%。7月份商品房銷售降幅再度擴(kuò)大，但8月份、9月份商品房銷售呈現(xiàn)弱修復(fù)。

對(duì)此，中郵證券提出，這意味著銷售正在處于磨底階段，樓市在方向上是逐步恢復(fù)的，但恢復(fù)過(guò)程或?qū)⑹蔷徛页錆M波動(dòng)的。

招商證券認(rèn)為，房地產(chǎn)政策有向好的可能性，而經(jīng)濟(jì)自身周期也處于內(nèi)生動(dòng)力改善關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，若形成合力，則可以對(duì)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)給與一個(gè)更樂(lè)觀的預(yù)期。

未來(lái)，隨著民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資支持范圍和規(guī)模的擴(kuò)大，支持工具作用將進(jìn)一步充分發(fā)揮，有利于提振投資者信心，尤其有利于穩(wěn)定和擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)的融資。

上市銀行房貸行業(yè)現(xiàn)狀

從上市銀行數(shù)據(jù)看，總計(jì)需要壓降7500億的按揭貸款，需要合計(jì)壓降的房地產(chǎn)行業(yè)貸規(guī)模是6400億。從而按揭需要壓降的規(guī)模更大，也是主要需要壓降類型。

其中：大行和股份制壓降規(guī)模更大，按揭需要壓降的規(guī)模是3000、4200億，而房貸總計(jì)壓降規(guī)模是5500億。以建行和招行為例，說(shuō)明下具體的上市銀行情況。

建行：按揭占比為34%，需要壓降1.5%，靜態(tài)看需要減少2400億的按揭貸款，整改期限為2年，每年需要壓減1200億;但是全部房貸占比37%，滿足監(jiān)管要求，無(wú)需壓降。

招行：按揭占比為24.52%，需要壓降4.5%，靜態(tài)看需要減少2100億的按揭貸款規(guī)模，整改期限為4年，每年需要壓減500多億;全部房貸占比為33%，需要壓降5.5%，靜態(tài)看需要減少2550億的貸款，結(jié)合按揭數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開發(fā)貸也需要壓減，整改期限為4年，每年需要壓降638億。

一線城市供應(yīng)再陷低迷，成交全線回落，同、環(huán)比分別下降25%和42%。其中，北京、廣州和深圳成交皆創(chuàng)新低，同比跌幅都在40%附近。24個(gè)二、三線城市市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，成交同、環(huán)比分別下降37%和29%。其中，八成以上二、三線城市成交同比下滑，近四成二、三線城市成交同比腰斬。

受政策利率下降影響，本月(1月20日)新一輪LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，可將其理解為貸款市場(chǎng)的基準(zhǔn)利率)有可能下降，尤其是近20個(gè)月未變動(dòng)的5年期LPR報(bào)價(jià)可能下降，該報(bào)價(jià)正與購(gòu)房者的房貸利率密切相關(guān)。

未來(lái)10年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)仍將有望保持穩(wěn)步發(fā)展，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步上升。城鎮(zhèn)化已成為整個(gè)中國(guó)未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)，到2030年我國(guó)住房貸款要達(dá)到70%，未來(lái)近20年還將有約3億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。

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